Nhiều tranh chấp không đến từ việc bạn “mua sai dự án”, mà đến từ việc bạn ký vào những điều khoản nghe rất bình thường nhưng lại bất lợi khi xảy ra sự cố. Dưới đây là 6 nhóm điều khoản bạn nêu, tôi phân tích lại theo góc nhìn nhà đầu tư, kèm cách kiểm tra và cách “đòi lại sự cân bằng” khi thương lượng.

1) Thời gian bàn giao: Đừng ký kiểu “theo quý”

Rủi ro lớn nhất là điều khoản bàn giao dùng khái niệm mơ hồ như “quý I/2019” rồi kèm “không quá 90 ngày kể từ quý…”. Khi ra tranh chấp, thứ quyết định là cách tính thời hạn theo luật dân sự. Bộ luật Dân sự quy định thời hạn được xác định theo phút, giờ, ngày, tuần, tháng, năm hoặc theo sự kiện; cách tính kết thúc thời hạn cũng bám vào ngày, tháng, năm chứ không tự động có “khái niệm quý” để bạn suy luận.

Cách an toàn:

• Yêu cầu ghi ngày cụ thể: “bàn giao chậm nhất ngày dd/mm/yyyy”.

• Nếu vẫn muốn dùng “quý”, bắt buộc kèm định nghĩa ngay trong hợp đồng: “quý I/2026 được hiểu từ 01/01/2026 đến 31/03/2026; 90 ngày tính từ ngày 01/04/2026”.

• Phạt chậm bàn giao phải rõ: mức phạt, cách tính, mốc bắt đầu tính phạt, và quyền đơn phương chấm dứt nếu quá hạn.

2) Sổ hồng: Tránh điều khoản “đẩy hết rủi ro về phía Nhà nước”

Điều khoản kiểu “trong 50 ngày từ bàn giao, chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin cấp sổ” nghe tốt. Nhưng nếu hợp đồng lồng thêm câu “thời hạn cấp sổ phụ thuộc cơ quan Nhà nước”, nhiều chủ đầu tư sẽ dùng câu này để né trách nhiệm ngay cả khi việc chậm sổ xuất phát từ lỗi của họ (chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sai phép, chưa đủ hồ sơ…).

Cách kiểm tra và thương lượng:

• Tách bạch 2 giai đoạn: (1) chủ đầu tư nộp hồ sơ đúng hạn; (2) cơ quan xử lý.

• Ghi rõ “nếu chậm do lỗi của chủ đầu tư”, thì vẫn phạt và/hoặc bồi thường.

• Giữ lại một phần tiền cho đến khi có giấy chứng nhận. Nhiều phân tích pháp lý quốc tế về luật mới cũng nêu cơ chế cho phép người mua được giữ lại một phần thanh toán để tăng bảo vệ trong giao dịch.

3) Hoàn tiền khi thanh lý: Điều khoản “chờ chủ đầu tư bán lại” là bẫy dòng tiền

Câu kiểu “bên A chỉ hoàn trả sau khi đã bán lại cho người khác và nhận đủ tiền” biến quyền hoàn tiền của bạn thành một việc không có thời hạn. Với nhà đầu tư, đây là bẫy lớn nhất vì bạn mất cả vốn lẫn cơ hội.

Cách làm đúng:

• Thời hạn hoàn tiền phải có số ngày rõ (ví dụ 7–15 ngày làm việc kể từ ngày ký thanh lý).

• Nếu chủ đầu tư chậm hoàn, phải có lãi/ phạt chậm trả theo một mức cụ thể.

• Tránh ký phụ lục “gia hạn vô thời hạn” với lý do thủ tục nội bộ.

4) Bảo mật thông tin: Đừng để điều khoản bảo mật biến bạn thành người “không được tự bảo vệ”

Điều khoản “lộ hợp đồng thì hợp đồng vô hiệu” là cực kỳ bất cân xứng. Trong thực tế, khi có tranh chấp, bạn phải đưa hợp đồng cho luật sư, ngân hàng thẩm định, cơ quan có thẩm quyền. Nếu điều khoản bảo mật không có ngoại lệ, nó có thể bị dùng như “cây gậy” để dọa người mua im lặng.

Cách sửa tối thiểu:

• Thêm ngoại lệ: được cung cấp cho luật sư, ngân hàng, cơ quan Nhà nước, tòa án, trọng tài.

• Chế tài phải hợp lý: nếu có vi phạm bảo mật thì xử lý theo mức thiệt hại thực tế, không thể “tự động vô hiệu hóa toàn bộ hợp đồng”.

5) Quyền chuyển nhượng: Mua đất của mình mà vẫn phải “xin phép”

Điều khoản “khách hàng không được chuyển nhượng nếu không có sự đồng ý của chủ đầu tư” thường tạo ra 3 rủi ro: bị giữ quyền bán lại, phát sinh phí vô lý, và bị kéo dài thời gian sang nhượng.

Cách lọc nhanh trước khi xuống tiền:

• Nếu dự án là đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản, hãy kiểm tra quyền chuyển nhượng có bị hạn chế theo pháp luật và theo tiến độ dự án hay không.

• Nếu hợp đồng buộc “xin phép”, yêu cầu ghi rõ: thời hạn phản hồi (ví dụ 7 ngày), điều kiện từ chối phải có lý do, và phí (nếu có) phải theo biểu phí công khai, không tùy ý.

Một điểm mới đáng chú ý của khung pháp lý là giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai bị siết chặt về đặt cọc và ký hợp đồng. Từ 01/08/2024, chủ đầu tư chỉ được thu đặt cọc tối đa 5% và chỉ được thu khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán/thuê mua. Điều này giúp người mua có thêm “đòn bẩy” đòi minh bạch ngay từ đầu.

6) Tiền phạt vi phạm: So sánh là thấy bất công ngay
Bạn nêu ví dụ rất điển hình: chủ đầu tư chậm giao thì trả lãi theo lãi suất tiền gửi (thường quanh vài phần trăm mỗi năm), còn người mua chậm thanh toán thì bị phạt 0,1% mỗi ngày.

Ta tính thẳng: 0,1%/ngày = 0,001/ngày. Nhân 365 ngày = 0,365, tức khoảng 36,5%/năm. Mức này cao gấp nhiều lần lãi gửi. Đây là cấu trúc “phạt một chiều”: bên mua bị phạt nặng, bên bán phạt nhẹ.

Cách thương lượng thực dụng:

• Yêu cầu mức phạt tương xứng hai chiều: chậm giao và chậm thanh toán phải cùng một logic (cùng công thức, cùng trần).

• Nếu không sửa được mức phạt, thì sửa điều kiện kích hoạt phạt: tăng số ngày ân hạn, hoặc chỉ phạt khi quá hạn sau khi đã có thông báo hợp lệ.

Một ví dụ minh họa kiểu nhà đầu tư hay gặp

Bạn mua căn hộ hình thành trong tương lai, đóng 70% theo tiến độ. Hợp đồng ghi bàn giao “quý IV/2026, có thể sớm hoặc trễ không quá 90 ngày”. Bạn nghĩ tối đa là cuối quý I/2027. Nhưng đến khi chậm, chủ đầu tư nói vẫn trong phạm vi “theo quý”, còn bạn muốn giữ tiền lại thì hợp đồng lại quy định bạn chậm thanh toán 15 ngày sẽ bị phạt 0,1%/ngày.

Kết quả: bạn vừa không nhận nhà đúng kỳ vọng, vừa chịu áp lực tiền phạt nếu dừng thanh toán. Đây là lý do 2026 là năm thị trường “sàng lọc”: ai không đọc hợp đồng sẽ bị lọc bằng chi phí vốn và chi phí pháp lý.

Checklist đọc hợp đồng trong 15 phút (dành cho người bận)

1. Bàn giao: có ngày cụ thể không, định nghĩa mốc thời gian chưa

2. Phạt chậm bàn giao: mức phạt, cách tính, quyền hủy hợp đồng

3. Sổ hồng: chủ đầu tư cam kết nộp hồ sơ đúng hạn, trách nhiệm khi lỗi thuộc chủ đầu tư

4. Hoàn tiền: có thời hạn hoàn tiền cụ thể hay “chờ bán cho người khác”

5. Chuyển nhượng: có bị xin phép không, thời hạn phản hồi và phí có trần không

6. Phạt chậm thanh toán: quy đổi ra %/năm để so sánh, xem có bất cân xứng không

7. Bảo mật: có ngoại lệ cho luật sư, ngân hàng, cơ quan Nhà nước không

8. Điều khoản “điểm mù”: phụ lục, nội quy, quy chế quản lý có được viện dẫn không

9. Điều kiện bất khả kháng: có bị lạm dụng để kéo dài vô hạn không

10. Cơ chế giải quyết tranh chấp: tòa án hay trọng tài, địa điểm, chi phí

Bạn có thấy công bằng không khi bên mua chậm 15 ngày bị phạt tương đương 36,5%/năm, còn bên bán chậm bàn giao thì chỉ trả lãi theo lãi suất tiền gửi?

Nguồn: Lê Thắng