Nhưng nhìn kỹ thì câu chuyện này không hề cảm tính, mà rất… logic theo kiểu Nhật.
Tập đoàn Nishi-Nippon Railroad (Nishitetsu) không phải tay mơ trong mảng phát triển đô thị. Họ đi từ đường sắt, rồi phát triển bất động sản xung quanh các tuyến giao thông, kiểu làm ăn rất “bài bản, chậm mà chắc”. Và lần này, họ chọn Việt Nam, bắt tay với Nam Long ADC, mua 49% cổ phần, không phải để “lướt sóng”, mà để ngồi hẳn vào bàn chơi dài hạn.
Mục tiêu: 22.000 căn nhà đến năm 2035. Nghe con số thì to, nhưng đặt trong bối cảnh Việt Nam mỗi năm cần khoảng 100.000 căn nhà mới, thì 22.000 căn trong gần 10 năm… thực ra chỉ như một cái muỗng múc vào nồi canh đang sôi. Nhưng cái đáng nói không phải là số lượng, mà là họ chọn đúng “nồi canh” đang thiếu nhất: nhà ở vừa túi tiền.
Trong khi phần lớn thị trường đang mải mê với căn hộ 50–70 triệu/m², biệt thự vài chục tỷ, thì người Nhật lại nhắm vào phân khúc 1,2 tỷ/căn hộ, 2,5 tỷ/nhà ở. Tức là họ nhìn thẳng vào tệp người mua ở thực, những người đi làm, tích cóp, vay ngân hàng, và… đắn đo từng đồng.
Nói thẳng ra, đây là phân khúc “khó ăn” nhất.
Biên lợi nhuận thấp hơn, pháp lý phức tạp hơn, khách hàng thì nhạy cảm giá, mà chi phí đất đai, vật liệu, lãi vay ở Việt Nam thì không hề “dễ chịu”. Nhiều doanh nghiệp trong nước né không phải vì không thấy nhu cầu, mà vì làm không khéo là… lỗ.
Vậy tại sao người Nhật lại nhảy vào? Vì họ chơi một ván khác.
Nếu nhiều chủ đầu tư nội vẫn quen với bài toán làm nhanh – bán nhanh – thu tiền nhanh, thì doanh nghiệp Nhật lại nhìn theo kiểu “nuôi đô thị”. Họ không chỉ bán nhà, mà còn tham gia quản trị, vận hành, phát triển dài hạn. Kiểu như trồng cây, không phải để bán quả ngay, mà để vài năm sau cả khu đó thành một hệ sinh thái sống được, giữ giá trị. Họ không chỉ bán căn hộ, họ đang “đặt cược” vào việc người Việt sẽ giàu lên.
Nghe có vẻ sáo rỗng, nhưng lại rất thực tế. Vì nếu thu nhập người dân không tăng, thì phân khúc vừa túi tiền cũng không thể hấp thụ nổi. Còn nếu thu nhập tăng, đô thị hóa tiếp tục, thì đây lại là mỏ vàng ổn định nhất, ít drama hơn bất động sản cao cấp, mà nhu cầu thì gần như vô hạn.
Câu chuyện này vì thế không đơn thuần là người Nhật xây nhà cho người Việt. Nó giống một tín hiệu thị trường hơn.
Một bên là doanh nghiệp ngoại, nổi tiếng thận trọng, chấp nhận đi chậm nhưng chắc, đang đổ tiền vào phân khúc phổ thông. Một bên là thị trường nội địa vẫn đang loay hoay với bài toán giá cao – thanh khoản thấp – lệch pha cung cầu.
Thế nên mới có cái nghịch lý nhẹ: người ngoài nhìn thấy cơ hội dài hạn ở phân khúc mà người trong đôi khi… ngại chạm vào.
Còn với người mua nhà, câu chuyện này có thể hiểu đơn giản hơn một chút. Nếu những ông Nhật, vốn kỹ tính và không thích rủi ro mà dám “xuống tiền” vào nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam, thì ít nhất họ đang tin rằng: người Việt trong 10–20 năm tới vẫn sẽ tiếp tục cần nhà, vẫn sẽ có khả năng trả tiền mua nhà, và đô thị vẫn sẽ còn mở rộng.