Nghe có quen không? 😂

Theo Bộ Xây dựng, đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh BĐS đã vượt 2,519 triệu tỷ đồng, tăng tới 12,71%, tương đương hơn 284.000 tỷ đồng chỉ trong một quý.

Tức là tiền vẫn đang chảy vào BĐS, và chảy không hề ít. Nhưng đáng chú ý là ngân hàng bây giờ cũng không còn kiểu “ai gọi vay BĐS cũng cho vay”. Dòng tiền đang có vẻ chọn lọc hơn.

Tín dụng cho mua quyền sử dụng đất tăng 23,14%, lên 314.449 tỷ đồng.

Các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất tăng 32,38%, vượt 184.100 tỷ đồng.

Tín dụng cho khu đô thị, phát triển nhà ở tăng 6,33%, lên 833.558 tỷ đồng.

Trong khi đó, tín dụng cho du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng lại giảm 4,35%.

Tôi nhìn những con số này thì thấy một điều khá rõ: ngân hàng không quay lưng với bất động sản, nhưng đang nhìn kỹ hơn xem tiền của mình sẽ đi vào đâu. Dự án có pháp lý, có khả năng triển khai, chủ đầu tư có năng lực, có sản phẩm và dòng tiền thì vẫn có cửa.

Còn kiểu “anh cứ đưa tiền đây, dự án tính sau” thì chắc khó rồi. 😅

Nhưng có một nghịch lý mới xuất hiện. Ngân hàng có tiền hơn, doanh nghiệp có vốn hơn… nhưng người mua nhà lại chưa chắc mua được nhà. Bởi giá nhà thì cao. Lãi vay cũng chẳng phải dạng vừa.

Theo Bộ Xây dựng, lãi suất cho vay BĐS phổ biến khoảng 12–14%/năm. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên 13–15%, thậm chí có nơi 15–16%/năm.

Một căn nhà 6–8 tỷ mà vay một cục lớn thì tiền lãi hàng tháng đôi khi đủ khiến người mua phải tự hỏi: “Hay là mình thuê nhà tiếp cho lành?” 🥲

Trong khi đó, tiền gửi của người dân lại đang tăng rất mạnh. Đến cuối tháng 6/2026, tiền gửi của người dân tại các tổ chức tín dụng đạt 11,068 triệu tỷ đồng, lần đầu vượt mốc 11 triệu tỷ. So với cuối năm 2025, tăng khoảng 733.000 tỷ đồng; riêng tháng 6 tăng gần 242.000 tỷ đồng.

Tức là dân vẫn đang mang tiền gửi ngân hàng rất mạnh.

Mà ngân hàng huy động tiền thì cũng phải trả lãi. Chi phí đầu vào tăng, áp lực vốn tăng, rồi sớm muộn cũng ảnh hưởng đến mặt bằng lãi suất cho vay. Doanh nghiệp BĐS thì cũng chẳng ngồi chơi.

Riêng quý II, các doanh nghiệp BĐS phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng trái phiếu. Một số đợt có lãi suất tới 12–14,5%/năm.

Nói nôm na là: Tiền đang rất nhiều, nhưng tiền cũng rất đắt. Vốn vẫn đang tìm đường vào BĐS, nhưng nó chủ yếu tìm đến những nơi có pháp lý rõ, tài chính khỏe, dự án triển khai được.

Còn ở đầu bên kia, người mua cuối cùng lại đang bị kẹp giữa giá nhà cao và lãi vay cao.

Thành ra mới có cái vòng luẩn quẩn khá trớ trêu:

Dân gửi tiết kiệm → ngân hàng có nguồn vốn → vốn đi vào doanh nghiệp/dự án BĐS → dự án tiếp tục được triển khai → nguồn cung cao cấp tăng → mặt bằng giá vẫn neo cao → người dân khó mua → lại quay về gửi tiết kiệm vì mua nhà không nổi. 😂

Tôi không nghĩ chuyện tín dụng BĐS tăng là tin xấu. Ngược lại, dòng vốn vào những dự án tốt, pháp lý sạch, triển khai thật vẫn là điều cần thiết để thị trường khỏe hơn.

Nhưng có một câu hỏi lớn hơn: Tiền đang chảy rất mạnh vào thị trường, vậy bao giờ dòng tiền ấy mới thực sự chảy được tới người có nhu cầu ở thực?

Bởi một thị trường BĐS khỏe không phải là thị trường mà doanh nghiệp vay được nhiều tiền nhất. Cũng không phải thị trường mà giá nhà tăng nhanh nhất. Mà phải là thị trường mà người làm ra tiền có thể mua được một căn nhà bằng chính thu nhập của mình, thay vì đứng nhìn bảng giá rồi… quay về gửi tiết kiệm.

Chứ cứ thế này thì vòng tuần hoàn có khi thành: Dân gửi tiền → ngân hàng cho BĐS vay → BĐS tăng giá → dân không mua nổi → dân lại gửi tiền.

Tiền vẫn chạy.

Ngân hàng vẫn chạy.

Doanh nghiệp vẫn chạy.

Chỉ có người mua nhà là đứng im. 😅