Ve sầu thoát xác! (Bài 2)

Link bài 1: Khi ông lớn BĐS bán buôn!

Phần kết của bài viết đã nêu rõ mỗi chủ đầu tư “mỗi người đều có những bài tính khác nhau đối với các quyết định đầu tư của mình”. Các ông chủ lớn này cũng có những lý do, lập luận riêng khi áp dụng kế “ ve sầu thoát xác” đối với toàn bộ hay từng dự án cụ thể của mình. Căn cứ vào những dữ liệu sẵn có, tác giả đưa ra một số căn cứ chứng minh lý do cho hành động thoát xác đã nêu trong bài viết trước, cụ thể: 

Phân tích Báo cáo tài chính của Vingroup giá trị lượng tồn kho bất động sản của Vingroup (mã: VIC) là 49.244 tỷ đồng tính đến hết tháng 3/2019, gồm: dự án đang xây dựng và hàng sẵn sàng để bán (cuối năm 2013 con số này chỉ ở mức 19.829 tỷ đồng). Trong đầu tư BĐS hàng tồn kho thường có xu hướng tỷ lệ thuận với qui mô phát triển của các dự án, tuy nhiên chỉ hơn 5 năm, tồn kho bất động sản của tập đoàn này đã tăng lên 2,5 lần lại là điều đáng quan ngại.

Cùng với tồn kho tăng “khủng”, đến hết quý 1/2019, nợ phải trả của Vingroup cũng đã tăng lên mức 211.752 tỷ đồng, tương đương hơn 9,3 tỷ USD. Vốn vay từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng trong và ngoài nước lên tới 92.100 tỷ đồng. Đáng chú ý nữa là quý 1/2019 Báo cáo chỉ ghi nhận 8.430 tỷ đồng doanh thu bán bất động sản, giảm 58% so với cùng kỳ năm trước (bao gồm khoản 1.492 tỷ đồng doanh thu từ việc bán dự án BĐS Prime Land).  Với những con số biết nói nêu trên, trong khi lượng vốn cần cho những dự án khủng như  Vinfast, VinSmart...   là rất lớn. Và trong bối cảnh về tình hình phòng chống tham nhũng hiện nay; chủ trương hạn chế BĐS phát triển nóng của Chính phủ và thắt chặt tín dụng của NHNN  thì việc bán toàn bộ dự án, bán các từng phần các dự án của tập đoàn này có thể coi là những bước nhảy khôn ngoan mặc dù nước đã đến chân rồi.

Đối với Hoàng Anh Gia Lai (HAG) đoạn “thoát xác” qua việc chuyển nhượng 02 công ty con với diện tích 20.000 ha đất và 51% cổ phần công ty CP Xây dựng và Phát triển nhà Hoàng Anh cho Thaco chỉ là phần kết của câu chuyện dài nhiều tập.

Sự thể là, vào cuối năm 2015 (31/12/2015) tổng nợ của HAG lên tới  27.099 tỷ đồng, trong đó có tới 8.297 tỷ đồng vay ngắn hạn đến thời hạn phải trả trong năm 2016, tăng 50% so với số nợ 18.126 tỷ đồng của năm 2014. Trước nguy cơ sụp đổ của HAG và nguy cơ ngồi tù của nhiều quan chức ngân hàng đã buộc các chủ nợ gồm BIDV, EXIMBANK, VP Bank, Ngân hàng liên doanh Lào- Việt, HD Bank, Sacombank, Bắc Á Banh, Ngân hàng TMCP Đại chúng, Ngân hàng Bản Việt, TP Banh và Công ty Northerbrooks Investment- công ty con của tập đoàn Temasek- Singapore (trong đó Chủ nợ lớn nhất là BIDV là 10.715 tỷ đồng, kế tiếp là Eximbank 3.955 tỷ đồng) phải bắt tay với nhau để trục vớt HAG. Tháng 3/2016 dưới sự điều phối của NHNN các chủ nợ đã phải ngồi với nhau và thống nhất phương án giải cứu Hoành Anh Gia Lai. Có lẽ nỗi kinh hoàng từ sự chết hụt đã làm ông chủ tập đoàn này nói lời đoạn tuyệt với BĐS. 

Mỗi cây mỗi hoa, mỗi CĐT mỗi cảnh, đối với dự án Lancaster 20 Núi trúc lại khác. Với khoản doanh thu cho thuê ổn định của 150 căn hộ và lợi nhuận từ hoạt động điều hành quản lý hoạt động cho thuê của phần lớn trong số 150 căn đã bán không chỉ mang về lợi ích không nhỏ cho chủ đầu tư mà qua đó đã găm vào đầu giới đầu tư và người thuê nhà cao cấp là có một Lanaster đẳng cấp hiện tồn tại trên đất Hà thành.

Lý do sát đáng nhất lý giải cho việc “thoát xác” là sự bùng nổ nguồn cung đối với những sản phẩm thay thế có khả năng cạnh tranh vượt trội ở cùng khu vực. Đầu tiên là phải kể dự án Metropolist Liễu Giai, là tổ hợp dự án căn hộ, văn phòng cao cấp nằm trên diện tích 3,5 ha do Công ty thiết kế Atkin (Anh) thiết kế,   Vingroup là chủ đầu tư. Dự án gồm 2 tòa nhà văn phòng; 3 tòa nhà căn hộ gồm 1000 căn hộ cao cấp, 11 căn biệt thự trên cao và 5 penhouse cùng nhiều công trình tiện ích đã đi vào hoạt động. Cùng với lợi thế về vị trí, nằm sát vách Đại sứ quán Nhật, đối diện TTTM và Khách sạn Lotte....chắc chắn một lượng khách thuê đáng kể của Lancaster là người Nhật, người Hàn Quốc đã chuyển sang dự án đình đám này.

Dự án Grandeur Palace tại 138B Giảng Võ với 143 căn hộ cao cấp và 32 căn biệt thự được Công ty thiết kế  Areb Ville (Pháp) thiết kế trên diện tích hơn 9030 m2. Qui mô lớn hơn, thiết kế vượt trội và đặc biệt nằm ngay cạnh nhà ga tàu điện, dự án Grandeur Palace đã trở thành sản phẩm thay thế có nhiều ưu điểm vượt trội so với Lancaster cho dù chưa đi vào hoạt động;  Kế đến dự án The Golden Armor trên đường Trần Huy Liệu (A6 Giảng Võ) gồm 342 căn hộ đang đi vào giai đoạn hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng. Mặc dù được đánh giá là thấp cấp hơn, nhưng sự trẻ trung, hiện đại của chung cư này sẽ là lợi thế khi cạnh tranh với một Lancaster đã phần nào xuống cấp sau 5 năm sử dụng.

Nặng ký nhất chính là Vinhomes Gallery Giảng Võ, quần thể cao cấp của VinGroup nằm trên diện tích 6,8 ha được thiết kế 10 tòa nhà cao khoảng 50 tầng và rất nhiều công trình tiện ích hiện đại và sang trọng với 4000 căn hộ và 2000 căn hộ văn phòng. Thương hiệu, qui mô dự án, thiết kế.....của  Vinhomes Gallery Giảng Võ đã làm lu mờ tên tuổi của Lancaster Núi trúc cho dù chưa khởi công xây dựng.

Trong điều kiện lượng khách thuê cao cấp trong khu vực không có biến đổi lớn thì cho phép ta nhận định khách thuê Lancaster đã và đang chuyển tới các căn hộ mới, luồng “di cư“ này sẽ rõ nét hơn khi nhiều gia đình khách mới Lancaster chuyển tới ở. Sự đan xen kểu răng lược giữa khách thuê và khách ở lâu dài sẽ tạo nên một thứ văn hóa lai căng, nhưng thói quen, văn hóa là thứ khó pha trộn và đồng hóa dẫn đến việc những khách thuê cao cấp dù có yêu mến CĐT cũng sẽ dứt áo ra đi. Thêm vào đó, theo lẽ tự nhiên cũng sẽ có nhiều cư dân Lancaster là doanh nghiệp, là quan chức người thành đạt chuyển ra những căn hộ mới, để thụ hưởng sự hiện đại và tiện nghi của những tổ hợp dự án cao cấp trong cùng khu vực... khi đó giá thuê sẽ sập và giá bán cũng theo đó mà lao dốc.

Chừng đó đủ lý giải lý do quyết định “thoát xác” của chủ đầu tư cho dù thời điểm này được giới chuyên môn đánh giá là đã hơi muộn.