Theo Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm, giá bán và giá cho thuê bất động sản tính trung bình toàn quốc trong quý 2 đều đang có xu hướng tăng lên.
Top 10 các dự án chung cư được tìm kiếm nhiều nhất trong 5 tháng đầu năm tại Hà Nội gồm Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay Mễ Trì, KĐT mới Xa La, KĐT Trung Hòa - Nhân Chính, KĐT Việt Hưng, Vinhomes D'Capitale, Goldmark City, KĐT Thanh Hà Mường Thanh, Royal City. Chủ yếu các dự án chung cư được quan tâm nhiều nhất tập trung vào thị trường thứ cấp ở khu vực phía Tây như Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay Mễ Trì, Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, Goldmark City.
Còn ở TP.HCM, danh sách chung cư được tìm mua nhiều nhất cũng gọi tên dự án Vinhomes Grand Park, Q7 Saigon Riveside, Vinhomes Central Park, Celadon City, Masteri Thảo Điền, Vinhomes Golden River Ba Son, Sunrise City, Mizuki Park, Eco Green Sài Gòn, The Era Town. Các dự án chung cư này đều là các dự án lớn thứ cấp, ở khu vực dân cư đông đúc.
Tại Hà Nội, top những dự án có mức độ tăng giá mạnh nhất đều ghi nhận mức tăng trên 40%. Ví dụ, giá rao bán chung cư vào tháng 5/2024 tại dự án SDU – 143 Trần Phú tăng đến 68% so với cùng kỳ 2023, The Sparks cũng tăng 55%, Chung cư Đại Thanh tăng 50%,…
Không quá "nóng sốt" như ở Hà Nội nhưng top dự án chung cư tăng mạnh nhất tại TP.HCM cũng có giá rao bán cao hơn từ 16 - 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, Masteri Thảo Điền tăng giá 20%, Chung cư Hưng Phúc và Happy Valley tăng 19%,…
Trong bối cảnh giá nhà chưa ngừng đà tăng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, khuyến nghị người mua: "Chỉ nên cân nhắc mua nhà tại Hà Nội và TP.HCM khi có thu nhập từ 30 triệu đồng".
Ông phân tích một căn nhà riêng hay chung cư ở 2 thành phố lớn hiện nay có giá ít nhất 2 – 2,5 tỷ đồng, nếu vay từ 50-70% giá trị bất động sản – rơi vào khoảng 1,4 – 1,5 tỷ, thì chủ nhà phải trả lãi 12 triệu, và tiền gốc khoảng 5 triệu mỗi tháng.
"Nếu có thu nhập 30 triệu trở lên, khi người mua trừ đi 17 triệu chi phí lãi vay và gốc thì còn ít nhất 13 triệu để trang trải nhu cầu cuộc sống cơ bản. Còn nếu thu nhập dưới 30 triệu thì sẽ rất khó khăn", ông Tuấn cho hay.
Liên quan tới các yếu tố ảnh hưởng tới việc giãn dân ra các khu vực ngoại thành ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HM, ông Tuấn cũng đưa ra những phân tích dựa trên cơ hội việc làm, hạ tầng, tiện ích y tế, giáo dục có ảnh hưởng tới giá chung cư ở hai khu vực này
Phân tích cụ thể, ông Tuấn nêu với mức giá cận trung tâm ở Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 35 triệu đồng/m2 và 37 triệu đồng/m2 thì có thể thấy giá chung cư ở TP.HCM ở mức hợp lý hơn khi mật độ dân cư ở cận trung tâm TP.HCM cao hơn rất nhiều so với Hà Nội. Trong khi đó, giá trung tâm Hà Nội (56 triệu đồng/m2) có vẻ đang thấp hơn so với nhu cầu thực và đây cũng là lý do khiến cho giá chung cư Hà Nội tăng hơn 21% trong 5 tháng đầu năm 2024.
Hà Nội có cơ sở hạ tầng kết nối giữa trung tâm và cận trung tâm tốt hơn khi đã khép kín các vành đai và thời gian di chuyển vào trung tâm (2,26 phút/km) nhanh hơn so với thị trường TP.HCM.
Mặc dù Hà Nội có hạ tầng kết nối tốt hơn nhưng trong tổng số 2.700 công việc mới trên TopCV thì có hơn 2.100 công việc nằm ở trung tâm (chiếm hơn 77%) còn cao hơn số lượng công việc trung tâm ở TP.HCM. Điều này cho thấy công việc phần lớn ở trung tâm gây ra tình trạng sáng tối kẹt xe trên các tuyến phố lớn (mặc dù hạ tầng thông thoáng).
Bênh cạnh mật độ dân cư, hạ tầng, công việc thì yếu tố về y tế và giáo dục cũng ảnh hưởng tới việc giãn dân ra các khu vực vùng ven. Số lượng giường bệnh ở TP.HCM (380 giường/km2) tốt hơn hẳn so với Hà Nội kể cả vùng trung tâm lẫn cận trung tâm, trong khi đó, hầu hết các cơ sở giáo dục ở Hà Nội lại tập trung chính ở trung tâm (cao hơn 5 lần).
"Nếu chỉ dựa vào các yếu tố chính này để đầu tư vào chung cư thì nên xuống tiền chung cư cận trung tâm TP.HCM và săn lùng chung cư ở trung tâm Hà Nội. TP.HCM làm tốt hơn ở các tiện ích y tế, giáo dục và việc làm trong khi đó Hà Nội lại đang làm tốt hơn về kết nối hạ tầng", ông Tuấn nhận định.
Phương Hoàng/Đời sống Pháp luật