Số ít, chủ yếu là Chủ đầu tư (CĐT), những người đầu tư ban đầu... hỷ hả vì thắng đậm vì đã chuyển được rủi ro, gánh nặng tài chính cho đại đa số khách hàng mua sau-những người nếu đã hiểu bản chất cái mình đang nắm giữ thì đang tìm cách rũ bỏ, nếu còn lơ mơ thì vẫn đang thấp thỏm cho sự phán xét của các cơ quan nhà nước về số phận condotel, số phận cục tiền, cục nợ của mình.

Trái phiếu doanh nghiệp là cái gì đó còn rất mới, rất hấp dẫn... đối với nhiều người đầu tư (riêng lẻ). Dù biết “ so sánh là khập khễnh” nhưng dưới nhiều góc độ TPDN BĐS có rất nhiều điểm giống/na ná condotel, cụ thể:

Thứ nhất nói về chủ đầu tư (condotel)/đơn vị phát hành (TPDN) với vai là người đánh bắt- thường đặt lợi nhuận lên trên hết, không ít trường hợp dùng thủ đoạn, tiểu sảo để dụ/lùa/lừa người mua/nhà đầu tư vào lưới;

Thứ hai, người mua/người đầu tư, phần lớn hiểu lơ mơ về condotel/TPDN, về cam kết lợi nhuận/lãi trái phiếu về cơ chế vận hành và phân chia lợi nhuận của condotel, mục đích sử dụng của khoản tiền huy động được từ việc phát hành TPDN ......vv trong khi “lòng tham” luôn không có đáy nên vì mùi thơm và vị ngon của thính ...dễ chui vào lưới;

Thứ ba, là tính mới và hấp dẫn. Mặc dù thời điểm khác nhau, nhưng cả condotel và TPDN đều là sản phẩm/kênh đầu tư mới du nhập nên tính hấp dẫn cao. Với vai thả lưới của mình CĐT condotel/công ty phát hành TPDN thường thuê các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp nghiên cứu về sản phẩm, về khách hàng và “mồi nhử”... trong khi người mua condotel/nhà đầu tư cá nhân TPDN hiểu lơ mơ, đơn giản thấy lợi nhuận lớn, cam kết mạnh tay thì mở hầu bao nhằm thỏa mãn túi tham của mình;

Thứ tư là tính biến thể. Condotel, đã và đang là kênh đầu tư bền vững tại nhiều quốc gia. Tuy nhiên, khi về Việt Nam condotel biến thể dưới 2 góc độ. Đó là “ngáo” cam kết: lợi nhuận trong hoạt động condotel thường ở mức “ thường thường bậc trung” khoảng 8-9%, trên thế giới có nhiều nơi cam kết lợi nhuận nhưng ít có nơi nào dám cam kết vượt quá 6%/năm, ấy vậy ở Việt Nam nhiều CĐT cam kết lên tới 15%/năm (Bavico Nha Trang), ông Kai Marcus- CEO Hospital Tourism Management phát biểu cam kết lợi nhuân 10-15% ở Việt Nam là cao nhất thế giới và chủ yếu để quảng cao chú không thể thực hiện được.. Và “sáng tạo” trong vận hành: condotel vận hành gần giống như khách sạn, phải có một đơn vị quản lý chung, thống nhất các tiêu chuẩn và chất lượng dịch vụ... nhưng nhiều CĐT đã “chiều” khách hàng cho phép người mua ở cũng được, tự cho thuê cũng OK, trang thiết bị thế nào thì tùy... nói chung là trăm hoa đua nở thì đương nhiên không thể là condotel/không thể vận hành theo tiêu chuẩn chung được. Như vậy, chính sự biến thể này, condotel đã tự nó bóp chết nó (killitself).

Xét về độ “ngáo”, độ biến thể của TPDN ta cần căn cứ vào bản chất của nó và lãi suất của ngân hàng. TPDN là chứng nhận nợ của doanh nghiệp đối với người sở hữu trái phiếu ( trái chủ), đã là khoản nợ thì cần lấy lãi suất huy động của ngân hàng làm chuẩn. Ấy vậy mà nhiều doanh nghiệp phát hành TPDN với lãi suất lên tới 14-15%/năm chưa tính chi phí phát hành (thường khoảng 3-4%) cá biệt có doanh nghiệp lên tới 20%/năm (Công ty CP Đầu tư Thương mại Hồng Hoàng, phát hành lô trái phiếu trị giá hơn 1.402 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, lãi suất 20%/năm) , doanh nghiệp đi vay với lãi suất cao gấp 2-3 lần lãi suất ngân hàng liệu có còn là hợp lý.

Thứ năm, giá sản phẩm không phản ánh đúng giá trị. Bằng chiêu cam kết lợi nhuận/trả lại suất cao tới mức không thể cưỡng (như đã nêu trên). Trong khi đó, cấu thành quan trọng nhất của sản phẩm BĐS là giá trị QSD đất, CĐT xây condotel trên đất thương mại-dịch vụ, vậy giá trị QSD này phải thấp hơn rất nhiều đất nhà ở lâu dài. Đối với TPDN, mặc dù thu nhập của trái chủ là tiền lãi, là khoản thu cố định không phụ thuộc vào kết quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Nhưng với những doanh nghiệp có khối lượng trái phiếu phát hành gấp tới 50 lần vốn chủ sở hữu (theo báo cáo có 11/177 doanh nghiệp)- Thời báo Kinh tế Sai Gòn 12/2/2020 thì không hiểu có phép màu nào để DN (đặc biệt số doanh nghiệp trong 28,7% doanh nghiệp có giá trị khối lượng trái phiếu phát cao gấp 3 lần vốn chủ sở hữu trở lên) có thể thực hiện các “cam kết” mua lại trước hạn theo thỏa thuận, thanh toán tiền lãi, trả tiền gốc cho các Trái chủ đáng kính của mình;

Có thể vòng đời sản phẩm và đổ vỡ là sự giống nhau cuối cùng. Sự đổ vỡ của condotel đã được cảnh báo trước đây 2 năm, khi đó cảnh báo này khó thuyết phục vì mọi người còn đang say thính, say mồi. Chỉ khi các cam kết- dù trong nhiều trường hợp số tiền cam kết nhận được chính là tiền của mình (CĐT đã nâng giá lên và dùng khoản vênh đó để trả cam kết) không thực hiện được, các giá trị khác của sản phẩm như giá trị sử dụng, giá trị trao đổi.... cũng không thể thực hiện mọi người mới té ngửa nhưng đã quá muộn rồi.

Có thể còn khá sớm khi nói đến sự đổ vỡ thị trường TPDN BĐS, nhưng với kỳ hạn trung bình của TPDN là 3,7 năm, trong điều kiện tình hình kinh tế và thị trường vốn hiện tai, nếu tính vào thời điểm nở rộ của TPDN là giữa 2018 có lẽ giữa hoặc cuối năm 2020 sẽ nhiều doanh nghiệp không thể kham nổi việc trả lãi khi đó dấu hiệu đổ vỡ sẽ rõ nét hơn, nhưng có lẽ đã quá muộn với nhiều người rồi.