Phú Thuận Nguyễn

Phú Thuận Nguyễn

Những cái “giống” giữa Trái phiếu doanh nghiệp BĐS và căn hộ khách sạn

Nói đến Condotel, chắc nhiều người đã biết, đã hiểu, đã thấm, đã ngấm với nhiều cung bậc xúc cảm khác nhau.

Những cái “giống” giữa Trái phiếu doanh nghiệp BĐS và căn hộ khách sạn - 1

Số ít, chủ yếu là Chủ đầu tư (CĐT), những người đầu tư ban đầu... hỷ hả vì thắng đậm vì đã chuyển được rủi ro, gánh nặng tài chính cho đại đa số khách hàng mua sau-những người nếu đã hiểu bản chất cái mình đang nắm giữ thì đang tìm cách rũ bỏ, nếu còn lơ mơ thì vẫn đang thấp thỏm cho sự phán xét của các cơ quan nhà nước về số phận condotel, số phận cục tiền, cục nợ của mình.

Trái phiếu doanh nghiệp là cái gì đó còn rất mới, rất hấp dẫn... đối với nhiều người đầu tư (riêng lẻ). Dù biết “ so sánh là khập khễnh” nhưng dưới nhiều góc độ TPDN BĐS có rất nhiều điểm giống/na ná condotel, cụ thể:

Thứ nhất nói về chủ đầu tư (condotel)/đơn vị phát hành (TPDN) với vai là người đánh bắt- thường đặt lợi nhuận lên trên hết, không ít trường hợp dùng thủ đoạn, tiểu sảo để dụ/lùa/lừa người mua/nhà đầu tư vào lưới;

Thứ hai, người mua/người đầu tư, phần lớn hiểu lơ mơ về condotel/TPDN, về cam kết lợi nhuận/lãi trái phiếu về cơ chế vận hành và phân chia lợi nhuận của condotel, mục đích sử dụng của khoản tiền huy động được từ việc phát hành TPDN ......vv trong khi “lòng tham” luôn không có đáy nên vì mùi thơm và vị ngon của thính ...dễ chui vào lưới;

Thứ ba, là tính mới và hấp dẫn. Mặc dù thời điểm khác nhau, nhưng cả condotel và TPDN đều là sản phẩm/kênh đầu tư mới du nhập nên tính hấp dẫn cao. Với vai thả lưới của mình CĐT condotel/công ty phát hành TPDN thường thuê các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp nghiên cứu về sản phẩm, về khách hàng và “mồi nhử”... trong khi người mua condotel/nhà đầu tư cá nhân TPDN hiểu lơ mơ, đơn giản thấy lợi nhuận lớn, cam kết mạnh tay thì mở hầu bao nhằm thỏa mãn túi tham của mình;

Thứ tư là tính biến thể. Condotel, đã và đang là kênh đầu tư bền vững tại nhiều quốc gia. Tuy nhiên, khi về Việt Nam condotel biến thể dưới 2 góc độ. Đó là “ngáo” cam kết: lợi nhuận trong hoạt động condotel thường ở mức “ thường thường bậc trung” khoảng 8-9%, trên thế giới có nhiều nơi cam kết lợi nhuận nhưng ít có nơi nào dám cam kết vượt quá 6%/năm, ấy vậy ở Việt Nam nhiều CĐT cam kết lên tới 15%/năm (Bavico Nha Trang), ông Kai Marcus- CEO Hospital Tourism Management phát biểu cam kết lợi nhuân 10-15% ở Việt Nam là cao nhất thế giới và chủ yếu để quảng cao chú không thể thực hiện được.. Và “sáng tạo” trong vận hành: condotel vận hành gần giống như khách sạn, phải có một đơn vị quản lý chung, thống nhất các tiêu chuẩn và chất lượng dịch vụ... nhưng nhiều CĐT đã “chiều” khách hàng cho phép người mua ở cũng được, tự cho thuê cũng OK, trang thiết bị thế nào thì tùy... nói chung là trăm hoa đua nở thì đương nhiên không thể là condotel/không thể vận hành theo tiêu chuẩn chung được. Như vậy, chính sự biến thể này, condotel đã tự nó bóp chết nó (killitself).

Xét về độ “ngáo”, độ biến thể của TPDN ta cần căn cứ vào bản chất của nó và lãi suất của ngân hàng. TPDN là chứng nhận nợ của doanh nghiệp đối với người sở hữu trái phiếu ( trái chủ), đã là khoản nợ thì cần lấy lãi suất huy động của ngân hàng làm chuẩn. Ấy vậy mà nhiều doanh nghiệp phát hành TPDN với lãi suất lên tới 14-15%/năm chưa tính chi phí phát hành (thường khoảng 3-4%) cá biệt có doanh nghiệp lên tới 20%/năm (Công ty CP Đầu tư Thương mại Hồng Hoàng, phát hành lô trái phiếu trị giá hơn 1.402 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, lãi suất 20%/năm) , doanh nghiệp đi vay với lãi suất cao gấp 2-3 lần lãi suất ngân hàng liệu có còn là hợp lý.

Thứ năm, giá sản phẩm không phản ánh đúng giá trị. Bằng chiêu cam kết lợi nhuận/trả lại suất cao tới mức không thể cưỡng (như đã nêu trên). Trong khi đó, cấu thành quan trọng nhất của sản phẩm BĐS là giá trị QSD đất, CĐT xây condotel trên đất thương mại-dịch vụ, vậy giá trị QSD này phải thấp hơn rất nhiều đất nhà ở lâu dài. Đối với TPDN, mặc dù thu nhập của trái chủ là tiền lãi, là khoản thu cố định không phụ thuộc vào kết quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Nhưng với những doanh nghiệp có khối lượng trái phiếu phát hành gấp tới 50 lần vốn chủ sở hữu (theo báo cáo có 11/177 doanh nghiệp)- Thời báo Kinh tế Sai Gòn 12/2/2020 thì không hiểu có phép màu nào để DN (đặc biệt số doanh nghiệp trong 28,7% doanh nghiệp có giá trị khối lượng trái phiếu phát cao gấp 3 lần vốn chủ sở hữu trở lên) có thể thực hiện các “cam kết” mua lại trước hạn theo thỏa thuận, thanh toán tiền lãi, trả tiền gốc cho các Trái chủ đáng kính của mình;

Có thể vòng đời sản phẩm và đổ vỡ là sự giống nhau cuối cùng. Sự đổ vỡ của condotel đã được cảnh báo trước đây 2 năm, khi đó cảnh báo này khó thuyết phục vì mọi người còn đang say thính, say mồi. Chỉ khi các cam kết- dù trong nhiều trường hợp số tiền cam kết nhận được chính là tiền của mình (CĐT đã nâng giá lên và dùng khoản vênh đó để trả cam kết) không thực hiện được, các giá trị khác của sản phẩm như giá trị sử dụng, giá trị trao đổi.... cũng không thể thực hiện mọi người mới té ngửa nhưng đã quá muộn rồi.

Có thể còn khá sớm khi nói đến sự đổ vỡ thị trường TPDN BĐS, nhưng với kỳ hạn trung bình của TPDN là 3,7 năm, trong điều kiện tình hình kinh tế và thị trường vốn hiện tai, nếu tính vào thời điểm nở rộ của TPDN là giữa 2018 có lẽ giữa hoặc cuối năm 2020 sẽ nhiều doanh nghiệp không thể kham nổi việc trả lãi khi đó dấu hiệu đổ vỡ sẽ rõ nét hơn, nhưng có lẽ đã quá muộn với nhiều người rồi.

0

Bình luận

Thị trường mắc kẹt khi tâm lý "không mua", "không bán", chỉ cho thuê

Nếu nghe những câu dưới này thì chúng ta đang là một phần trong “phong trào sống nhẹ, đầu tư ít” đang thịnh hành của một bộ phận người trẻ hiện nay. Xem thêm
Thị trường mắc kẹt khi tâm lý "không mua", "không bán", chỉ cho thuê - 1

CÓ AI CÙNG HOÀN CẢNH NÀY KHÔNG?

Sau mấy chục năm làm công chức ăn dè tiết kiệm, ông bà Tâm cũng xây được ngôi nhà hai tầng khá khang trang giữa làng quê. Ông bà nghỉ hưu "chưa ấm chỗ" thì vợ chồng anh con trai ở thành phố về thuyết phục ông bà bán căn nhà ở quê, được bao nhiêu cho họ mượn để mua chung cư và đón ông bà lên ở cùng.... Xem thêm
CÓ AI CÙNG HOÀN CẢNH NÀY KHÔNG?  - 1

'NHỊN ĂN' CẢ NĂM MỚI MUA NỔI 1M2 CHUNG CƯ HÀ NỘI

Đánh giá từ đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội quý II năm nay tiếp tục tăng lên mức trung bình 91 triệu đồng/m2. Người dân thu nhập cả năm mới mua nổi 1m2 nhà ở chung cư. Xem thêm
'NHỊN ĂN' CẢ NĂM MỚI MUA NỔI 1M2 CHUNG CƯ HÀ NỘI  - 1

Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội

Có một nhận định khá phổ biến cho rằng người Hà Nội đặc biệt nhanh nhạy trong việc đầu tư bất động sản. Xem thêm
Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội  - 1
Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội  - 2
Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội  - 3
Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội  - 4

Chúng ta không thiếu nhà, chúng ta đang thiếu những căn nhà có thể sống được!

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một nghịch lý quen thuộc nhưng ngày càng trầm trọng: Dự án thì nhiều, nhưng nhà để ở lại… không có. Xem thêm
Chúng ta không thiếu nhà, chúng ta đang thiếu những căn nhà có thể sống được! - 1

Thị trường đang từ người "chơi bất động sản" tiến tới người "hiểu bất động sản"

Nếu coi thị trường bất động sản như một chuyến tàu cao tốc, thì Hà Nội có lẽ đang ở đoạn… ga kỹ thuật, tạm dừng để kiểm tra bánh lái, chứ không phải kết thúc hành trình. Xem thêm
Thị trường đang từ người "chơi bất động sản" tiến tới người "hiểu bất động sản" - 1

Từ nay đến hết 31/12/2025: 6 trường hợp này sẽ bị thu hồi nhà ở xã hội, ai cố giữ sẽ bị xử phạt

Từ nay đến hết ngày 31/12/2025, hàng loạt căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) sẽ bị thu hồi nếu người mua/thuê vi phạm các quy định sử dụng, theo chính sách siết chặt mới của Nhà nước. Mục tiêu là đưa NOXH trở về đúng bản chất an sinh, không bị trục lợi, không biến tướng thành hàng hóa đầu cơ. Xem thêm
Từ nay đến hết 31/12/2025: 6 trường hợp này sẽ bị thu hồi nhà ở xã hội, ai cố giữ sẽ bị xử phạt - 1

Bảng giá đất tiệm cận thị trường: Minh bạch hoá giá trị, hay hợp pháp hoá giá ảo?

Việc Nhà nước công bố chủ trương xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường đang tạo ra những luồng ý kiến trái chiều. Xem thêm
Bảng giá đất tiệm cận thị trường: Minh bạch hoá giá trị, hay hợp pháp hoá giá ảo? - 1

Khi bất động sản là "két sắt quốc dân": Tâm lý ôm đất của người Việt bắt nguồn từ đâu?

Nếu người Mỹ mê cổ phiếu, người Nhật thích tiết kiệm, người Hàn “nghiện” đầu tư vào giáo dục… thì người Việt có một niềm đam mê bền vững qua nhiều thế hệ: ôm đất. Xem thêm
Khi bất động sản là "két sắt quốc dân": Tâm lý ôm đất của người Việt bắt nguồn từ đâu? - 1

Vay tiền tỷ mua nhà “ở tạm vài năm rồi bán đi trả nợ”: Giấc mơ an cư biến thành bài toán sinh tồn

Có lẽ chưa khi nào, hai chữ “an cư” lại trở nên mong manh và chông chênh như hiện tại, khi mà càng nhiều người trẻ chọn mua nhà bằng cả trái tim, rồi buộc phải bán đi bằng tất cả lý trí. Xem thêm
Vay tiền tỷ mua nhà “ở tạm vài năm rồi bán đi trả nợ”: Giấc mơ an cư biến thành bài toán sinh tồn - 1

Khi nhà 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM đã trở thành hàng tuyệt chủng

Nếu đang tìm một căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m² ở TP.HCM, thì xin thông báo là… chúng ta đã đi lùi về quá khứ ít nhất 4 năm. Xem thêm
Khi nhà 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM đã trở thành hàng tuyệt chủng - 1

Giá chung cư Hà Nội đang tăng mạnh trở lại, và lần này có vẻ không chỉ là hiện tượng nhất thời

Từ khu vực nội đô đến vùng ven, cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều ghi nhận mức giá mới cao hơn rõ rệt so với đầu năm. Xem thêm
Giá chung cư Hà Nội đang tăng mạnh trở lại, và lần này có vẻ không chỉ là hiện tượng nhất thời - 1

Khi nhà phố chục tỷ trở thành nhà trọ sinh viên

Nhà phố thương mại trị giá 7–8 tỷ đồng/căn ở đường Mê Linh (Đà Nẵng) đang được sinh viên thuê lại làm… nhà trọ giá rẻ! Xem thêm
Khi nhà phố chục tỷ trở thành nhà trọ sinh viên - 1

🎯 Căn hộ studio giá triệu đô đã lộ diện tại TP.HCM

Ngày hôm qua, Masterise Homes chính thức trình làng tổ hợp Marriott Residences Special Edition tại tòa Lake (thuộc Grand Marina Saigon, quận 1 cũ), với mức giá khiến thị trường choáng váng. Xem thêm
🎯 Căn hộ studio giá triệu đô đã lộ diện tại TP.HCM  - 1

Mua căn hộ bình dân 10 năm trước, giờ thành sở hữu… căn hộ “cao cấp”

Từng bị gắn mác là “tiêu sản”, nhiều căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội nay đã trở thành những tài sản giá trị cao trên thị trường. Sau hơn một thập kỷ, giá trị nhiều căn đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba, ngang ngửa với các sản phẩm cao cấp đang chào bán hiện nay. Xem thêm
Mua căn hộ bình dân 10 năm trước, giờ thành sở hữu… căn hộ “cao cấp”  - 1

Giá căn hộ Hà Nội lại tăng: Cơn sốt nhất thời hay thiết lập mặt bằng mới? 🏙️📈

Sau một giai đoạn đi ngang, thị trường chung cư Hà Nội đang nóng trở lại, cả ở phân khúc sơ cấp lẫn thứ cấp. Từ những căn hộ đã qua sử dụng tại Đông Anh, Bắc Từ Liêm cho đến hàng loạt dự án mới mở bán tại Hoàng Mai, Thanh Trì, Long Biên hay Cầu Giấy tất cả đều đang ghi nhận một mức giá cao chưa từng thấy. Nhưng liệu đây là “hiện tượng nhất thời” hay thị trường đang thiết lập một mặt bằng giá mới? Xem thêm
Giá căn hộ Hà Nội lại tăng: Cơn sốt nhất thời hay thiết lập mặt bằng mới? 🏙️📈  - 1

Vì sao giá nhà cao nhưng vẫn rộn ràng thanh khoản?

Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2025 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố cho thấy một nghịch lý thú vị: giá nhà liên tục lập đỉnh, nhưng thanh khoản không những không giảm mà còn tăng mạnh. Xem thêm
Vì sao giá nhà cao nhưng vẫn rộn ràng thanh khoản? - 1

Ở trọ cả đời thì đã sao?

“Sao chưa mua nhà đi, ở trọ hoài sao ổn định được?” – nếu bạn dưới 35 tuổi, đang ở thành phố lớn, làm công ăn lương và chưa có nhà riêng, thì khả năng cao bạn đã nghe câu này… ít nhất một lần mỗi tuần! Xem thêm
Ở trọ cả đời thì đã sao? - 1

Chung cư: Từ “tiêu sản” thành “tài sản” có dễ không?

Năm 2013, chị Hương – một nhân viên văn phòng ở Hà Nội – mua một căn hộ gần 80m² tại khu Yên Hòa (Cầu Giấy) với giá chưa đến 25 triệu đồng/m². Xem thêm
Chung cư: Từ “tiêu sản” thành “tài sản” có dễ không? - 1

Bất động sản 6 tháng cuối năm: Đường về sáng sủa, nhưng đi kiểu gì còn tuỳ… kịch bản!

Thị trường bất động sản nhà ở đang chuẩn bị bước vào nửa cuối năm 2025 với tâm thế “hy vọng có cơ hội, nhưng vẫn nên đem theo dù mưa”. Xem thêm
Bất động sản 6 tháng cuối năm: Đường về sáng sủa, nhưng đi kiểu gì còn tuỳ… kịch bản! - 1

Đô thị biển - Kiến tạo một không gian đáng sống tại TP Đồng Hới trong kỷ nguyên

Các đô thị ven biển đang trở thành trục phát triển chiến lược mới. ROX Living Đồng Hới làminh chứng rõ nét cho một mô hình đô thị bền vững – hiện đại – xanh, kết hợp hài hòa giữa yếutố an cư và giá trị đầu tư lâu dài. Xem thêm
Đô thị biển - Kiến tạo một không gian đáng sống tại TP Đồng Hới trong kỷ nguyên  - 1

Cầu Hoàng Gia thông xe: Cú hích nghìn tỷ đưa bất động sản Vũ Yên cất cánh

Cầu Hoàng Gia chính thức thông xe ngày 15/7 không chỉ hiện thực hóa tầm nhìn đô thị “đa cực- đa trung tâm” của Hải Phòng mà còn mở đường để dòng chảy cư dân, dòng tiền, dòng đầu tư mới đổ về Vũ Yên, tạo cú hích mạnh mẽ cho BĐS Vinhomes Royal Island. Xem thêm
Cầu Hoàng Gia thông xe: Cú hích nghìn tỷ đưa bất động sản Vũ Yên cất cánh - 1

Hưởng lợi kép khi chọn nhà phố, biệt thự Kim Ngân 2, đô thị Sun Group Nam Hà Nội

Nổi bật giữa lòng đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City bởi vị trí tâm điểm, kiến trúc riêng có và tích hợp chuỗi tiện ích đầy đủ, phân khu Kim Ngân 2 chinh phục hầu hết giới đầu tư đang tìm kiếm ngôi nhà thứ hai gần trung tâm Hà Nội. Xem thêm
Hưởng lợi kép khi chọn nhà phố, biệt thự Kim Ngân 2, đô thị Sun Group Nam Hà Nội - 1

Căn hộ cũ, hệ thống điện lỗi thời ngấm ngầm tạo ra nguy cơ cháy lớn mỗi ngày

Tuấn - một lập trình viên 34 tuổi vừa dọn về căn hộ tập thể cũ ở Thanh Xuân, được bố mẹ để lại. Căn hộ 3 tầng, trần thấp, tường dày, nền gạch hoa đúng kiểu những năm 80. Tuấn yêu thích vẻ hoài cổ, nên không phá bỏ gì nhiều. Thậm chí hệ thống điện, đường dây, ổ cắm... anh vẫn giữ nguyên vì "xài vẫn được, tội gì thay". Xem thêm
Căn hộ cũ, hệ thống điện lỗi thời ngấm ngầm tạo ra nguy cơ cháy lớn mỗi ngày - 1

GIÁ NHÀ LUÔN TĂNG TOP ĐẦU

Theo Báo cáo thị trường bất động sản của Hội môi giới bất động sản, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán căn hộ chung cư trong quý II/2025, theo sau là Đà Nẵng, trong khi TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. Xem thêm

So với kỳ gốc, giá bán bình quân tại Hà Nội tăng 87,7%, Đà Nẵng tăng 69,8% và TP.HCM tăng 48,3%.

Tại Hà Nội, giá bán bình quân căn hộ chung cư trong quý II đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước. Đà tăng chủ yếu do các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá nhích lên.

Dẫn đầu gì không dẫn, lại dẫn đầu về tăng giá nhà đất, chỉ khổ người cần mua nhà

Nguồn: Lao động

GIÁ NHÀ LUÔN TĂNG TOP ĐẦU  - 1

"Tên em không có trong sổ đỏ": Khi quyền sở hữu nói thay vị trí trong gia đình

Ngọc Trân, 37 tuổi, đứng lặng người trước mảnh đất mà chồng và bố mẹ chồng dự định xây ngôi nhà “để sau này các con có chỗ ổn định”. Đó là mảnh đất mà họ đã nhiều lần nhắc đến trong các bữa cơm gia đình, nơi Trân từng háo hức bàn về hướng nhà, cách bố trí vườn rau, một góc nhỏ cho đàn piano của con gái lớn. Xem thêm
"Tên em không có trong sổ đỏ": Khi quyền sở hữu nói thay vị trí trong gia đình  - 1

Giá thuê nhà trọ Hà Nội tăng dù chưa vào mùa cao điểm nhập học: Sinh viên cần chuẩn bị gì?

Ngay từ tháng 7/2025, thị trường thuê nhà trọ tại Hà Nội đã chứng kiến mức tăng giá đáng chú ý, dù chưa vào mùa cao điểm nhập học. Theo khảo sát Batdongsan.com.vn, giá nhà trọ bình dân và chung cư mini đều tăng từ 10–15% so với tháng 3 năm nay. Xem thêm
Giá thuê nhà trọ Hà Nội tăng dù chưa vào mùa cao điểm nhập học: Sinh viên cần chuẩn bị gì?  - 1

Bảng giá đất tăng, BĐS rơi vào vòng luẩn quẩn: Chi phí cao – Khó bán – Hàng tồn đầy kho

Từ năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một giai đoạn mới – giai đoạn của những bảng giá đất được điều chỉnh mạnh tay theo quy định của Luật Đất đai 2024. Xem thêm
Bảng giá đất tăng, BĐS rơi vào vòng luẩn quẩn: Chi phí cao – Khó bán – Hàng tồn đầy kho  - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết