Nghe cũng có lý.

Nhưng nếu chung cư thực sự chỉ là tiêu sản, vậy tại sao từ New York, Tokyo, Singapore đến Seoul, Hong Kong… người ta vẫn xây những tòa nhà cao vài chục, thậm chí cả trăm tầng? Chẳng lẽ cả thế giới cùng… không biết đầu tư bất động sản? 😅

Thực ra, theo mình, phải tách “giá trị để ở” và “khả năng sinh lời” ra mà nhìn.

Một thành phố càng phát triển thì đất càng có hạn, trong khi việc làm, trường học, bệnh viện, dịch vụ… lại tập trung vào những khu vực nhất định. Không thể mỗi người một mảnh đất rộng vài trăm mét vuông ngay cạnh chỗ làm được.

Thế là phải xây cao lên.

Một miếng đất, thay vì chỉ cho một gia đình ở, có thể chứa hàng trăm gia đình trong một tòa nhà. Với người mua để ở, chung cư vẫn tạo ra giá trị mỗi ngày. Sáng đi làm gần hơn, con đi học thuận tiện hơn, tối về có chỗ ở ổn định, không phải tháng nào cũng chuyển tiền thuê nhà cho người khác.

Những thứ đó đều là giá trị thật, chứ không phải cứ công trình xuống cấp theo thời gian thì tất cả giá trị sử dụng cũng tự nhiên biến thành… số 0.

Nhưng vấn đề bắt đầu ở chỗ khác: Ở tốt không có nghĩa là đầu tư chắc chắn có lãi.

Ví dụ một căn chung cư ngày trước mua 4 tỷ, vài năm sau được định giá 7 tỷ. Nghe con số thì phê thật. Nhưng thử bình tĩnh hỏi: Căn nhà có thêm phòng nào không? Diện tích có tự nhiên rộng thêm không? Tiền thuê có tăng tương ứng từ 4 tỷ lên 7 tỷ không? Công năng sử dụng có thay đổi 75% không?

Nếu câu trả lời gần như là không, thì phần 3 tỷ tăng thêm kia đang dựa khá nhiều vào kỳ vọng rằng sau này sẽ có người mua lại với giá cao hơn. Mà đã là kỳ vọng thì… nó không phải tiền chắc chắn nằm trong túi mình. 😅

Chưa kể chung cư là một loại tài sản có hao mòn theo thời gian. Thang máy dùng nhiều năm sẽ phải bảo trì, thay thế. Đường ống, hệ thống kỹ thuật, mặt ngoài tòa nhà… đều có tuổi thọ.

Chất lượng sống của một căn hộ cũng không chỉ phụ thuộc vào việc căn nhà bên trong đẹp đến đâu, mà còn phụ thuộc vào chất lượng quản lý, quỹ bảo trì và cách cả tòa nhà được vận hành.

Căn hộ nhà mình có thể giữ gìn như mới, nhưng nếu cả tòa xuống cấp thì mình cũng chẳng thể bê mỗi căn hộ ra khỏi tòa nhà để mang đi. 😅

Nên cá nhân mình không thích cách kết luận quá đơn giản kiểu: “Chung cư là tiêu sản, đừng mua.”

Cũng không thích kiểu: “Chung cư cứ mua đi, vài năm nữa kiểu gì chẳng tăng.”

Cả hai câu đều dễ nghe, nhưng đều thiếu một nửa câu chuyện.

Theo mình, chung cư là tài sản có hao mòn nhưng vẫn có giá trị sử dụng rất lớn. Nó trở thành một khoản đầu tư tốt hay một gánh nặng lại phụ thuộc rất nhiều vào giá mua, vị trí, chất lượng dự án, dòng tiền cho thuê và đặc biệt là khả năng tài chính của người mua.

Mua một căn vừa túi tiền, để ở lâu dài, giảm được tiền thuê nhà, gần chỗ làm, tiện cho gia đình… thì chẳng có gì phải xấu hổ vì gọi nó là “tiêu sản”.

Nhưng mua một căn quá đắt, vay quá sức, rồi mỗi tháng ngồi cầu cho giá nhà tăng để còn có người mua lại mình với giá cao hơn…thì lúc ấy cái đáng sợ không phải là chung cư. Mà là cái khoản nợ ngân hàng đang nằm bên cạnh mình. 😅

Và có một câu mình nghĩ người mua nhà nên tự hỏi trước khi xuống tiền: Nếu căn chung cư này không tăng giá trong 5 năm tới, tôi có vẫn muốn giữ nó không?

Nếu câu trả lời là có, vì mình cần nó để ở và dòng tiền vẫn chịu được → có thể đó là một quyết định phù hợp.

Còn nếu câu trả lời là “không tăng thì tôi bán”… thì có lẽ thứ mình đang mua không hẳn là một nơi để sống. Mình đang mua một kỳ vọng về giá. Mà đầu tư vào kỳ vọng thì bao giờ cũng phải nhớ một chuyện: lúc mình mua, ai cũng bảo giá còn tăng. Nhưng đến lúc cần bán, người quyết định giá lại là… thằng mua sau mình. 😅