Mức lãi suất quanh 14%/năm hiện tại đang làm rất tốt một việc: biến những bảng tính tài chính từng rất đẹp trở thành thứ cần xem lại từ đầu. Những con số từng “có thể cố được” giờ chuyển sang “cố kiểu gì cũng thấy sai sai”.
Từ bài toán nhẹ nhàng thành bài toán sinh tồn
Cách đây vài năm, câu chuyện vay mua nhà thường bắt đầu khá lạc quan. Thu nhập hai vợ chồng cộng lại, trừ chi tiêu, còn dư một khoản đủ trả ngân hàng mỗi tháng. Kịch bản đẹp, hợp lý, có tương lai.
Nhưng lãi suất tăng lên, mọi thứ bắt đầu… lệch nhịp.
Khoản trả nợ không chỉ tăng một chút cho có, mà tăng đủ để người ta phải ngồi lại xem từng khoản chi. Những thứ từng là bình thường như ăn ngoài, mua sắm hay đi chơi bắt đầu được cân nhắc kỹ hơn.
Người mua không biến mất, chỉ là “khôn” hơn
Thị trường hiện tại không thiếu người có nhu cầu mua nhà. Vấn đề là họ không còn quyết định nhanh như trước.
Việc đi xem nhà vẫn diễn ra, thậm chí còn kỹ hơn. Nhưng sau buổi xem, thay vì chốt sớm, phần lớn sẽ quay về với một việc quen thuộc: mở bảng tính và tính lại dòng tiền.
Không phải vì họ khó tính hơn, mà vì họ buộc phải thực tế hơn. Khi lãi suất cao, sai một bước là áp lực kéo dài nhiều năm, không phải chuyện có thể sửa nhanh.
Người bán cũng bắt đầu “hiểu chuyện”
Ở phía còn lại, người bán và nhà đầu tư cũng dần cảm nhận được sự thay đổi.
Thời điểm thị trường tốt, việc giữ giá cao là điều dễ hiểu vì luôn có người sẵn sàng xuống tiền. Nhưng khi người mua bắt đầu dè chừng với đòn bẩy tài chính, thanh khoản không còn đến từ kỳ vọng nữa.
Một số chủ nhà bắt đầu điều chỉnh giá, số khác chấp nhận chờ lâu hơn. Những cuộc thương lượng vì thế cũng trở nên mềm hơn, thực tế hơn.
Nói đơn giản, thị trường đang bớt “ảo” đi một chút.
Khi lãi suất trở thành “bộ lọc”
Mức lãi 14% giống như một cái bộ lọc tự nhiên của thị trường.
Những quyết định mang tính cảm xúc dần ít đi, thay vào đó là các tính toán cẩn trọng hơn. Người mua cân nhắc kỹ khả năng trả nợ, người bán cân nhắc lại giá trị thực của tài sản.
Điều này có thể khiến thị trường chậm lại trong ngắn hạn, nhưng lại giúp giảm bớt những giao dịch thiếu bền vững. Và cuối cùng, người chịu áp lực vẫn là người vay
Dù nhìn ở góc độ nào, nhóm chịu tác động rõ nhất vẫn là người vay mua nhà để ở.
Họ không thể “đứng ngoài” thị trường, nhưng cũng không thể quyết định dễ dàng như trước. Mỗi lựa chọn đều cần tính toán kỹ hơn, mỗi khoản vay đều phải có phương án dự phòng.
Thực tế thì mua nhà chưa bao giờ là chuyện nhẹ nhàng. Chỉ là trong giai đoạn lãi suất cao, mọi thứ trở nên rõ ràng hơn:
mua nhà không chỉ là quyết định tài sản, mà là quyết định tài chính dài hạn, và đôi khi là quyết định… ảnh hưởng đến cả lối sống.
Thị trường rồi sẽ có chu kỳ của nó, lãi suất cũng sẽ thay đổi. Nhưng ở thời điểm hiện tại, có một điều khá chắc chắn: Ai vay, người đó hiểu, áp lực lúc lãi suất tăng lên đáng sợ thế nào