Trước đó, Sở NN&MT Hà Nội đã đề nghị UBND các phường, xã rà soát, đề xuất danh mục các công trình, dự án thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng giai đoạn 2026-2030. Đến nay, Sở NN&MT đã nhận được đề xuất từ UBND 112 phường, xã với tổng cộng 5.822 dự án, tổng diện tích thu hồi 50.062,67ha đất.

638 trang tài liệu vừa được công bố thoạt nhìn chỉ là một danh mục hành chính khô khan. Nhưng dưới góc nhìn quy hoạch đô thị, đó có thể xem như bản thiết kế cho một Hà Nội hoàn toàn khác trong giai đoạn 2026–2030.

UBND TP Hà Nội đang đề xuất danh mục 5.822 dự án thu hồi đất với tổng diện tích hơn 50.000 ha. Con số này tương đương hàng chục nghìn sân bóng đá cộng lại, trải dài từ khu vực nội đô đến các huyện ven đô đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ.

Điều đáng chú ý không nằm ở diện tích bị thu hồi lớn đến đâu, mà nằm ở câu hỏi: sau khi thu hồi, những khu đất đó sẽ trở thành gì?

Bởi trong quy hoạch đô thị, đất không phải là tài sản đứng yên. Đất là nền tảng để tạo ra hạ tầng, kết nối giao thông, dịch vụ công cộng, khu dân cư và các cực tăng trưởng mới. Một tuyến đường được mở ra có thể thay đổi hướng di chuyển của hàng trăm nghìn người. Một cây cầu xuất hiện có thể rút ngắn khoảng cách giữa hai khu vực từng bị xem là "ngoại thành". Một khu đô thị mới có thể kéo theo trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và hàng loạt hoạt động kinh tế dịch chuyển theo.

Nói cách khác, Hà Nội không đơn thuần đang thu hồi 50.000 ha đất. Hà Nội đang chuẩn bị sắp xếp lại cách thành phố vận hành trong nhiều thập kỷ tới. Nhiều người vẫn nghĩ bất động sản tăng giá vì "sốt đất". Thực tế, giá trị bất động sản bền vững luôn đến từ sự thay đổi của cấu trúc đô thị.

Một khu vực trở nên đắt giá không phải vì có nhiều môi giới đứng bán, mà vì nơi đó được kết nối tốt hơn, dân cư đông hơn, dịch vụ đầy đủ hơn và tạo ra nhiều cơ hội kinh tế hơn. Khi hạ tầng thay đổi, dòng người thay đổi. Khi dòng người thay đổi, dòng tiền cũng thay đổi theo.

Đó là lý do những người nghiên cứu quy hoạch thường dành hàng giờ để đọc những bộ hồ sơ dày hàng trăm trang. Thứ họ tìm kiếm không phải là tên dự án, mà là mối liên kết giữa các dự án.

Tuyến đường nào đang được mở? Khu vực nào được đầu tư hạ tầng đồng bộ?  Đâu là nơi sẽ hình thành các cụm dân cư mới? Đâu là khu vực chỉ có dự án trên giấy nhưng chưa đủ động lực phát triển?

Tiền lớn trên thị trường thường không đợi đến ngày cắt băng khánh thành. Nó xuất hiện từ giai đoạn những thay đổi về hạ tầng bắt đầu được định hình.

Tuy nhiên, đây cũng là lúc nhà đầu tư cần tỉnh táo nhất.

Không phải mọi khu đất gần dự án đều hưởng lợi. Không phải mọi nơi có quy hoạch đều tăng giá. Và càng không phải cứ nhìn thấy một tuyến đường mới là có thể kỳ vọng tài sản tăng gấp nhiều lần.

Trong lịch sử phát triển đô thị, luôn tồn tại những khu vực được hưởng lợi trực tiếp, những khu vực hưởng lợi gián tiếp và cả những khu vực gần dự án nhưng gần như không thay đổi giá trị sử dụng thực tế. Thậm chí có những trường hợp đất bị thu hồi, đất nằm trong vùng quy hoạch kéo dài hoặc đất mất đi lợi thế cạnh tranh khi cấu trúc giao thông thay đổi.

Vì vậy, giai đoạn 2026–2030 sẽ không còn là cuộc chơi của tư duy "mua chỗ rẻ rồi chờ tăng giá".

Đó sẽ là cuộc chơi của những người hiểu đô thị. Hiểu nơi nào sẽ có dân đến ở thật. Hiểu nơi nào sẽ phát sinh nhu cầu tiêu dùng thật. Hiểu tuyến giao thông nào chỉ giúp đi qua, và tuyến nào đủ sức tạo ra một trung tâm mới. Hiểu sự khác biệt giữa tăng giá do tâm lý và tăng giá nhờ giá trị sử dụng thực tế.

Một bản đồ Hà Nội mới đang dần được vẽ lại. Và câu hỏi quan trọng nhất lúc này không phải là "giá đất sẽ tăng bao nhiêu". Mà là: khu vực nào thực sự được đánh thức bởi quy hoạch, khu vực nào chỉ xuất hiện trên bản đồ, và ai sẽ đủ khả năng nhìn thấy sự thay đổi đó trước khi những cỗ máy đầu tiên bắt đầu khởi động.

Chi tiết danh mục 5.822 dự án thu hồi đất TP Hà Nội giai đoạn 2026 - 2030:

https://drive.google.com/file/d/1gYnyWOaWoRROTxB1MlCQLUQadUqO4Rs7/view?fbclid=IwY2xjawRvabpleHRuA2FlbQIxMABicmlkETFSZjhtazBVcXB5dDJFQkJ3c3J0YwZhcHBfaWQQMjIyMDM5MTc4ODIwMDg5MgABHm34Zn6a8CaKpxIfKu6iq1GzPuI7MzupYEwd4RSIQIk40EsYyOMIRZ_rzcIT_aem_jV2Q-1NO6FWei8tzEhpJqQ