Nghe thì buồn cười nhưng ở chung cư Việt Nam, đôi khi drama không nằm ở căn hộ. Drama nằm dưới tầng hầm 😭

Câu chuyện ở Khánh Hội 1 đúng kiểu càng đọc càng thấy đây không còn là tranh chấp hầm xe nữa. Nó là cuộc chiến về quyền sở hữu, quyền vận hành và cuối cùng là quyền được sống ổn định trong chính nơi mình đã bỏ tiền mua.

Chung cư này xây từ năm 2002, có 2 block với 330 căn hộ, 60 kiốt và một tầng hầm giữ xe. Tổng vốn đầu tư thời điểm đó khoảng 105,9 tỷ đồng.

Mọi chuyện bắt đầu từ câu hỏi tưởng đơn giản nhưng hóa ra đủ khiến cư dân và chủ đầu tư kéo nhau ra tòa nhiều năm: “Tầng hầm là của ai?”

Phía chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội nói rằng tầng hầm là tài sản riêng của doanh nghiệp, dựa trên giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình do Sở Xây dựng TP.HCM cấp năm 2006.

Từ năm 2018 đến cuối 2020, doanh nghiệp còn cho một đơn vị vận hành thuê hơn 2.625m2 tầng hầm để khai thác dịch vụ giữ xe. Đến cuối tháng 10/2020 thì chủ đầu tư thông báo chấm dứt hợp đồng thuê và yêu cầu bàn giao mặt bằng trước ngày 1/1/2021 để tự quản lý.

Nhưng cư dân phản đối. Và đây là lúc câu chuyện bắt đầu chuyển từ “tranh chấp pháp lý” sang “cuộc chiến cảm xúc”.

Theo phía cư dân, khi hợp đồng hết hạn đầu năm 2021, chủ đầu tư không tới nhận bàn giao nên Ban quản trị cùng cư dân tự đứng ra kiểm đếm xe cộ rồi trực tiếp quản lý tầng hầm đến tận bây giờ để đảm bảo vận hành chung cư.

Nghe tới đây tôi tự nhiên nhớ cảm giác của rất nhiều cư dân chung cư hiện nay. Ban đầu ai cũng nghĩ mua nhà là để an cư. Sau vài năm thì học thêm đủ thứ: quỹ bảo trì, PCCC, vận hành, hội nghị cư dân, sở hữu chung riêng, thang máy, và đặc biệt là… tầng hầm.

Sau đó chủ đầu tư khởi kiện, yêu cầu trả lại tầng hầm và đòi bồi thường hơn 2,2 tỷ đồng tiền khai thác giai đoạn 2021-2025. Nhưng điều khiến câu chuyện này rối như mê cung nằm ở chỗ pháp luật thay đổi qua từng giai đoạn.

Chủ đầu tư bám vào giấy chứng nhận năm 2006 để khẳng định quyền sở hữu riêng. Trong khi cư dân nói: “Đúng, nhưng đó là lúc dự án chưa bán căn hộ.” Vì từ giai đoạn 2010-2015, sau khi hàng trăm căn hộ được chuyển nhượng, quyền sử dụng đất đã chuyển thành sử dụng chung của cư dân.

Đến năm 2017, giấy chứng nhận cũng được cấp đổi, chỉ còn ghi nhận phần thương mại tầng trệt và tầng lửng là tài sản riêng của chủ đầu tư, không còn nhắc tới tầng hầm nữa. Ngoài ra Ban quản trị cho rằng chi phí xây tầng hầm đã được tính vào giá bán căn hộ từ đầu, nên phải thuộc sở hữu chung.

Mà đáng sợ nhất là: mỗi lần ra tòa lại là một cách hiểu khác nhau 😅

Tháng 9/2025, tòa sơ thẩm bác yêu cầu đòi hầm xe của chủ đầu tư, cho rằng doanh nghiệp không chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp.

Cư dân lúc đó chắc thở phào. Nhưng đến tháng 3 năm nay, tòa phúc thẩm lại chấp nhận kháng cáo, buộc Ban quản trị và đơn vị vận hành giao trả tầng hầm.

Thế là hàng trăm hộ dân lại phản ứng gay gắt. Mà thật ra tôi hiểu nỗi lo của họ.

Vì chung cư này được xây trước thời có quỹ bảo trì 2%. Bao nhiêu năm nay, nguồn thu từ cái hầm xe chính là "nồi cơm" để sửa thang máy, vận hành PCCC, duy tu hệ thống kỹ thuật. Giờ mất hầm, đồng nghĩa với việc "cắt nguồn sống", chung cư thì xuống cấp mà kinh phí thì cạn kiệt, chẳng lẽ dân lại phải ngửa tay đóng thêm tiền cho những thứ mà đáng lẽ họ đã trả từ 20 năm trước?

Câu chuyện này làm tôi suy nghĩ sâu sắc hơn về cái gọi là "đặc quyền" của người mua nhà. Phải chăng chúng ta đang bỏ ra tiền tỷ để mua một căn hộ lơ lửng trên không trung, còn cái gốc rễ bên dưới – là đất, là hầm – vẫn nằm trong tay kẻ khác?

Sự thay đổi pháp lý qua các thời kỳ từ 2003 đến nay như một mê cung mà ở đó, người dân thấp cổ bé họng rất dễ bị "lạc đường". Liệu có công bằng không khi một giấy chứng nhận cấp từ thời "đồ đá" vẫn được dùng để chống lại quyền lợi của hàng trăm hộ dân đang đóng góp vào hình thức sử dụng đất chung? Nếu cái hầm xe bị biến thành tài sản riêng để CĐT mặc sức khai thác, thì liệu tương lai, cái hành lang, cái thang máy có bị "phân lô" nốt hay không?

Thôi thì, cầu mong cho cư dân Khánh Hội 1 sớm tìm được lối thoát, chứ cứ cái đà "nay thắng mai thua" thế này thì đúng là đi gửi xe mà tim đập nhanh hơn đi thi đại học!

Thế mới nói, người trẻ bây giờ mua nhà đã khó. Mua xong rồi còn phải học cách trở thành… nửa cư dân, nửa luật sư, nửa chuyên gia vận hành bất động sản.