Kiểu như cả thị trường đang than thở… nhưng bảng giá thì vẫn rất bình thản.
Theo báo cáo mới nhất từ Savills, tỷ lệ hấp thụ quý I/2026 của phân khúc nhà liền thổ chỉ khoảng 11%. Đặt cạnh thời 2021–2022, khi thị trường còn “sốt nhiệt”, nhiều dự án bán 40–60%, thậm chí cháy hàng trong vài buổi mở bán, thì đúng là hai thế giới song song. Một bên là “mua nhanh không hết”, một bên là “xem kỹ rồi để đấy”.
11% nghe thì chỉ là con số, nhưng thực ra nó là một trạng thái tâm lý: người mua đứng nhìn, người bán cũng đứng nhìn. Hai bên nhìn nhau… nhưng không ai bước tới.
Điều buồn cười (mà cũng hơi đau) là dù giao dịch gần như đóng băng, giá lại không có dấu hiệu giảm tương ứng. Vẫn quanh 199 triệu/m². Một mức giá mà nói thật, không chỉ nhà đầu tư mà người mua ở thực nghe xong cũng phải… xin thêm thời gian suy nghĩ về cuộc đời.
Nhìn lại các “tượng đài giá” như Vinhomes Green Bay đã lên 600–740 triệu/m², Geleximco Lê Trọng Tấn 210–295 triệu/m² hay Vinhomes Green Villas 290–320 triệu/m², mới thấy mặt bằng giá đã được đẩy lên một tầm mà thu nhập bình thường chỉ biết đứng nhìn và… hít thở sâu.
Vấn đề là thu nhập thì đi bộ, còn giá nhà thì đi xe đua. Thế nên chuyện bỏ ra vài chục tỷ để mua một căn liền kề giờ không còn là quyết định tài chính nữa, mà là quyết định mang tính triết học: “mình là ai và tiền mình đang ở đâu”.
Trong khi đó, nguồn cung mới lại đang chạy mạnh ra vùng ven. Theo Avison Young, khoảng 90% nguồn cung mở bán quý I nằm ngoài Vành đai 3. Nghe thì hợp lý vì còn đất để phát triển, đúng chiến lược giãn dân, đô thị hóa theo hạ tầng.
Nhưng vấn đề là người mua thì vẫn thích chỗ có thể ở luôn, dùng luôn, khai thác luôn. Còn nhiều dự án vùng ven thì vẫn đang ở trạng thái “tương lai rất đẹp, hiện tại đang xây”.
Thế là xảy ra một cái lệch pha rất thú vị: hàng thì nhiều, nhưng người mua lại chưa thấy đủ lý do để rút ví.
Một mảnh ghép từng làm nên những cơn sốt – nhà đầu tư lướt sóng giờ gần như… mất tích. Không còn cảnh mua hôm nay, mai có người trả chênh. Không còn tâm lý “không mua là mất cơ hội”. Giờ người mua kỹ như kiểm tra lý lịch: soi pháp lý, soi tiến độ, soi cả khả năng cho thuê.
Thị trường từ “cảm xúc” chuyển sang “lý trí”. Và khi lý trí lên tiếng, nhiều sản phẩm bắt đầu… khó bán. Đến đây thì câu chuyện bắt đầu hay hơn.
Nếu giá không giảm, mà người mua cũng chưa quay lại, thì ai sẽ là người “nháy mắt” trước? Chủ đầu tư giữ giá được bao lâu khi dòng tiền chậm lại? Và liệu có một thời điểm mà thị trường buộc phải điều chỉnh để hai bên… nói chuyện lại với nhau?
Ở góc nhìn người mua, đây có phải là lúc mặc cả, hay vẫn nên ngồi im quan sát? Còn ở góc nhìn rộng hơn, có lẽ một thời kỳ đã chính thức qua rồi. Thời “mua là thắng” nghe giờ giống một câu chuyện kể lại hơn là một chiến lược đầu tư.
Bây giờ, mua bất động sản không còn là mua theo đám đông, mà là mua theo hiểu biết. Hiểu thị trường, hiểu sản phẩm, và quan trọng nhất là hiểu mình mua để làm gì.
Để ở thật, để khai thác thật, hay chỉ để hy vọng sẽ có người khác mua lại với giá cao hơn? Và có lẽ đây là lúc cả thị trường phải chấp nhận một sự thật hơi “khó nghe”: không thể bán một giấc mơ giá trên trời trong khi người mua đang sống rất thực tế dưới mặt đất.
Câu hỏi cuối cùng vẫn còn đó: mức giá 200 triệu/m² này đang “kiên định”… hay đang “cố chấp”? Và nó sẽ chờ được chu kỳ mới, hay sẽ phải học cách… mềm lại để gặp được người mua thật?