Liên tiếp có nhiều cuộc hội thảo được tài trợ bởi CĐT hoặc hiệp hội BĐS, truyền thông ầm ĩ thông điệp thị trường BĐS phục hồi. Liệu đó có thực là dấu hiệu khởi sắc của thị trường, ngoái lại lịch sử chu kỳ BĐS cũ 2008 -2014 cùng là sáng tỏ định hướng trong thời kỳ tới.

Nền kinh tế Việt Nam bị cú sốc nặng từ cuộc khủng hoảng nhà đất ở Mỹ, tất cả các ngành nghề đều bị ảnh hưởng, thị trường BĐS đang sốt nóng trên diện rộng cắm đầu lao xuống. Để cứu nền kinh tế, chỉnh phủ tung các gói kích thích kinh tế giá trị 145,5 nghìn tỷ đồng (tương đương 8 tỷ đô la).

Trong đó, riêng gói 17 nghìn tỷ ( tương đương 1 tỷ đô la) hỗ trợ 4% lãi suất tiền vay đã đẩy tới 425 nghìn tỷ đồng vào thị trường, việc sử dụng không hiệu quả nguồn tiền thừa thãi đã vô hình chung dồn vốn sang BĐS, cùng với nỗ lực lớn của nhiều CĐT, các đội lái và sự tiếp tay mạnh mẽ của truyền thông ... thị trường đã tạo sóng rải rác ở một số địa phương, tỉnh thành trong giai đoạn 2009 - 2011.

Nhưng những nỗ lực đó không thể làm xoay chuyển được xu thế, thị trường thực sự sập vào năm 2012 và nằm bẹp tới 2014 mới bốc đầu đi lên với sự can thiệp mạnh tay từ chính phủ: cho phép các ngân hàng sử dụng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn tới 60%. Tới đầu năm 2017, Thông tư 36/2016 mới can thiệp hạ dần tỷ lệ này; cho phép phân lô bán nền; tung gói 30 nghìn tỷ hỗ trợ các đối tượng mua nhà ở xã hội...

E ngại rằng, những tín hiệu “đáng mừng” mà báo cáo của Bộ Xây dựng, ý kiến nhận định của các chuyên gia, hay hàng loạt thông điệp từ các phương tiện truyền thông báo chí nói về câu chuyện BĐS “lên hương” cũng chỉ là niềm vui “chẳng đặng tầy gang” với những lý do sau đây:

Thứ nhất, không những không thấy tín hiệu “cứu” thị trường BĐS từ nhà điều hành, ngược lại thấy nhiều tín hiệu “thắt”, cụ thể:

- Liên tiếp cảnh báo không để bong bóng BĐS ( phó TTg Trịnh Đình Dũng cảnh báo 2 lần; Thủ Tướng Nguyễn Xuân Phúc 1 lần) và yêu cầu các cơ quan quản lý chuyên môn: Bộ Xây dựng, Ngân hành nhà nước, Bộ Tài nguyên môi trường; Thanh tra Chính phủ, Cơ quan thuế...phải giám sát, rà soát, kiểm tra, thanh tra...hoạt động của thị trường BĐS;

- Ban hành nhiều chủ trương, chính sách điều hành theo hướng bóp chặt và lành mạnh hoá thị trường BĐS như: bỏ hình thức hợp đồng BT (đổi đất lấy cơ sở hạ tầng), tiếp tục lộ trình giảm dần tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn xuống từ 60% đầu năm 2017 còn 30% vào quý 1/2023, dự án muốn chuyển nhượng phải hoàn thành các loại nghĩa vụ tài chính: thuế đất, tiền sử dụng đất...nghị định 81/2020 đã thu hẹp, trong nhiều trường hợp đóng sập “cửa sinh” từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp huy động vốn của nhiều doanh nghiệp BĐS.....

Thứ hai, kinh tế vĩ mô kém và tiềm ẩn nhiều bất ổn. Cho dù chúng ta đang tung hô thành quả GDP thuộc nhóm cao nhất thế giới, nhưng cũng giống như trong lũ lụt, khó có thể sống tốt trên một ngọn đồi/núi mà xung quanh là lũ lụt và đầm lầy. Mức GDP năm nay 2,91% và giả sử nền kinh tế hồi phục hình chữ V như kỳ vọng và đạt 5-6% vào năm 2021 ... nên nhớ GDP giai đoạn 2008-2012 lần lượt là 5,66%; 5,32%6,42%, 6,24%, và 6,25%, tăng trưởng tín dụng trong bình thời gian này là 23% ấy vậy mà thị trường BĐS lại “chết” thảm hại. Năm nay, GDP đạt 2.91%, tăng trưởng tín dụng 11%, sang năm còn đang nhiều yếu tố khó lường…. thị trường BĐS được hưởng lợi ra sao từ các yếu tố vĩ mô, xin các cao thủ chỉ giáo.

Thứ ba là, các kênh huy động vốn cho BĐS đang rất căng thẳng. Tính đến cuối năm tăng trưởng tín dụng đạt 11% và đang nằm trong lộ trình giảm dần của NHNN. Nghị định 81/2020 có hiệu lực từ 1/9/2020 dường như đã đóng sập cánh của thị trường vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp mà Nghị định 163/2018 đã mở toang trước đó tạo cú sốc giảm mạnh, đơn cử tháng 7/2020 tổng lượng TPDN các doanh nhiệp BĐS phát hành chiếm tới 31% nhưng tháng 9/2020 tỷ lệ này chỉ chiếm 1.43%. Ảnh hưởng của Covid là nặng nề đối với toàn nền kinh tế kéo theo nợ xấu gia tăng, dù Chính phủ cho phép các ngân hàng “khoanh nợ” nhưng bản chất cục nợ vẫn treo ở đó. Với chủ trương ưu tiên vốn cho sản suất và với quy định tỷ lệ rủi ro cho vay BĐS lên tới 200%, trong điều kiện và tình hình nợ xấu như vậy thì việc các doanh nghiệp BĐS tiếp cận và vay vốn sẽ khó khăn hơn rất nhiều.

Thứ tư, giá neo cao trong khi cầu yếu khiến thanh khoản giảm thậm chí có nguy cơ đóng băng. Điểm qua các hoạt động mua bán hiện tại thấy chủ yếu là các nguồn tiền nhỏ, tiền tiết kiệm, giới đầu tư, cá mập dường như vẫn đang “line in wait” chờ cơ hội. Trong khi thời hạn dãn, khoang nợ, hoãn nâng hạn nợ xấu qui định tại Thông tư 01/2020 chưa chốt, nếu được kéo dài cũng không thể vô thời hạn, theo thời gian đẩy gánh nặng lãi suất tăng cao làm cho sực chịu đựng của doanh nghiệp yếu đi.

Là một vấn đề mang tính xã hội, nên chuyện phát xét đúng hay sai tùy thuộc vào quan điểm của từng người, và nó chỉ được sáng tỏ khi đã xảy ra, vậy nên trong khuôn khổ bài viết nhỏ chỉ dám có vài thiển ý để mọi người tham khảo.