Nói một cách dễ hiểu là các nhà băng không còn "yêu mù quáng" bất động sản như trước nữa, mà chuyển sang chế độ "hẹn hò có chọn lọc". Không còn kiểu cứ mang dự án đến là có tiền, giờ đây dòng vốn chỉ ưu tiên những dự án nào pháp lý sạch sẽ, thanh khoản ngon lành và quan trọng nhất là phải phục vụ nhu cầu ở thật của người mua nhà. Ngược lại, những dự án mang tính đầu cơ hay nghỉ dưỡng rủi ro cao thì tốt nhất là nên... chuẩn bị tinh thần vì cửa vay đang hẹp dần rồi.
Lý do cho sự "quay xe" này thực ra rất thực tế: đó là bài học nợ xấu đắt giá khiến ngân hàng phải thận trọng hơn bao giờ hết.
Như lãnh đạo Techcombank đã khẳng định là họ tuyệt đối không tài trợ cho những dự án thiếu pháp lý hay thanh khoản yếu. Nghe thì có vẻ hơi khắt khe nhưng nhìn lại giai đoạn 2022–2024 khi nhiều dự án "kẹt vốn" tới 3–4 năm trời, khiến ngân hàng "đau đầu" vì chi phí rủi ro tăng cao, thì chúng ta mới hiểu tại sao họ lại quyết liệt giữ tỷ lệ nợ xấu bất động sản dưới mức 1% như vậy.
VPBank cũng thẳng thắn thừa nhận rằng khi lãi suất tăng cao tạo áp lực lớn, họ buộc phải "lọc" lại danh mục: câu hỏi bây giờ không phải là "có cho vay hay không" mà là "ông đang làm phân khúc nào".
Và thế là, dòng tiền đang có một cú xoay trục cực kỳ ngoạn mục về phía nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và các dự án có khả năng hấp thụ tốt. Đây chính là một sự thay đổi mang tính lịch sử: từ việc "bơm vốn theo kỳ vọng tăng giá" chuyển sang "bơm vốn theo nhu cầu thực". Ngay cả những "ông lớn" vẫn cho vay nhiều như SHB cũng chỉ tập trung vào các dự án có tính lan tỏa và hạ tầng thực tế, còn ACB thì vẫn kiên trì giữ tỷ trọng dư nợ dưới 5% để tạo một "vùng đệm an toàn" cho mình. Điều này cho thấy hệ thống ngân hàng đang chuyển sang trạng thái "phòng thủ chủ động", vẫn tham gia cuộc chơi nhưng tay luôn đặt sẵn trên cái van kiểm soát rủi ro.
Vậy "game mới" này sẽ đi về đâu khi tín dụng không còn chảy dễ dàng vào túi những người đầu cơ? Thị trường chắc chắn sẽ bước vào một đợt "lọc máu" cực kỳ tàn khốc. Những chủ đầu tư yếu kém hay dự án pháp lý "mập mờ" sẽ sớm bị ra rìa vì không tiếp cận được vốn, còn những "tay chơi" lướt sóng dùng đòn bẩy tài chính để đẩy giá cũng sẽ dần biến mất vì chi phí vốn quá cao.
Cuối cùng, người mua nhà ở thật chúng ta bỗng nhiên trở thành "vương" - trung tâm của mọi sự ưu tiên. Nhưng có một câu hỏi sâu sắc mà mình vẫn trăn trở: Khi ngân hàng quá thận trọng và chỉ chọn những dự án "siêu an toàn", liệu nó có vô tình khiến nguồn cung mới bị bóp nghẹt, dẫn đến việc giá nhà ở thực lại tiếp tục leo thang vì khan hiếm không?
Và khi thị trường không còn chỗ cho đòn bẩy để đẩy giá, liệu chúng ta có đang bước vào một kỷ nguyên bất động sản "chậm mà chắc", hay chỉ đơn giản là một cuộc chơi mới dành riêng cho những người thực sự giàu? Dù sao đi nữa, nếu bạn đang cầm tiền thật và có nhu cầu ở thật, thì chúc mừng, bạn đang sở hữu tấm vé quyền lực nhất trong cuộc chơi năm 2026 này rồi đấy!