Căn tôi nhìn ra Vành Đai 3, ban đêm đèn xe lấp lánh như một dải ngân hà. Nhưng nếu cao thêm vài tầng nữa, gió tầng cao thổi mát rượi, nhiều hôm mang sách ra ban công ngồi đọc thiu thiu ngủ. Ở cao không bị chắn tầm nhìn, không bị chán view, và đặc biệt không bị ồn từ phía trên. Từ đó tôi luôn có thiện cảm với những căn tầng cao, đặc biệt là áp mái.

Hôm nay tôi thấy một căn Studio áp mái của Masterise tầng 28 giá khá tốt nhưng vẫn chưa có người chọn, nên thử phân tích khách quan để mọi người có thêm góc nhìn.

Về điểm lợi trước. Thứ nhất là view. Áp mái là tầng cao nhất (penthouse/duplex), nên tầm nhìn thoáng vĩnh viễn, không bị chắn bởi các block sau này. Với người thích không gian mở, ánh sáng nhiều và cảm giác “trên đỉnh cao không người”, đây là lợi thế rất lớn.

Thứ hai là hàng xóm. Tầng này thường ít căn hơn, hàng xóm VIP là penthouse hoặc duplex, cư dân ở đây thường ưu tiên sự yên tĩnh. Số lượng căn trên mặt sàn ít hơn tầng trung nên mật độ thấp hơn, không có tầng phía trên gây tiếng ồn. Ai từng ở tầng giữa chắc hiểu cảm giác 10–11h đêm nghe tiếng kéo ghế từ trên xuống. Hoặc tiếng bước chân thình thình từ nhà tầng trên vào đêm muộn hoặc sáng sớm khiến mình mất giấc ngủ.

Thứ ba là câu chuyện giá. Căn tôi đang nói đơn giá thấp hơn các căn tương đương khoảng 200 triệu. Trong khi nếu cho thuê thì giá thuê giữa tầng áp mái và tầng cao khác thường không chênh quá nhiều, có thể lệch chút theo view nhưng không đáng kể. Nếu giả sử chênh 1 triệu một tháng thì cũng phải mất 200 tháng, tức gần 17 năm mới thu hồi được phần vốn 200 triệu này. 200 triệu chênh lệch tương đương rất nhiều tháng tiền thuê, đó là một “biên an toàn” khá đáng kể khi xuống tiền.

Ngoài ra, đơn giá căn này đang ngang với đơn giá penthouse/duplex tính trên m², tức là không bị đẩy lên quá cao.

Còn phần cần cân nhắc. Vấn đề nóng: Căn áp mái có nóng hay không phụ thuộc nhiều vào chất lượng thi công mái và vật liệu cách nhiệt. Với các dự án Masterise gần đây, phần mái xử lý khá dày, có lớp cách nhiệt và hệ thống kỹ thuật phía trên. Nếu nhìn các toà đã bàn giao trước như Waterfront thì có thể thấy phía mái có nhiều lớp bảo vệ. Các dự án bàn giao 2028 công nghệ thường còn tốt hơn.

Thực tế ở Hà Nội, mùa hè khoảng 6 tháng, dù ở tầng nào thì hướng Tây hay Đông Nam vẫn phải bật điều hòa vì oi. Một căn studio thường chỉ dùng 1 điều hòa, tiền điện có thể chênh thêm khoảng 300 nghìn mỗi tháng mùa nóng. Nếu tính 6 tháng thì khoảng 1,8 triệu một năm. Lấy 200 triệu chia cho 1,8 triệu thì tương đương hơn 100 năm tiền điện. Nhiều người sợ nóng, nhưng lại không để ý tới phần này.

So trong bài toán dài hạn, khoản điện chênh thêm gần như không đáng kể so với mức giá vào thấp hơn ban đầu.

Vấn đề thang máy cũng hay bị lo. Thực tế thang không đứng ở tầng 1 mà thường đỗ ở tầng giữa để tối ưu di chuyển. Với thang Otis tốc độ khoảng 1 tầng/giây, thời gian di chuyển từ tầng 15 lên 28 chỉ mất hơn 10 giây. Trừ khi toà 40 tầng trở lên mới thấy rõ sự khác biệt, còn tầm 27-28 tầng thì không phải yếu tố quá lớn.

Tóm lại, áp mái không phải dành cho tất cả mọi người. Ai sợ độ cao, ai quá nhạy cảm chuyện nóng có thể không hợp. Nhưng với người thích view thoáng, thích sự riêng tư, thích mật độ thấp và mua được giá tốt hơn mặt bằng chung, thì đây là lựa chọn đáng cân nhắc cả để ở lẫn đầu tư.

Đôi khi vấn đề không phải tầng áp mái có nóng hay không, mà là mình có hiểu nó để mua được giá trị đầu tư tốt nhất hay không.

Tôi nói vậy, nhưng có thể tôi sai. Ai từng ở áp mái rồi, phản biện giúp tôi xem có đúng không?

Pham Manh