Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Lịch sử liệu có lặp lại đối với thị trường Bất động sản?

Bất động sản đang được hưởng lợi từ lãi suất tiền gửi duy trì ở mức thấp, vàng biến động mạnh và đang nghi ngờ bị thao túng giá, chứng khoán đang thăng hoa nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro, ngoại tệ mất vị thế là kênh đầu tư do các ngân hàng Trung ương thi nhau bơm tiền cứu trợ ….bí kênh đầu tư nên BĐS được hưởng lợi, nhiều chủ đầu tư đẩy giá lên cao, dùng thủ thuật “hỗ trợ lãi suất”, “cam kết lợi nhuận”, “mua lại sản phẩm” …thị trường bị neo giá cao trong khi giao dịch ảm đạm; đội lái nhiều nơi tung chiêu tạo sốt ảo….

Lịch sử liệu có lặp lại đối với thị trường Bất động sản? - 1

Liên tiếp có nhiều cuộc hội thảo được tài trợ bởi CĐT hoặc hiệp hội BĐS, truyền thông ầm ĩ thông điệp thị trường BĐS phục hồi. Liệu đó có thực là dấu hiệu khởi sắc của thị trường, ngoái lại lịch sử chu kỳ BĐS cũ 2008 -2014 cùng là sáng tỏ định hướng trong thời kỳ tới.

Nền kinh tế Việt Nam bị cú sốc nặng từ cuộc khủng hoảng nhà đất ở Mỹ, tất cả các ngành nghề đều bị ảnh hưởng, thị trường BĐS đang sốt nóng trên diện rộng cắm đầu lao xuống. Để cứu nền kinh tế, chỉnh phủ tung các gói kích thích kinh tế giá trị 145,5 nghìn tỷ đồng (tương đương 8 tỷ đô la).

Lịch sử liệu có lặp lại đối với thị trường Bất động sản? - Ảnh 1

Trong đó, riêng gói 17 nghìn tỷ ( tương đương 1 tỷ đô la) hỗ trợ 4% lãi suất tiền vay đã đẩy tới 425 nghìn tỷ đồng vào thị trường, việc sử dụng không hiệu quả nguồn tiền thừa thãi đã vô hình chung dồn vốn sang BĐS, cùng với nỗ lực lớn của nhiều CĐT, các đội lái và sự tiếp tay mạnh mẽ của truyền thông ... thị trường đã tạo sóng rải rác ở một số địa phương, tỉnh thành trong giai đoạn 2009 - 2011.

Nhưng những nỗ lực đó không thể làm xoay chuyển được xu thế, thị trường thực sự sập vào năm 2012 và nằm bẹp tới 2014 mới bốc đầu đi lên với sự can thiệp mạnh tay từ chính phủ: cho phép các ngân hàng sử dụng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn tới 60%. Tới đầu năm 2017, Thông tư 36/2016 mới can thiệp hạ dần tỷ lệ này; cho phép phân lô bán nền; tung gói 30 nghìn tỷ hỗ trợ các đối tượng mua nhà ở xã hội...

E ngại rằng, những tín hiệu “đáng mừng” mà báo cáo của Bộ Xây dựng, ý kiến nhận định của các chuyên gia, hay hàng loạt thông điệp từ các phương tiện truyền thông báo chí nói về câu chuyện BĐS “lên hương” cũng chỉ là niềm vui “chẳng đặng tầy gang” với những lý do sau đây:

Thứ nhất, không những không thấy tín hiệu “cứu” thị trường BĐS từ nhà điều hành, ngược lại thấy nhiều tín hiệu “thắt”, cụ thể:

- Liên tiếp cảnh báo không để bong bóng BĐS ( phó TTg Trịnh Đình Dũng cảnh báo 2 lần; Thủ Tướng Nguyễn Xuân Phúc 1 lần) và yêu cầu các cơ quan quản lý chuyên môn: Bộ Xây dựng, Ngân hành nhà nước, Bộ Tài nguyên môi trường; Thanh tra Chính phủ, Cơ quan thuế...phải giám sát, rà soát, kiểm tra, thanh tra...hoạt động của thị trường BĐS;

- Ban hành nhiều chủ trương, chính sách điều hành theo hướng bóp chặt và lành mạnh hoá thị trường BĐS như: bỏ hình thức hợp đồng BT (đổi đất lấy cơ sở hạ tầng), tiếp tục lộ trình giảm dần tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn xuống từ 60% đầu năm 2017 còn 30% vào quý 1/2023, dự án muốn chuyển nhượng phải hoàn thành các loại nghĩa vụ tài chính: thuế đất, tiền sử dụng đất...nghị định 81/2020 đã thu hẹp, trong nhiều trường hợp đóng sập “cửa sinh” từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp huy động vốn của nhiều doanh nghiệp BĐS.....

Thứ hai, kinh tế vĩ mô kém và tiềm ẩn nhiều bất ổn. Cho dù chúng ta đang tung hô thành quả GDP thuộc nhóm cao nhất thế giới, nhưng cũng giống như trong lũ lụt, khó có thể sống tốt trên một ngọn đồi/núi mà xung quanh là lũ lụt và đầm lầy. Mức GDP năm nay 2,91% và giả sử nền kinh tế hồi phục hình chữ V như kỳ vọng và đạt 5-6% vào năm 2021 ... nên nhớ GDP giai đoạn 2008-2012 lần lượt là 5,66%; 5,32%6,42%, 6,24%, và 6,25%, tăng trưởng tín dụng trong bình thời gian này là 23% ấy vậy mà thị trường BĐS lại “chết” thảm hại. Năm nay, GDP đạt 2.91%, tăng trưởng tín dụng 11%, sang năm còn đang nhiều yếu tố khó lường…. thị trường BĐS được hưởng lợi ra sao từ các yếu tố vĩ mô, xin các cao thủ chỉ giáo.

Thứ ba là, các kênh huy động vốn cho BĐS đang rất căng thẳng. Tính đến cuối năm tăng trưởng tín dụng đạt 11% và đang nằm trong lộ trình giảm dần của NHNN. Nghị định 81/2020 có hiệu lực từ 1/9/2020 dường như đã đóng sập cánh của thị trường vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp mà Nghị định 163/2018 đã mở toang trước đó tạo cú sốc giảm mạnh, đơn cử tháng 7/2020 tổng lượng TPDN các doanh nhiệp BĐS phát hành chiếm tới 31% nhưng tháng 9/2020 tỷ lệ này chỉ chiếm 1.43%. Ảnh hưởng của Covid là nặng nề đối với toàn nền kinh tế kéo theo nợ xấu gia tăng, dù Chính phủ cho phép các ngân hàng “khoanh nợ” nhưng bản chất cục nợ vẫn treo ở đó. Với chủ trương ưu tiên vốn cho sản suất và với quy định tỷ lệ rủi ro cho vay BĐS lên tới 200%, trong điều kiện và tình hình nợ xấu như vậy thì việc các doanh nghiệp BĐS tiếp cận và vay vốn sẽ khó khăn hơn rất nhiều.

Thứ tư, giá neo cao trong khi cầu yếu khiến thanh khoản giảm thậm chí có nguy cơ đóng băng. Điểm qua các hoạt động mua bán hiện tại thấy chủ yếu là các nguồn tiền nhỏ, tiền tiết kiệm, giới đầu tư, cá mập dường như vẫn đang “line in wait” chờ cơ hội. Trong khi thời hạn dãn, khoang nợ, hoãn nâng hạn nợ xấu qui định tại Thông tư 01/2020 chưa chốt, nếu được kéo dài cũng không thể vô thời hạn, theo thời gian đẩy gánh nặng lãi suất tăng cao làm cho sực chịu đựng của doanh nghiệp yếu đi.

Là một vấn đề mang tính xã hội, nên chuyện phát xét đúng hay sai tùy thuộc vào quan điểm của từng người, và nó chỉ được sáng tỏ khi đã xảy ra, vậy nên trong khuôn khổ bài viết nhỏ chỉ dám có vài thiển ý để mọi người tham khảo.

0

Bình luận

Tòa cao ốc bị bỏ hoang gần một thập kỷ ở Sài Gòn đang được thi công trở lại, liệu có "hồi sinh"?

Tòa nhà cao thứ 3 TP.HCM bị bỏ hoang, làm xấu mặt đô thị bất ngờ được thi công trở lại, có thể sắp được hồi sinh sau hơn 10 năm xây giữa chừng rồi tạm ngưng. Xem thêm
Tòa cao ốc bị bỏ hoang gần một thập kỷ ở Sài Gòn đang được thi công trở lại, liệu có "hồi sinh"? - 1

So găng 3 ông lớn ‘ngắm’ dự án Khu đô thị Đầm Cà Ná 4.400 tỷ đồng

Tuấn Dung, Tài Tâm và Thuận Thắng Group là 3 nhà đầu tư đăng ký tham gia làm dự án Khu đô thị mới Đầm Cà Ná 4.419 tỷ đồng tại tỉnh Ninh Thuận. Xem thêm
So găng 3 ông lớn ‘ngắm’ dự án Khu đô thị Đầm Cà Ná 4.400 tỷ đồng - 1

Chung cư Gold Mark City: Tranh cãi nảy lửa chuyện "có khóa cửa thoát hiểm để phòng dịch?"

Dù được yêu cầu không ra khỏi cửa, cư dân các tầng đang bị phong tỏa bức xúc phản ánh họ bị khoá cả cầu thang bộ thoát hiểm để “phòng chống dịch”. Tuy nhiên đại diện BQT phủ nhận chuyện khóa thang thoát hiểm. Xem thêm
Chung cư Gold Mark City: Tranh cãi nảy lửa chuyện "có khóa cửa thoát hiểm để phòng dịch?" - 1

Hàng loạt dự án “đình đám” của Tân Hoàng Minh thế chấp ngân hàng

Để huy động những khoản vay hàng nghìn tỷ, nhóm Tân Hoàng Minh đã thế chấp hàng loạt tài sản tại các dự án lớn như: Hoàng Hải Complex, D’. Le Roi Soleil, D’.El Dorado, D’Capitale, thậm chí cả dự án “dát vàng” D’Palaisdelouis… Xem thêm
Hàng loạt dự án “đình đám” của Tân Hoàng Minh thế chấp ngân hàng - 1

Chuyện ít người biết về dự án Sài Gòn Bình An

Có thể nhiều người lạ lẫm với cái tên “Khu đô thị Sài Gòn Bình An” cùng chủ đầu tư là SDI. Nguyên gốc của dự án này chính là Dự án Saigon Golf, Country Club and Residences. Xem thêm
Chuyện ít người biết về dự án Sài Gòn Bình An - 1

Nên mua nhà hay thuê chung cư?

Well, chả là cũng không muốn viết một bài dài thế này để phân tích đâu, nhưng vì phụ huynh cứ hỏi sao không mua nhà nên phải cố viết một bài phân tích tử tế để thuyết phục điều mình nói là đúng. Xem thêm
Nên mua nhà hay thuê chung cư? - 1

Ưu nhược điểm của dự án An Lạc Green Symphony - CĐT An Lạc: Vị trí đẹp nhưng mãi chưa xong pháp lý

Thị trường Bất động sản ở khu vực phía Tây thủ đô ngày càng phát triển nhộn nhịp với nhiều dự án lớn nổi lên. Trong số đó, An Lạc Green Symphony giá là 1 trong những dự án gây được chú ý. Xem thêm
Ưu nhược điểm của dự án An Lạc Green Symphony - CĐT An Lạc: Vị trí đẹp nhưng mãi chưa xong pháp lý - 1

Thương hiệu xa xỉ đồng loạt rời bỏ phố cho thuê đắt nhất Hồng Kông

Prada, La Perla và mới đây là Burberry đã tuyên bố đóng cửa cửa hàng tại con phố Russell (Hồng Kông), nơi có mặt bằng cho thuê bán lẻ đắt nhất thế giới. Xem thêm
Thương hiệu xa xỉ đồng loạt rời bỏ phố cho thuê đắt nhất Hồng Kông - 1

Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri”

Nhà phát triển bất động sản quốc tế Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri” – một phong cách sống chuẩn quốc tế, được kiến tạo dành riêng cho cộng đồng cư dân tại tất cả các dự án Masteri (Masteri Collection). Xem thêm
Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri” - 1

Từ bê bối trốn thuế đến sếp tổng bị bắt, Thuduc House giờ chỉ là “ngôi nhà rỗng tuếch”?

Bán gần như toàn bộ công ty các con, tài sản, sếp tổng thì bị bắt, dự án còn sót duy nhất để đầu tư thì đối tác tình hình còn bi đát hơn, có lẽ những gì mà Thuduc House còn lại giờ đây chỉ là “vườn không, nhà trống“... Xem thêm
Từ bê bối trốn thuế đến sếp tổng bị bắt, Thuduc House giờ chỉ là “ngôi nhà rỗng tuếch”? - 1

Thanh Sơn Riverside Garden có thật sự đáng mua hay chỉ là chiêu trò “đánh bóng” tên tuổi, “thổi phồng” giá đất?

Do nhu cầu và điều kiện kinh tế hiện tại khá ổn, nên tôi muốn tìm mua một căn hộ, một là để gia đình có cuộc sống thoải mái với không gian hiện đại thoáng đãng, hai là đáp ứng được các nhu cầu dịch vụ tiện ích khác như y tế, giáo dục, thư giãn,… để phát triển cuộc sống cho vợ chồng con cái một cách tốt nhất trọn vẹn nhất. Sau khi tìm hiểu biết đến Thanh Sơn Riverside Garden, đọc qua quảng cáo trên mạng xã hội, tôi cảm thấy nơi đây khá phù hợp cho những yêu cầu tôi đặt ra. Tuy nhiên, khi cập nhật thêm thông tin bên báo chí thì nhận thấy dự án này có khá nhiều vấn đề. Xem thêm
Thanh Sơn Riverside Garden có thật sự đáng mua hay chỉ là chiêu trò “đánh bóng” tên tuổi, “thổi phồng” giá đất? - 1

Bộ Xây dựng sẽ thanh tra diện rộng về phí bảo trì chung cư

Năm 2022, lực lượng thanh tra Bộ Xây dựng sẽ tiến hành thanh tra trên diện rộng việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Xem thêm
Bộ Xây dựng sẽ thanh tra diện rộng về phí bảo trì chung cư - 1

Thời điểm nào thích hợp để bán nhà?

Bán nhà được giá là điều ai cũng mong muốn, thế nhưng việc lựa chọn thời điểm phù hợp là yêu cầu vô cùng quan trọng. Để có thể tiếp thị một cách tốt nhất, nhiều người quan tâm và bán được giá cao nhất, bạn cần phải có kế hoạch rõ ràng, tính toán chi tiết và tham khảo thời điểm để rao bán. Xem thêm
Thời điểm nào thích hợp để bán nhà? - 1

Bỏ hơn 4 tỷ mua mảnh đất, 5 ngày sau lời gần 1 tỷ, nhà đầu tư nhất quyết không bán

3 ngày sau khi xuống cọc, một nhà đầu tư nhận được đề nghị trả chênh 400 triệu đồng nhưng anh từ chối. 5 ngày sau đó, nhà đầu tư tiếp tục nhận được cuộc gọi đề nghị trả chênh tới gần 1 tỷ. Dù lợi nhuận lớn trong khoảng thời gian ngắn, nhưng nhà đầu tư này nhất định không chuyển nhượng lại. Xem thêm
Bỏ hơn 4 tỷ mua mảnh đất, 5 ngày sau lời gần 1 tỷ, nhà đầu tư nhất quyết không bán - 1

“Second home” lý tưởng dành cho giới thượng lưu tại Sun Riverside Village

Trong các tiêu chí chọn second home của giới thượng lưu, không gian sống và tiềm năng kinh doanh, khai thác cho thuê là những ưu tiên hàng đầu. Vậy nên, trong cuộc đua tìm kiếm second home hoàn hảo, các dự án ven sông, có cảnh quan, tiện ích độc đáo và sở hữu khả năng sinh lời cao luôn được săn đón. Xem thêm
“Second home” lý tưởng dành cho giới thượng lưu tại Sun Riverside Village  - 1

Dùng đòn bẩy tài chính như thế nào để sở hữu bất động sản có chủ quyền?

Dù chịu tác động từ dịch Covid-19, thị trường bất động sản được dự đoán sẽ nhanh chóng hồi phục và tiếp tục là kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn, đặc biệt ở phân khúc nhà đất có chủ quyền. Nắm bắt nhu cầu vay mua bất động sản để đầu tư, có ngân hàng thương mại đã tung chương trình vay ưu đãi lãi suất chỉ từ 5,9%/năm. Xem thêm
Dùng đòn bẩy tài chính như thế nào để sở hữu bất động sản có chủ quyền? - 1

Du lịch kết hợp chăm sóc sức khoẻ - hot trend của dân xê dịch

Có một câu danh ngôn rất hay: “Hãy đối xử với cơ thể bạn như một ngôi đền, thay vì một túp lều gỗ. Nếu bạn chăm sóc nó tốt, cơ thể có thể đưa bạn tới bất cứ nơi nào bạn muốn đến, với toàn bộ quyền năng, sức mạnh, năng lượng và sức sống bạn cần có”.  Và nếu bạn thực sự coi trọng “ngôi đền” của mình thì nên biết đến thứ liệu pháp đầy quyền năng, đó là onsen. Xem thêm
Du lịch kết hợp chăm sóc sức khoẻ - hot trend của dân xê dịch - 1

Giá nhà hoàn toàn có thể giảm xuống nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính và bóc tách những “phụ kiện” đi kèm

Về cơ cấu giá BĐS như chúng ta đã biết, các dự án đầu tư BĐS hiện nay dù chủ đầu tư quy mô lớn hay nhỏ, sản phẩm cao cấp hay bình dân cũng chỉ thu về khoảng 70% tổng số tiền khách hàng chi trả, khoảng 30% là khoản thu hộ. Trong đó luôn có 10% VAT và 2% phí bảo trì. Khoản thứ nhất chủ đầu tư thu hộ Nhà nước, còn khoản thứ 2 thu hộ Ban quản trị, tổng là 12%, bất di bất dịch. Xem thêm
Giá nhà hoàn toàn có thể giảm xuống nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính và bóc tách những “phụ kiện” đi kèm - 1

Công ty cổ phần DaBaCo bị tố có dấu hiệu sai phạm khi thi công dự án tại Kim Bôi

Hôm nay tôi đọc được thông tin của một tài khoản cá nhân trên mạng chia sẻ, kèm dẫn bài của báo điện tử tv.congluan.vn về việc Công ty cổ phần DaBaCo thi công dự án có dấu hiệu trái phép. Xem thêm
Công ty cổ phần DaBaCo bị tố có dấu hiệu sai phạm khi thi công dự án tại Kim Bôi - 1

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức bị bắt

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng - tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức - bị khởi tố, bắt tạm giam vì cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xem thêm
Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức bị bắt - 1

Sóng ngầm Mê Linh

Thời điểm này lên khu A, Mê Linh- khu giáp dự án AIC mà Vin vừa mua lại, xe cộ đi xem đất khá nhiều, nhất là sau khi có thông tin Vin chuẩn bị làm hạ tầng, sắp quây tôn khu dự án (142 ha). Xem thêm
Sóng ngầm Mê Linh - 1

Mua nhà cho thuê, nhà bỏ không, còn mình ôm cục nợ

Các chuyên gia cảnh báo, việc đầu tư nhà cho thuê hiện nay không con hiệu quả, thậm chí có thể dẫn tới vỡ nợ nếu phải vay mượn quá nhiều… Xem thêm
Mua nhà cho thuê, nhà bỏ không, còn mình ôm cục nợ - 1

Thiết kế tài tình giúp căn hộ 30m² tại Sài Gòn như rộng gấp đôi sau cải tạo

Tận dụng cao độ trần nhà kết hợp với các món đồ nội thất đa dụng đã giúp căn hộ có diện tích khiêm tốn được rộng rãi, tiện nghi gấp đôi. Xem thêm
Thiết kế tài tình giúp căn hộ 30m² tại Sài Gòn như rộng gấp đôi sau cải tạo - 1

Chủ đầu tư chưa khắc phục sai phạm, cư dân HH Linh Đàm mòn mỏi chờ sổ hồng

UBND TP Hà Nội vừa thông tin việc xem xét, giải quyết những khó khăn vướng mắc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ tại khu chung cư HH Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai. Xem thêm
Chủ đầu tư chưa khắc phục sai phạm, cư dân HH Linh Đàm mòn mỏi chờ sổ hồng - 1

[ẢNH] Hàng trăm biệt thự triệu USD bị bỏ quên hơn thập kỷ ở Thủ đô - nhiều căn để nuôi gà

Dù mỗi căn biệt thự ở An Khánh, Hoài Đức, TP Hà Nội có giá hàng chục tỷ đồng nhưng nhiều năm nay không có người đến ở, nhiều căn để nuôi nhốt gà, chó. Xem thêm
[ẢNH] Hàng trăm biệt thự triệu USD bị bỏ quên hơn thập kỷ ở Thủ đô - nhiều căn để nuôi gà - 1

Review dự án River Panorama - CĐT An Gia theo quan điểm người mua nhà để ở: Chi phí quản lý cao vượt trội khiến khách hàng chùn bước?

Đầu tháng 11 , tôi trong vai trò giúp đỡ một người bạn đi tìm chốn an cư. Ấn tượng với hồ bơi vô cực của dự án này, tôi đã gợi ý . Qua đó bạn tôi đã hẹn được môi giới tại nhà mẫu An gia của cụm dự án khu vực này. Xem thêm
Review dự án River Panorama - CĐT An Gia theo quan điểm người mua nhà để ở: Chi phí quản lý cao vượt trội khiến khách hàng chùn bước? - 1

Chiếm đoạt hơn 15 tỷ đồng của nhiều người bằng cách đánh tráo sổ đỏ

Ngày 23/11, Lưu Hoàng Hải (49 tuổi) và 4 đồng phạm (cùng ở TP HCM) đã bị Công an TP Cần Thơ bắt về hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xem thêm
Chiếm đoạt hơn 15 tỷ đồng của nhiều người bằng cách đánh tráo sổ đỏ - 1

APEC Group xây 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao như thế nào?

APEC Group vừa công bố chiến lược khá táo bạo khi lấy chính nguồn lực xã hội để làm nhà ở xã hội, dự kiến huy động đến 100 ngàn tỷ đồng. Xem thêm
APEC Group xây 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao như thế nào? - 1

Chuyên gia khuyến nghị, càng lạm phát càng nên đầu tư bất động sản

Theo TS. Sử Ngọc Khương, nếu lạm phát xảy ra, càng nên đầu tư vào bất động sản. Vị chuyên gia này khuyến nghị, người mua không nên sử dụng đòn bẩy tài chính bởi rủi ro lớn. Xem thêm
Chuyên gia khuyến nghị, càng lạm phát càng nên đầu tư bất động sản - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết