Nghe qua thì hấp dẫn: giá rẻ hơn chung cư mới, lại nằm giữa trung tâm, tiện đi làm, tiện đưa con đến trường, tiện chạy ra quán phở đầu ngõ. Nhưng câu hỏi đặt ra: đây là viên kim cương trong lớp bụi, mua về chỉ cần “đánh bóng” là sáng rực? Hay là quả bom nổ chậm, vừa ở vừa lo sập, lại kèm thêm drama cư dân?
Điểm cộng: Trung tâm
Chung cư cũ thường nằm ở những vị trí đắc địa: giữa phố lớn, gần công viên, sát chợ, thậm chí bước xuống là siêu thị. Bạn mua căn hộ ở đây, nghĩa là sáng đi làm mất 10 phút, tối đi nhậu về cũng không cần đặt taxi.
Giá thành thì “dễ thở” hơn nhiều so với chung cư mới cùng vị trí. Một căn hộ 50m² ở chung cư mới trung tâm có thể chạm mốc 5–7 tỷ, nhưng chung cư cũ cùng diện tích đôi khi chỉ khoảng 2–3 tỷ. Người bán hay ví von: “Bằng một nửa tiền, mua được vị trí gấp đôi”.
Thêm nữa, mật độ dân cư thường không quá dày đặc. Không phải kiểu vừa ra thang máy đã gặp hàng xóm cầm chổi, vừa quay lưng đã bị chó hàng xóm dí. Và bạn sẽ thấy dễ chịu hơn khi đi bộ xuống sân mà không phải chen lấn với cả trăm cư dân khác.
Điểm trừ: Cũ thì… cũ thật
Vấn đề lớn nhất của chung cư cũ là… nó cũ. Nghe tưởng hiển nhiên nhưng nhiều người vẫn “quá lạc quan” khi mua. Cái cũ này không chỉ là màu sơn bong tróc hay đường ống nước hơi rỉ, mà là kết cấu công trình đã “hơi mỏi” sau vài chục năm chịu nắng mưa, động đất (nhẹ), và cả… những lần sửa chữa “tự phát” của cư dân.
Có nơi, hành lang được “cơi nới” thành nhà kho, ban công bị bịt kín để thành phòng ngủ, thậm chí cầu thang bộ kiêm luôn… chuồng chim bồ câu. Hệ thống PCCC thì “có cũng như không”.
Còn câu chuyện pháp lý? Nhiều chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng (thường 50–70 năm) nên khó vay ngân hàng, khó bán lại. Một số dự án “hứa” sẽ cải tạo, tái xây dựng, nhưng quá trình này có thể kéo dài như… phim truyền hình dài tập Hàn Quốc chưa rõ hồi kết.
Những “drama” chỉ chung cư cũ mới có
- Ban công hàng xóm làm mái hiên cho nhà: mưa thì nước tràn xuống, nắng thì mái tôn hắt nhiệt.
- Cãi nhau về chỗ phơi quần áo: tưởng chuyện nhỏ, nhưng có thể thành cuộc chiến “ngang cơ” phim cung đấu.
- Chó mèo thang bộ: cư dân nuôi thú thả rông, nên sáng ra cầu thang vừa tránh chó vừa tránh… “dấu chân” để lại.
Lời khuyên cho ai định “săn” chung cư cũ
- Xem kỹ giấy tờ: Sổ hồng, thời hạn sử dụng, quy hoạch. Đừng chỉ nghe môi giới nói “yên tâm chị ơi, sắp cải tạo rồi”, vì “sắp” ở đây có thể là 10 năm nữa.
- Kiểm tra chất lượng công trình: Nhờ kỹ sư hoặc ít nhất một người rành xây dựng đi cùng, đừng tự tin vào “mắt nhìn” sau vài clip TikTok.
- Đọc kỹ nội quy tòa nhà: Biết trước quy định về sửa chữa, nuôi thú, gửi xe… để khỏi “vỡ mộng” sau khi dọn vào.
- Xem cộng đồng cư dân: Một tòa nhà có cư dân thân thiện, quản lý chủ động thì sống sẽ “dễ thở” hơn rất nhiều.
Chung cư cũ là một kiểu nhìn thì giản dị, đôi khi hơi lộn xộn, nhưng biết cách yêu thì vẫn cho bạn một mái ấm đáng giá. Vấn đề là bạn phải biết mình mua vì lý do gì: đầu tư lướt sóng, giữ lâu dài, hay đơn giản là muốn ở gần trung tâm với chi phí thấp.
Nếu bạn tìm được căn hộ chung cư cũ ở vị trí đẹp, cộng đồng tốt, pháp lý rõ ràng, xin chúc mừng, bạn vừa nhặt được một viên kim cương trong lớp bụi.
Còn nếu mua vội vì “thấy rẻ” mà không tìm hiểu kỹ, thì xin chia buồn, bạn có thể đang ôm một quả bom hẹn giờ… chỉ là chưa biết khi nào nó kêu “tách”.