Người ta tự nhủ: "Quy luật cung - cầu cơ bản thôi, hàng ra như nấm thế này thì giá nhà kiểu gì chả phải hạ nhiệt để tranh khách!". Nhưng đời lại vốn chẳng như mơ, hy vọng về một đợt "sập giá" để chốt đơn nhà rẻ có lẽ vẫn phải xếp hàng chờ rất lâu nữa.
Số liệu 6 tháng đầu năm cho thấy một bức tranh nguồn cung vô cùng sôi động với 31 dự án chính thức khởi công, 73 dự án tổ chức kick-off hoành tráng và 42 sự kiện mở bán rầm rộ. Bề nổi thì là như vậy, nhưng đi sâu vào bản chất, các chuyên gia bất động sản lại dội một gáo nước lạnh vào tâm lý chờ giá rẻ: Chung cư có thể nhiều hơn thật, nhưng mong nó rẻ đi thì còn xa lắm!
🧱 Chủ đầu tư "lực bất tòng tâm": Bão giá đầu vào khóa chặt đà giảm
Chờ đợi một cái gật đầu giảm giá niêm yết (giá sơ cấp) từ các chủ đầu tư lúc này chẳng khác nào tìm kim đáy bể. Mọi chi phí cấu thành nên một căn hộ – từ tiền sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí thủ tục pháp lý cho đến lãi vay ngân hàng – đều đang neo ở đỉnh. Bán rẻ thì cầm chắc phần lỗ, nên chủ đầu tư thà ôm hàng chứ nhất quyết không chịu hạ giá gốc.
📊 Sự mất tích của phân khúc bình dân: Bảng hàng sơ cấp hiện nay gần như đã sạch bóng các dự án dưới 50 triệu đồng/m². Nguồn cung mới ra mắt hầu hết đều chễm chệ ở phân khúc cao cấp từ 70 triệu đồng/m² trở lên, thậm chí những căn hộ từ 90 - 100 triệu đồng/m² đã chiếm tới hơn 60% thị phần. Nguồn cung tăng mạnh, nhưng lại toàn tăng ở "tầng mây" mà người thu nhập trung bình không tài nào với tới.
🔹 Nước đi "bình cũ rượu mới": Để kích cầu mà không bị mang tiếng "rớt giá", các chủ đầu tư chọn cách đi đường vòng. Họ tung ra vô số chiêu thức tài chính mềm như: giãn tiến độ thanh toán nhỏ giọt kéo dài 3–5 năm, hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc tới 24 tháng, hoặc tặng kèm gói nội thất, chiết khấu thẳng 10–15% nếu khách sẵn tiền mặt.
📉 Thị trường thứ cấp: Sự phân hóa nghiệt ngã giữa hai bờ sinh tử
Khi thị trường không thể giảm giá đồng loạt, sự phân hóa lại diễn ra vô cùng gắt gao giữa các phân khúc và năng lực tài chính của từng chủ sở hữu.
💸 Chủ nhà đu đỉnh "vỡ mộng": Ở thị trường mua đi bán lại (thứ cấp), làn sóng cắt lỗ nhẹ vẫn đang âm thầm diễn ra. Những nhà đầu tư từng lỡ tay dùng đòn bẩy quá đà (vay tới 60–70% giá trị nhà), nay đối mặt với thời điểm hết hạn ưu đãi lãi suất, tiền gốc lẫn lãi đè nặng mỗi tháng buộc họ phải chấp nhận giảm giá từ 5–14% để nhanh chóng giải thoát dòng tiền.
🛡️ Hàng chuẩn vẫn "vững như bàn thạch": Ngược lại, những dự án đã có sổ hồng, hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện, tiện ích ngập tràn và quản lý vận hành chỉn chu thì giá vẫn đứng vững, thậm chí tăng nhẹ. Nhu cầu ở thực quá lớn khiến những căn hộ loại này luôn trong tình trạng "hở ra là có người hốt".
🎯 Thế cờ mới cho người cầm tiền mặt
Tóm lại, kịch bản chung cư giảm giá trên diện rộng 20–30% chỉ là ảo tưởng trên lý thuyết. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung hiện tại lại mang đến một lợi thế cực kỳ lớn cho nhóm người mua đang sở hữu sẵn tài chính chủ động.
Thay vì phải chịu cảnh "chênh giá, bốc thăm" tranh giành từng căn như giai đoạn sốt nóng, giờ đây bạn nắm trọn quyền thượng phong. Bạn có thời gian để thong thả đi xem nhà, cân đo đếm từng tiện ích, so sánh chính sách giữa các dự án và quan trọng nhất: thoải mái ép giá, đàm phán mức chiết khấu sâu nhất với những người bán đang cần thanh khoản gấp!