Mặt bằng giá căn hộ chung cư bình quân tại Hà Nội sau khi "điều chỉnh giảm" hiện đang rơi vào khoảng 123 triệu đồng/m². Nếu so với mức đỉnh 128 triệu đồng/m² ở thị trường sơ cấp hồi quý 1/2026, đây rõ ràng là một bước lùi về mặt số liệu. Tương tự, tại TP.HCM, giá bán thứ cấp cũng ghi nhận đà giảm từ 112 triệu đồng/m² xuống còn khoảng 108 triệu đồng/m².
Về mặt lý thuyết, giá giảm luôn là tín hiệu tích cực. Thế nhưng, đặt trong bối cảnh thực tế của người lao động có thu nhập trung bình, pha "quay xe" giảm khoảng 5 triệu đồng/m² này chẳng khác nào một lời trêu ngươi đầy tính nghệ thuật. Bởi lẽ, để sở hữu một căn hộ khiêm tốn rộng 60m² tại Hà Nội với mức giá "đã giảm" kể trên, tổng ngân sách mà một gia đình phải gánh vẫn rơi vào khoảng 7,4 tỷ đồng – một con số quá đỗi xa xỉ và vượt xa tầm tay của đại đa số dân cư đô thị.
📊 Thanh khoản sụt giảm: Sự phản kháng thầm lặng của thị trường
Chính khoảng cách "vũ trụ" giữa mặt bằng giá nhà và khả năng chi trả thực tế của người dân đã đẩy thị trường bất động sản vào trạng thái trầm lắng kéo dài. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra rằng thanh khoản toàn thị trường tiếp tục xu hướng lao dốc, tỷ lệ hấp thụ xuống mức rất thấp, tạo ra áp lực tài chính đè nặng lên dòng tiền và lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp.
👉 Tổng lượng giao dịch toàn quốc: Trong quý 2/2026, cả nước chỉ ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công. Con số này chỉ bằng 71,5% so với quý 1/2026 và sụt giảm mạnh xuống mức 63,7% so with cùng kỳ năm 2025.
👉 Phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ: Lượng giao dịch thành công đạt 26.567 căn, bằng 86,1% so với quý trước và chỉ đạt 77,1% so với cùng kỳ năm ngoái.
Sự sụt giảm mạnh mẽ về số lượng giao dịch là minh chứng rõ nhất cho thấy người mua nhà ở thực đã bắt đầu "bãi công". Khi mức giá vượt quá khả năng gồng gánh tài chính, dù có nhu cầu gay gắt đến đâu, người dân cũng buộc phải đứng ngoài cuộc chơi.
🧱 "Hạ cánh" ở độ cao ngất ngưởng: Vì sao giá nhà vẫn khó rẻ?
Việc giá chung cư thứ cấp hạ nhiệt nhẹ trong thời gian qua thực chất là phản ứng tự nhiên của thị trường khi dòng tiền đầu cơ rút lui và một số chủ sở hữu gặp áp lực tài chính buộc phải giảm giá để giải thoát thanh khoản. Tuy nhiên, đà giảm này hoàn toàn không đủ để đưa giá nhà quay trở về giá trị thực phù hợp với số đông.
Nguyên nhân cốt lõi nằm ở chỗ nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp trong suốt thời gian qua hầu hết đều bị chi phối bởi phân khúc cao cấp và hạng sang. Chi phí sử dụng đất tăng cao, giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí vốn đắt đỏ đã "khóa chặt" sàn giá của các chủ đầu tư. Khi một dự án mới ra mắt với mức giá từ 90 đến 100 triệu đồng/m², nó nghiễm nhiên thiết lập một mặt bằng giá mới cho toàn bộ khu vực xung quanh. Do đó, việc giá thứ cấp điều chỉnh giảm vài triệu đồng mỗi mét vuông chỉ giống như một giọt nước bỏ biển, không thể làm thay đổi bản chất của thị trường.
🔑 Bài toán cân bằng cung - cầu vẫn chờ lời giải
Thị trường bất động sản hiện tại đang đứng trước một nghịch lý lớn: Doanh nghiệp gánh áp lực hàng tồn kho vì không bán được hàng, còn người dân lại mỏi mắt tìm kiếm một căn hộ vừa túi tiền nhưng vô vọng. Mọi chương trình khuyến mãi, chiết khấu hay chính sách hỗ trợ lãi suất ngắn hạn từ các chủ đầu tư lúc này chỉ mang tính chất giải cữu tạm thời.
Muốn kéo thanh khoản quay trở lại và giúp thị trường phát triển bền vững, giải pháp căn cơ nhất vẫn là tái cơ cấu lại nguồn cung. Thị trường đang đòi hỏi sự xuất hiện mạnh mẽ hơn nữa của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân – những sản phẩm đánh trúng vào nhu cầu thực của hàng triệu gia đình.
Chừng nào nguồn cung mới còn tiếp tục "né" phân khúc bình dân để chạy theo các sản phẩm đắt đỏ, thì những thông báo "giảm giá" trên báo cáo sẽ vẫn chỉ là những con số mang tính chất tham khảo, còn giấc mơ sở hữu một mái nhà của người lao động vẫn sẽ là một chặng đường đầy gian nan 🙂