Đứng đầu danh sách là Ban Quản trị chung cư Conic Đông Nam Á, với số tiền hơn 137,6 tỷ đồng. Chung cư này có 242 căn hộ, được bàn giao từ năm 2006.

Một cái ban quản trị của tòa nhà 242 căn mà khoản nợ lại lên tới hơn 137 tỷ. Nghe đúng kiểu: “Ủa, tiền đâu ra mà nhiều dữ vậy?” 😅

Thực ra phải quay lại câu chuyện từ mấy năm trước.

Theo hồ sơ xử phạt được thông tin công khai, trong khoảng thời gian từ tháng 5/2022 đến tháng 10/2024, Ban Quản trị chung cư Conic Đông Nam Á có phát sinh các khoản thu từ cư dân thông qua nhiều hoạt động như phí quản lý, giữ xe, nước, gas và các dịch vụ khác, nhưng không lập hóa đơn theo quy định.

Cơ quan thuế xác định có tới 7.260 hóa đơn không được lập.

Sau đó, Ban quản trị bị xử phạt gần 119,8 tỷ đồng, đồng thời bị buộc phải lập hóa đơn và giao cho cư dân theo quy định. Nhưng đến 31/7/2026, số tiền còn được cơ quan thuế công khai là nợ ngân sách đã lên hơn 137,6 tỷ đồng.

Tức là câu chuyện ở đây không đơn giản là: “Chung cư thu tiền cư dân rồi quên đóng thuế.” Mà phía sau nó là cả câu chuyện về hóa đơn, chứng từ, nghĩa vụ thuế, sổ sách tài chính và cơ chế giám sát dòng tiền trong một tòa nhà.

Luật Nhà ở 2023 quy định Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm đăng ký con dấu, tài khoản hoạt động của Ban quản trị và tài khoản để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì.

Đặc biệt, Điều 148 Luật Nhà ở 2023 quy định trách nhiệm của Ban quản trị trong việc quản lý, sử dụng các khoản kinh phí theo đúng quy định.

Còn về tài chính, Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định: Hội nghị nhà chung cư phải thông qua quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị, trong đó phải quy định các khoản thu, tài khoản quản lý, trách nhiệm thu - chi, quy trình rút tiền, việc ghi chép và quản lý sổ sách, hóa đơn, chứng từ thu - chi.

Nói nôm na cho dễ hiểu: Tiền cư dân đóng không phải tiền “vô danh”. Thu cái gì phải có căn cứ. Chi cái gì phải có quy trình. Tiền đi đâu phải có sổ sách. Và chứng từ không phải thứ để đến lúc có chuyện mới ngồi lục ngăn kéo tìm. 😅

Riêng chuyện kinh phí bảo trì lại càng phải tách bạch.

Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, người mua, thuê mua căn hộ phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích bán, cho thuê mua theo quy định.

Sau khi Ban quản trị được công nhận, Ban quản trị phải mở tài khoản để quản lý khoản kinh phí bảo trì này. Luật cũng quy định rất cụ thể việc bàn giao, quyết toán, quản lý và sử dụng khoản tiền này.

Đáng chú ý, nếu nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung, khoản thu đó phải được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì và sử dụng cho việc bảo trì theo quy định.

Còn giá dịch vụ quản lý vận hành cũng không phải muốn gom tất cả vào một cục là được. Điều 151 Luật Nhà ở 2023 quy định giá dịch vụ quản lý vận hành phải bảo đảm công khai, minh bạch, và còn phân định những khoản nào không nằm trong giá dịch vụ quản lý vận hành, như chi phí trông giữ xe, nước sinh hoạt, nhiên liệu, năng lượng, bảo trì, bảo hiểm cháy nổ…

Và về hóa đơn, Nghị định 123/2020/NĐ-CP là một trong những văn bản quan trọng quy định về hóa đơn, chứng từ; nghị định này có hiệu lực từ 1/7/2022. Nói cách khác, ban quản trị chung cư không đứng ngoài các nguyên tắc về quản lý tài chính và hóa đơn, chứng từ chỉ vì đây là tổ chức do cư dân bầu ra.

Hàng tháng một tòa nhà có thể thu đủ thứ: phí quản lý, phí gửi xe, nước, các khoản dịch vụ… chưa kể những khoản liên quan đến khai thác phần sở hữu chung hoặc kinh phí bảo trì. Dòng tiền chạy qua đó không hề nhỏ.

Mà đã là tiền chung của vài trăm hộ dân thì minh bạch phải là nguyên tắc, chứ không phải “có chuyện mới minh bạch”.

137 TỶ LÀ CÂU CHUYỆN THUẾ, NHƯNG CŨNG LÀ CÂU CHUYỆN QUẢN TRỊ

Mình không nói rằng cứ Ban quản trị nợ thuế là đồng nghĩa với việc cư dân bị mất tiền hay có ai đó cố tình chiếm dụng tiền. Hai chuyện đó phải được cơ quan có thẩm quyền xác định bằng hồ sơ và kết luận cụ thể.

Nhưng vụ việc này chắc chắn cho thấy một vấn đề rất đáng suy nghĩ: Một ban quản trị đang quản lý tiền của hàng trăm hộ dân thì năng lực quản trị, kế toán, hóa đơn, chứng từ và cơ chế giám sát quan trọng chẳng kém gì chuyện chọn một đơn vị vận hành tốt.

Cư dân đi họp chung cư nhiều khi tranh luận cả tiếng về việc nên thuê đơn vị bảo vệ nào, cây cảnh trồng loại gì, sảnh lát đá gì…

Nhưng câu hỏi: “Tài khoản của Ban quản trị hiện có bao nhiêu tiền?” “Các khoản thu tháng này là bao nhiêu?” “Chi những gì?” “Hóa đơn, chứng từ đâu?” “Khoản nào là phí quản lý, khoản nào là phí dịch vụ, khoản nào là kinh phí bảo trì?” …thì đôi khi lại ít người hỏi.

Mà theo mình, đó mới là những câu hỏi quan trọng.

Cư dân đã giao tiền và quyền quản lý tài sản chung cho ai thì cũng phải có cơ chế để kiểm tra người đó đang quản lý tiền như thế nào.

Bầu Ban quản trị là trao quyền, không phải trao một tấm vé miễn kiểm tra. Và minh bạch tài chính không phải để nghi ngờ nhau. Minh bạch là để những người đang làm đúng cũng không bị mang tiếng, còn nếu có vấn đề thì phát hiện càng sớm càng tốt.

Đến cuối cùng, một chung cư sống văn minh không chỉ là: “nhà tôi đẹp, tòa nhà tôi sang.”

Mà còn phải là: “tiền chung của cư dân được quản lý rõ ràng, thu có chứng từ, chi có căn cứ, tài khoản minh bạch, và ai chịu trách nhiệm thì phải chịu trách nhiệm.”

Chứ mấy trăm gia đình góp tiền lại, mà đến lúc hỏi: “Tiền đi đâu rồi?” mọi người quay sang nhìn nhau… thì hơi rén thật. 😅