Nhưng thực tế sau khi đọc khá nhiều case gần đây như cầu Trần Hưng Đạo, Vành đai 2.5… thì mình thấy thứ quyết định một gia đình thiệt hại nhiều hay ít đôi khi lại không chỉ nằm ở số tiền đền bù, mà còn nằm ở việc có được suất tái định cư hay không và được bao nhiêu suất.

Thực ra, tái định cư không chỉ là câu chuyện tiền bạc. Nó còn là chuyện ký ức, hàng xóm, lối sống, công việc, việc học của con cái và cả sự xáo trộn của một cuộc sống đã quen hàng chục năm. Nhiều người sinh ra, lớn lên, làm ăn ở một khu phố nên việc phải chuyển đi gần như là một cú sốc lớn. Chưa kể, nhiều trường hợp, căn nhà bị đền bù đang là cần câu cơm, là con gà đẻ trứng tạo dòng tiền hàng tháng.

Nhưng càng là chuyện lớn thì càng cần tỉnh táo tìm hiểu thông tin. Vì thực tế mức độ thiệt hại giữa các nhà có thể khác nhau rất nhiều và nếu hiểu rõ cơ chế đền bù của các dự án gần đây thì ít nhất khi rơi vào diện giải tỏa chúng ta cũng không quá hoang mang hoặc bỏ lỡ quyền lợi của mình.

Sau khi đọc khá nhiều trường hợp thì mình thấy một điều rất đáng chú ý: tiền đền bù hiện nay dù đã tăng khá nhiều do bảng giá đất đã cao hơn những năm trước nhưng thực tế ở các khu nội đô cũ, bảng giá đất tính đền bù vẫn thấp hơn đáng kể so với giá thị trường. Nếu chỉ nhận tiền mặt thì gần như rất khó mua lại tài sản tương đương trong cùng khu vực. Nói cách khác, trong nhiều case, thứ cứu giá trị tài sản không phải tiền đền bù mà là quyền được mua tài sản mới với giá thấp hơn thị trường. Vì vậy, thực sự là một suất tái định cư đôi khi đáng giá hơn vài tỷ tiền đền bù.

Thực tế hiện nay về chính sách đền bù, ngoài tiền đền bù đất thì người dân thường còn có thêm các khoản hỗ trợ khác như: tiền bồi thường công trình trên đất, tiền hỗ trợ di chuyển sớm theo tiến độ bàn giao, tiền hỗ trợ vận chuyển đồ đạc, hỗ trợ thuê nhà tạm cư theo số nhân khẩu…Ví dụ có dự án hỗ trợ bàn giao sớm trong 30 ngày/20 ngày/10 ngày tương ứng khoảng 30 triệu/20 triệu/10 triệu. Hỗ trợ vận chuyển đồ khoảng 10 triệu. Hỗ trợ thuê nhà khoảng 2.5 triệu/người/tháng trong 3 tháng nhưng thường có mức trần theo từng sổ đỏ. Các khoản này cuối cùng đều được quy đổi thành tiền mặt. Tuy nhiên các khoản hỗ trợ này chủ yếu giúp giảm áp lực tài chính ngắn hạn trong lúc di chuyển chứ không phải phần quyết định chính của bài toán tài sản.

Còn phần quyết định chính là ở suất tái định cư được đền bù, cụ thể hơn là ở bảng giá đất đền bù và bảng giá đất suất tái định cư. Ví dụ một case mình đọc được ở dự án cầu Trần Hưng Đạo:

Một căn ở phố Vạn Kiếp diện tích khoảng 64m2, có 2 hộ khẩu đang sinh sống thực tế. Đơn giá đền bù khoảng 109 triệu/m2, tương đương khoảng 7 tỷ tiền đền bù đất. Ngoài tiền mặt, hộ này được quyền mua 1 lô tái định cư Thư Lâm 80m2 giá khoảng 11 triệu/m2, tương đương 880 triệu và 1 căn hộ tái định cư Thượng Thanh 60m2 giá khoảng 30 triệu/m2, tương đương khoảng 1.8 tỷ. Sau khi mua cả 2 suất tái định cư thì phần tiền mặt còn lại khoảng 4.32 tỷ.

Nếu lấy giá thị trường giả định hiện tại:

Nhà Vạn Kiếp khoảng 300 triệu/m2. Đất Thư Lâm khoảng 80 triệu/m2. Căn hộ Thượng Thanh khoảng 60 triệu/m2 --> Giá trị căn nhà cũ ngoài thị trường khoảng 19.2 tỷ. Lô Thư Lâm khoảng 6.4 tỷ. Căn hộ Thượng Thanh khoảng 3.6 tỷ. Cộng thêm 4.32 tỷ tiền mặt còn lại. Tổng tài sản ngay sau tái định cư khoảng 14.32 tỷ.

Tức là dù đã có tới 2 suất tái định cư giá thấp thì tổng giá trị tài sản thực tế vẫn hụt khoảng 4.88 tỷ, tương đương khoảng 25% nếu so với giá thị trường giả định hiện tại. Đây là lý do vì sao nhiều hộ mặt phố lớn vẫn cảm thấy thiệt khá nhiều.

Tuy nhiên nếu nhìn theo hướng khác thì cũng phải nói rằng nếu không có 1 hoặc nhiều suất tái định cư giá thấp thì mức thiệt hại thực tế có thể còn lớn hơn rất nhiều. Và đây cũng là lý do số lượng hộ khẩu/sổ đỏ lại quan trọng đến vậy. Vì ở nhiều dự án, số nhân khẩu, số hộ đủ điều kiện, tình trạng cư trú thực tế và khả năng tách hộ sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số lượng suất tái định cư được mua. Có những trường hợp nhân khẩu đủ điều kiện tách hộ nhưng chưa tách, vẫn sinh sống ổn định thực tế trước thời điểm phê duyệt dự án thì vẫn có thể được xem xét tính thêm suất tái định cư.

Ngược lại, có một điều mà mình nghĩ rất nhiều người đang hiểu chưa hết:

Không phải cứ ở lâu năm là chắc chắn sẽ được tái định cư. Trong rất nhiều trường hợp, chính pháp lý tài sản/chính sách tái định cư mới là thứ quyết định quyền lợi.

Ví dụ: đất không có sổ đỏ, đất nguồn gốc không hợp lệ, đất nhảy dù hoặc có sổ nhưng vẫn còn nhà khác trong cùng phường/xã thì nhiều khả năng chỉ được nhận tiền đền bù mà không có suất tái định cư.

Đây mới là nhóm thường thiệt hại mạnh nhất. Vì nếu chỉ nhận tiền mặt thì gần như rất khó quay lại mua tài sản tương đương ở nội đô hiện nay.

Ngoài ra mình cũng thấy một điểm khá thú vị là do khung giá đền bù thường định theo khu vực chứ không định riêng từng căn nên những nhà lỗi phong thủy, mặt tiền nhỏ, ngõ sâu, nhà khó kinh doanh hoặc thanh khoản kém đôi khi lại không thiệt quá nhiều so với giá thị trường thực tế. Trong khi các căn: mặt tiền đẹp, kinh doanh mạnh, diện tích lớn và nằm phố lớn thì thường thiệt hơn khá rõ vì giá thị trường thực tế cao hơn rất xa khung đền bù.

Vì vậy, nếu nhìn dưới góc độ tài chính thì mình thấy đền bù – tái định cư không đơn giản là “được bao nhiêu tiền”, mà quan trọng hơn là:

Có được suất tái định cư hay không? được bao nhiêu suất? mua ở đâu? giá mua bao nhiêu? và tài sản sau tái định cư có còn giữ được giá trị thương mại/có kinh doanh như nhà cũ hay không?

Quy hoạch có thể là điều khó tránh trong quá trình phát triển đô thị. Nhưng trong các đợt giải tỏa lớn, sự khác biệt giữa các gia đình đôi khi không nằm ở vị trí căn nhà, mà nằm ở mức độ hiểu chính sách và chuẩn bị trước cho tình huống đó tới đâu.