Nhiễu loạn thông tin thu phí dịch vụ quản lý vận hành
Từ ngày 23/12/2024, một số cư dân khu S Goldmark City bất ngờ bị cắt nước dù đã đóng phí đầy đủ. Theo tìm hiểu, những cư dân này đã đóng tiền phí quản lý dịch vụ vận hành cho Ban Quản trị tòa nhà thay vì đóng trực tiếp cho Ban Quản lý - đơn vị trực tiếp cung cấp dịch vụ và xuất hóa đơn tài chính cho khoản thu này.
Việc thu phí quản lý vận hành tại khu S Goldmark City bỗng dưng khác với lệ thường xảy ra sau khi khu S có Ban Quản trị mới được công nhận tháng 10/2024. Ban Quản trị mới này đã tự lập tài khoản riêng và tuyên truyền vận động cư dân nộp phí quản lý vận hành vào tài khoản riêng này. Sau đó Ban Quản trị lại chuyển cho Công ty quản lý. Điều này không đúng với quy định của Hợp đồng QLVH cũng như quy định của Quy chế quản lý vận hành Nhà chung cư do Bộ xây dựng ban hành.
Khu S Goldmark City.
Đại diện công ty TNPM, đơn vị quản lý khu S Goldmark City khẳng định: “Tính đến thời điểm hiện tại, Công ty vẫn đang cung cấp đầy đủ các dịch vụ cho cư dân khu S Goldmark City theo đúng nội dung của hợp đồng dịch vụ được ký kết ngày 1/6/2024. Ban Quản trị đã thông báo cho Cư dân thực hiện việc thanh toán phí dịch vụ quản lý vận hành vào tài khoản của Ban Quản trị mà không căn cứ theo bất kỳ thỏa thuận nào bằng văn bản với Công ty TNPM. Hành động này của Ban Quản trị không theo Hợp đồng quản lý vận hành đang có hiệu lực, gây khó khăn cho Công ty TNPM và hoang mang cho Cư dân vì cùng lúc có tới hai đơn vị thu Phí quản lý vận hành”.
Hợp đồng quản lý vận hành giữa TNPM và Ban Quản trị (nhiệm kỳ trước) được ký kết ngày 1/6/2024 có hiệu lực 3 năm và vẫn đang có hiệu lực thi hành. Trước đó, trước đơn thư về tính hợp lệ của Hợp đồng, Cơ quan CSĐT quận Bắc Từ Liêm kết luận trong thông báo số 7435/TB_CQCSĐT là không có sự việc vi phạm trong đấu thầu lựa chọn đơn vị quản ký vận hành nhà chung cư khu S.
Cũng theo Điều 3.1.6 của Hợp đồng quản lý vận hành, công ty TNPM là bên thực hiện việc “quản lý, cập nhật, phát hành thông báo giá dịch vụ Quản lý vận hành và tiến hành thu phí quản lý vận hành, phí dịch vụ, phí tiêu thụ nước sinh hoạt của chủ hộ theo định kỳ hàng tháng”.
Khi cư dân phát sinh công nợ, Ban Quản lý sẽ thực hiện nhắc bằng văn bản và qua tin nhắn, email để thu hồi công nợ, ngoài ra Ban quản lý được thực hiện các biện pháp để thu hồi công nợ. Quá thời hạn thanh toán, Ban Quản lý sẽ không đủ nguồn tiền thanh toán các chi phí và buộc phải tiến hành các biện pháp cần thiết như dừng hoạt động của một số hệ thống nhằm duy trì các hệ thống khác hoạt động ổn định, an toàn cho tòa nhà.
Chiều ngày 24/12/2024 đại diện Ban Quản trị khu S, đại diện Ban quản lý khu S đã có buổi gặp mặt và làm việc tại UBND phường Phú Diễn cùng các cơ quan chức năng. Sau khi nghe ý kiến từ các bên, đại diện chính quyền địa phương đã yêu cầu các bên tuân thủ theo Hợp đồng quản lý dịch vụ đã ký ngày 1/6/2024. Theo hợp đồng, Ban Quản lý tòa nhà là đơn vị trực tiếp thu tiền quản lý vận hành.
Chính quyền địa phương cũng yêu cầu ban quản trị vận động cư dân chuyển tiền trực tiếp vào tài khoản của đơn vị quản lý vận hành, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của hợp đồng về việc nộp phí dịch vụ.
Ngoài ra, các bên cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình để đảm bảo các hoạt động bình thường của tòa nhà như Ban quản lý cung cấp nước sinh hoạt, cư dân sử dụng chuyển tiền cho đơn vị quản lý tòa nhà… Các Bên không được lấy cư dân để thực hiện tranh chấp hợp đồng, gây mất an ninh trật tự, dẫn đến ảnh hưởng đời sống cư dân.
Đại diện cho cư dân có nghiễm nhiên đúng?
Khoản 4 Điều 43 Quy chế quản lý Nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD quy định rõ quyền và trách nhiệm của đơn vị vận hành, quản lý nhà chung cư: “Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư”.
Theo các chuyên gia, pháp luật đã phân định rõ vai trò và quy định đơn vị quản lý vận hành là đơn vị có chức năng thu phí dịch vụ quản lý vận hành từ Cư dân, xuất hóa đơn tài chính cho cư dân, ký kết hợp đồng với các nhà thầu để thực hiện vận hành các tiện ích chung của cư dân.
Ban Quản trị là pháp nhân được cơ quan có thẩm quyền công nhận để đại diện cho các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không phải doanh nghiệp có chức năng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Tuy nhiên, Ban Quản trị mới khu S Goldmark City đã đơn phương gửi văn bản tuyên bố Hợp đồng quản lý dịch vụ ký kết ngày 1/6/2024 là vô hiệu, tự cho mình quyền thu phí dịch vụ vào tài khoản của mình và giữ lại khoản tiền này dẫn đến việc chậm thanh toán Phí dịch vụ của một số hộ dân, dẫn đến bị cắt dịch vụ làm ảnh hưởng trực tiếp đến cư dân. Thay vì hỗ trợ để chất lượng sống của cư dân trong khu đô thị đi lên, Ban Quản trị mới này còn đưa ra nhiều thông tin nhiễu loạn về về quyền sở hữu chung riêng khu vực hầm để xe ô tô, phí dịch vụ giữ xe ô tô… dù các vấn đề này đều có kết luận phân định rõ ràng từ cơ quan chức năng. Điều này khơi mào những mâu thuẫn trong khu đô thị, gây bất ổn trong khu dân cư.
Theo các luật sư, Ban Quản trị là đại diện cho cư dân nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc các hoạt động hay quyết định của Ban Quản trị được phép vượt ra khỏi khuôn khổ của pháp luật.
Khoản 4 Điều 194 Chương XII Luật Nhà ở 2023 nêu rõ: Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì do Ủy ban Nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở đó hoặc Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.
Như vậy, chủ căn hộ hay Ban Quản trị đều có quyền khiếu nại, phản ánh đối với mức phí quản lý hay bất kỳ vấn đề cụ thể nhưng phải đúng kênh và đúng thủ tục.