Bạn thử nhìn mặt bằng 2025: chỉ một căn hộ 60–70m2 ở Hà Nội thuộc nhóm dự án tốt đã lên vài tỷ. Với giao dịch vài tỷ, tiền cọc 5–10% không còn là “mấy chục triệu” mà là vài trăm triệu. Chỉ cần sai một điều khoản, bạn có thể mắc kẹt 3–6 tháng, hoặc mất cọc trong một buổi ký giấy.

1) Người ký có đủ thẩm quyền không? Đây là chốt chặn số 1

Nhiều người tưởng “đứng tên sổ thì ký được”. Nhưng thực tế quyền ký còn phụ thuộc tài sản chung vợ chồng, đồng sở hữu, hộ gia đình, ủy quyền, thừa kế. Bạn cọc mà thiếu một người có quyền, hồ sơ sang tên có thể treo, hoặc bên bán đổi ý, bạn không có đường đi.

Ví dụ: bạn đặt cọc mua nhà 6 tỷ, sổ đứng tên chồng. Bạn gặp chồng ký cọc, tưởng xong. Đến ngày công chứng vợ không ký vì nói là tài sản chung, thế là giao dịch đứng lại. Bên bán bảo bạn “không đủ điều kiện” nên mất cọc theo hợp đồng. Bạn cãi cũng khó vì bạn không khóa điều kiện ngay từ đầu.

Lời khuyên thực dụng:

• Nếu tài sản của vợ chồng: yêu cầu cả hai cùng ký cọc, cùng ký mọi biên nhận tiền.

• Nếu sổ ghi hộ gia đình hoặc có đồng sở hữu: yêu cầu danh sách người có quyền ký được làm rõ trước khi cọc.

• Nếu người ký không phải chủ: chỉ ký khi có giấy ủy quyền đúng phạm vi (đặc biệt là ủy quyền nhận cọc và ký chuyển nhượng).

Một mẹo nhỏ nhưng rất hiệu quả: đặt cọc nên làm tại nơi ở của chủ nhà (hoặc nơi chủ đang ở nếu nhà đang cho thuê). Vì khi cần xác minh nhân thân, cư trú, bạn dễ xử lý hơn nhiều so với ký vội ở quán nước.

2) Thông tin tài sản phải “đóng đinh”, không được mơ hồ

2026 là năm thị trường soi pháp lý hơn, vì mua bán chậm hơn, người mua có thời gian kiểm tra. Nếu hợp đồng cọc ghi sai số thửa, sai diện tích, sai loại đất, hoặc mô tả hiện trạng không đúng, bạn có thể vướng tranh chấp ngay cả khi “đã cầm sổ”.

Ví dụ: hợp đồng ghi “đất ở 60m2”, nhưng thực tế sổ có 45m2 đất ở và 15m2 đất trồng cây lâu năm. Bạn mua với kỳ vọng xây nhà đủ công năng, đến lúc xin phép thì vướng. Bên bán nói “tôi bán theo sổ”, bạn nói “tôi mua theo mô tả”, cuối cùng bạn là người thiệt vì đã ký cọc.

Bạn cần bắt buộc có các dòng sau trong hợp đồng cọc:

• Địa chỉ, số tờ, số thửa.

• Diện tích đất, diện tích sàn xây dựng (nếu có nhà), loại đất.

• Hiện trạng nhà/đất: đang trống hay đang cho thuê, có công trình gì trên đất, có lấn chiếm không.

• Thông tin sổ: số phát hành, cơ quan cấp, ngày cấp.

Lời khuyên: đừng ngại dài. Một hợp đồng cọc ngắn gọn nhưng thiếu dữ liệu là hợp đồng dễ sai nhất

3) Giá bán, giá công chứng và phương thức thanh toán: nơi “mất tiền oan” nhiều nhất

Đây là chỗ dễ gây mâu thuẫn nhất giữa người mua và người bán. Vì có hai “con số” thường xuất hiện: giá thật hai bên thỏa thuận và giá khai khi công chứng. Nhà đầu tư non kinh nghiệm hay đồng ý khai giá thấp để “giảm thuế”, nhưng sau đó lại bị kẹt khi phát sinh tranh chấp hoặc khi cơ quan thuế yêu cầu giải trình

Ví dụ: bạn mua nhà 5,5 tỷ nhưng khai công chứng 3,8 tỷ. Sau đó phát sinh tranh chấp, bạn cần chứng minh giá mua để đòi bồi thường hoặc hoàn tiền. Bên bán chỉ thừa nhận con số trên hợp đồng công chứng. Bạn rơi vào thế yếu ngay lập tức.

Về tiền cọc, mức phổ biến 5–10% hoặc một con số chẵn phù hợp. Nhưng “hợp lý” không nằm ở phần trăm, mà nằm ở điều kiện hoàn cọc khi phát hiện sai phạm pháp lý.

Ví dụ: bạn cọc 10% cho lô đất 4 tỷ, mất 400 triệu nếu không mua. Nhưng bạn không ghi điều kiện hoàn cọc nếu phát hiện đất đang thế chấp hoặc đang tranh chấp. Đến lúc phát hiện, bạn muốn rút, bên bán nói “không mua mất cọc”. Bạn thua ngay vì điều kiện không được ghi.

Phương thức thanh toán phải rõ:

• Thanh toán mấy đợt, từng đợt bao nhiêu, gắn với mốc nào.

• Ai chịu trách nhiệm chuẩn bị giấy tờ theo từng mốc.

• Người mua nên giữ lại một khoản tiền để chủ động xử lý thuế phí và hồ sơ đăng bộ, sau đó bù trừ lại minh bạch.

Ví dụ: bên bán còn nợ nghĩa vụ hoàn công hoặc thiếu giấy tờ, bạn giữ lại 50–100 triệu làm “khoản hoàn tất hồ sơ”. Nếu hồ sơ xong thì trả, nếu không xong thì có đòn bẩy yêu cầu xử lý

4) Thời gian đặt cọc, ngày công chứng và nguyên tắc xử lý tiền cọc: phải có ngày cụ thể

Sai lầm phổ biến là ghi mốc thời gian mơ hồ như “trong vòng 1–2 tháng” hoặc “khi nào xong giấy tờ”. Năm 2026, thị trường chậm hơn, mốc mơ hồ khiến bạn bị kéo dài vô hạn.

Ví dụ: hợp đồng cọc ghi “công chứng trong vòng 60 ngày”. Bên bán cứ hẹn vì chưa rút sổ khỏi ngân hàng. Đến ngày 60, bạn muốn hủy vì quá hạn, bên bán lại nói bạn “không thiện chí”, rồi đòi giữ cọc. Nếu hợp đồng không có điều khoản rõ về lỗi thuộc bên nào, bạn rất khó thắng.

Bạn cần ghi rõ:

• Thời hạn cọc: 30 ngày, 45 ngày, 60 ngày.

• Ngày công chứng chậm nhất là ngày nào.

• Điều kiện phạt cọc: không mua mất cọc; không bán hoàn cọc và bồi thường tương đương cọc (hoặc mức khác hai bên thống nhất).

• Thời điểm bàn giao nhà đất: ngay trong ngày công chứng hoặc ngày cụ thể.

Ví dụ: bạn mua nhà đang cho thuê. Hợp đồng phải ghi rõ ngày bàn giao nhà, ngày bàn giao chìa khóa, bên bán chịu trách nhiệm chấm dứt hợp đồng thuê ra sao. Nếu không, bạn mua xong nhưng không vào ở/khai thác được, tiền vẫn bị chôn.

5) Cam kết: phải buộc trách nhiệm, không chỉ là lời hứa
Cam kết là phần giúp bạn “thoát hiểm” khi có vấn đề. Bạn cần cam kết tối thiểu:

• Tài sản không tranh chấp, không kê biên, không thi hành án

• Không vướng quy hoạch theo mức làm mất khả năng sử dụng như thỏa thuận.

• Hiện trạng phù hợp hồ sơ; nếu có sai lệch do bên bán, bên bán chịu trách nhiệm và chi phí.

Ví dụ: bạn mua nhà 3 tầng, nhưng một phần xây vượt so với hồ sơ hoàn công. Đến lúc sang tên hoặc xin thủ tục liên quan, cơ quan yêu cầu bổ sung, phát sinh chi phí và thời gian. Nếu hợp đồng không ràng buộc trách nhiệm bên bán, bạn tự ôm toàn bộ.

Cam kết chung cũng quan trọng: bên mua thanh toán đúng tiến độ; bên bán chuẩn bị đủ giấy tờ đúng thời hạn. Hợp đồng càng rõ, bạn càng ít phải cãi nhau.

6) Thuế phí: đừng để phát sinh biến bạn thành người đi xin

Nguyên tắc thường gặp:

• Bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân (thường 2% trên giá chuyển nhượng).

• Bên mua chịu lệ phí trước bạ (thường 0,5%).

• Phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ sang tên tùy thỏa thuận hoặc theo thực tế địa phương.

Nhưng điểm mấu chốt là: ai chịu chi phí khi phát sinh do hồ sơ bên bán không chuẩn.

Ví dụ: nhà chưa hoàn công, hoặc hồ sơ không khớp hiện trạng, dẫn đến phải chỉnh lý, bổ sung. Nếu không ghi rõ, bên bán có thể đẩy bạn gánh vì “anh là người mua thì anh lo cho nhanh”. Và khi bạn đã cọc, bạn rất dễ bị ép.

Lời khuyên: ghi một dòng ngắn nhưng rất mạnh: “Mọi chi phí phát sinh do lỗi hồ sơ, nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất hoặc sai lệch hiện trạng thuộc trách nhiệm bên bán”.

7) Thỏa thuận khác: nơi quyết định bạn có bị kẹt hay không

Đây là phần nhiều người xem nhẹ nhất, nhưng lại là phần hay làm giao dịch đổ vỡ.

Một số điểm phải chốt:

• Bên bán có quyền chỉ định người đứng tên công chứng hay không (nếu có, ghi rõ điều kiện).

• Có vay ngân hàng ba bên không, mốc giải ngân thế nào.

• Tài sản có đang thế chấp không, ai bỏ tiền ra rút sổ, cơ chế an toàn ra sao.

• Bàn giao để lại những gì: nội thất, thiết bị, đồng hồ điện nước, công tơ, chìa khóa.

• Biên nhận nhận tiền theo từng đợt, ký và lăn tay đầy đủ.

Ví dụ: bên bán nói “anh đưa tiền để em rút sổ”. Bạn đưa 500 triệu, nhưng không có cơ chế ràng buộc, không có biên nhận đúng mẫu, không có điều kiện hoàn trả nếu không rút được sổ. Bạn tự đặt mình vào rủi ro lớn nhất của giao dịch.

Một chi tiết nhỏ nhưng nên làm: ký hợp đồng đặt cọc nên lăn tay kèm chữ ký, vì chữ ký có thể thay đổi theo thời gian và lăn tay giúp giảm tranh cãi

Nguồn: Lê Thắng