Điều đáng sợ là: những rủi ro đó không hiện ra trên gương mặt người bán, mà ẩn sâu trong những thông tin mà người mua nếu không biết cách kiểm tra sẽ không bao giờ nhìn thấy.

Đầu tiên là đất dính quy hoạch. Có hai loại quy hoạch cần phân biệt: quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (theo Luật Đất đai) và quy hoạch xây dựng chi tiết (theo Luật Quy hoạch đô thị và Luật Xây dựng). Đất nằm trong quy hoạch mở đường, làm công viên, trường học, hành lang bảo vệ sông rạch… nếu chưa thực hiện thì vẫn có thể mua bán, sử dụng – nhưng sẽ bị hạn chế cấp phép xây dựng, chuyển mục đích, hoặc chuyển nhượng. Nhiều người lầm tưởng rằng “chưa thu hồi thì xây được” – nhưng thực tế, khi xin phép xây dựng sẽ bị từ chối ngay từ vòng thẩm tra quy hoạch.

Thậm chí có nơi quy định không cho tách thửa, không cấp sổ hồng nếu đất đã bị khoanh vùng quy hoạch từ trước. Để kiểm tra, người mua cần tra cứu quy hoạch tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất, hoặc tra qua bản đồ quy hoạch trực tuyến nếu địa phương cung cấp – nhưng quan trọng nhất là phải yêu cầu Văn bản cung cấp thông tin quy hoạch do cơ quan nhà nước cấp, chứ không chỉ xem bản đồ môi giới đưa ra.

Tiếp theo là đất đang tranh chấp – một trong những bẫy rủi ro dễ rơi nhất. Có những tranh chấp đã phát sinh và đang được tòa án thụ lý, có những tranh chấp âm ỉ trong gia đình mà chưa có hồ sơ chính thức, lại cũng có những tranh chấp chưa phát lộ nhưng sẽ bùng lên ngay khi người mua chuyển tiền. Trường hợp phổ biến là đất thừa kế chưa phân chia rõ ràng, đất đồng sở hữu nhưng một người tự ý bán, hoặc đất bị hàng xóm lấn chiếm đang khiếu kiện. Khi đó, dù người mua có ký hợp đồng công chứng thì cũng chỉ là “người mua sau” của một tài sản chưa rõ chủ. Một khi có bên thứ ba khởi kiện, toàn bộ giao dịch có thể bị đình chỉ, tài sản bị phong tỏa, và người mua lâm vào cảnh “tranh chấp không liên quan đến mình nhưng mình lại là người trả giá”. Cách tốt nhất để kiểm tra là yêu cầu người bán cung cấp Giấy xác nhận không tranh chấp do phường hoặc xã xác nhận – đồng thời phải thẩm định thực tế tại khu đất, trao đổi với hàng xóm, tìm hiểu lịch sử tài sản, thậm chí tra cứu thông tin khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện.

Đất bị kê biên là tình trạng pháp lý nguy hiểm nhất – vì về bản chất, tài sản đã bị phong tỏa theo quyết định của cơ quan thi hành án hoặc tòa án. Thường rơi vào trường hợp người đứng tên chủ quyền đang có nghĩa vụ tài chính, nợ ngân hàng, nợ thuế hoặc đang bị xử lý thi hành án dân sự. Tài sản bị kê biên sẽ không thể chuyển nhượng, thế chấp, hoặc thực hiện các giao dịch dân sự cho đến khi có quyết định giải toả. Nhiều trường hợp người bán cố tình giấu thông tin này, hoặc đưa ra bản photo sổ không có dấu kê biên – trong khi bản gốc đã bị cơ quan chức năng giữ. Để tránh rủi ro, người mua bắt buộc phải yêu cầu xem sổ gốc và đề nghị cung cấp Văn bản xác nhận tình trạng pháp lý thửa đất do Văn phòng Đăng ký đất đai cấp. Đây là tài liệu duy nhất xác định được tình trạng kê biên, thế chấp, hạn chế giao dịch – và chỉ cơ quan nhà nước mới có thẩm quyền cung cấp.

Thị trường bất động sản không thiếu cơ hội – nhưng cơ hội thật không bao giờ nằm trong những tài sản đang bị trói buộc pháp lý. Người mua không thể chỉ nghe lời môi giới hoặc người bán nói “em kiểm tra rồi, ổn hết”, mà phải chủ động làm rõ từng khía cạnh pháp lý bằng văn bản, giấy tờ chính thức. Một bước kiểm tra kỹ – có thể cứu cả một khoản đầu tư suốt đời. Và trong bất động sản, sự chủ quan không được tha thứ.

Đừng để một quyết định sai làm mòn đi cả một giấc mơ an cư.

Đất đẹp mà dính quy hoạch là đất không xây được. Đất rẻ mà đang tranh chấp là đất không ngủ yên. Đất có sổ mà bị kê biên – thì sổ ấy chỉ là vật trưng bày.