Về nhóm nguyên nhân (1) Khó khăn pháp lý.
Đây là vấn đề “xưa như Trái đất” là hậu quả của mâu thuẫn giữa các luật và văn bản dưới luật cũng như sự hiểu/vận dụng của các cấp/các cơ quan chưa đồng nhất. Chính phủ đã và đang có nhiều động thái tháo gỡ khó khăn, chẳng hạn: tháng 11/2022 thành lập Tổ công tác của Thủ tướng ( Quyết định 1435/QĐ-TTg), gần đây nhất, ngày 3/4/2023 CP ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP, được coi là giải pháp mạnh gỡ pháp lý cho condotel- tuy nhiên kết quả được đánh giá còn rất hạn chế.
Vấn đề gốc về Pháp lý của BĐS chính là Luật Đất đai sửa đổi. Nếu đúng tiến độ thì cuối năm 2024 mới ban hành, sau đó cần đồng bộ với các Luật khác như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở….
Một lý do nữa tuy là ngoài lề, là phụ nhưng lại là nguyên nhân trọng yếu của “khó khăn pháp lý” đó là “lò” của cụ Tổng đang rất đượm và cách hiểu giữa những người làm công tác thanh kiểm tra và người thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều khác biệt… vậy nên có lẽ phải hết nhiệm kỳ này khi hệ thống pháp luật về đất đai hoàn thiện hơn và có thể bộ máy mới có cái nhìn mới …. thì mới cho chuyển biến mạnh mẽ về vẫn đề pháp lý cho BĐS.
(2) Mất cân đối Cung-Cầu.
Thực trạng này do doanh nghiệp tạo nên, cơ quan Chủ quản chịu trách nhiệm quản lý, điều tiết….lại “vô can”. Chỉ tới khi vấn đề mất cân đối Cung-Cầu được phanh phui mổ xẻ thì Bộ Xây dựng mới công bố con số 301 dự án NOXH trên cả nước với 7,8 triệu m2 nhà ở – một con số vô cùng khiêm tốn và quá xa so với nhu cầu thực tế ….làm giật mình cả nghị trường và xã hội.
Tự thân các doanh nghiệp không thể thay đổi được thực trạng bất cập giữa các phân khúc nên trên. Do các nguồn lực đều dồn cả vào BĐS cao cấp, nay hàng tồn kho cao- đặc biệt khối lượng dở dang…không vay được vốn triển khai tiếp, trong khi không có quỹ đất nên khó “ tận dụng” ngay được ưu đãi của CP triển khai Chương trình NOXH
Luôn và ngay, Bộ Xây dựng đề xuất gói 110 nghìn tỷ đồng dành cho NOXH, tiếc thay lại bị từ chối. Mới đây Thủ tướng vừa ban hành Đề án “ Xây dựng 1 triệu NOXH ” từ nay tới 2030 và NHNN cũng có thông báo lãi suất ưu đãi 8,7% ( trong 3 năm) cho việc đầu tư và 8,2% (trong 5 năm đầu) cho việc mua NOXH từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc triển khai Đề án 1 triệu NOXH không thể một sớm một chiều và ưu ái lãi suất được đánh giá là chưa đủ hấp dẫn cho cả CĐT và người nghèo (cả lãi và gốc lên tới 25-30 triệu/tháng- giả định nhà 1,2 tỷ, vay 800 triệu- nằm ngoài khả năng của đại đa số người nghèo)
(3) Đứt gãy dòng tiền.
Xin không phân tích thêm về vấn đề này nữa vì hiện tại đã quá rõ rồi, tương lai thì sao ? Tại Hội nghị Tín dụng BĐS ngày 8/2/2023 trước văn võ bá quan và bàn dân thiên hạ quan chức và người đứng đầu ngành NH “cực chẳng đã” phải “vạch áo cho người xem lưng” khi công bố số liệu động trời năm 2022 riêng ngành BĐS chiếm hơn 21% tổng tín dụng, trong khi 1570 ngành nghề còn lại của nền kinh tế chia nhau 79% nguồn vốn tín dụng… rằng có tập đoàn triển khai tới 50 dự án cùng một lúc …. 9 ngày sau đó, tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS ngày 17/2/2023 Thủ tướng CP khẳng định…chủ đầu tư phải tự chịu trách nhiệm… không ai, cứu ai hết !
Nghị định 08 và Nghị quyết 33 mới đây có thể giúp xoa dịu áp lực thanh khoản trong ngắn hạn về TPDN, Quyết định 313/QĐ-NHNN và Quyết định 314/QĐ-NHNN về việc điều chỉnh, giảm lãi suất điều hành … có giá trị tâm lý nhiều hơn là thực tế vì rằng doanh nghiệp cần vay vốn luôn và ngay với mong muốn nới lỏng hơn các điều kiện vay vốn … trong khi cơ quan điều hành vẫn “SAY NO” vì sự an nguy của hệ thống. Người vay mua nhà không dám xuống tiền vì lãi suất vẫn cao, người đầu tư cũng ngoảng mặt vì giá vẫn neo cao và tương lai còn nhiều bất định. Tăng trưởng tín dụng 3 tháng đầu năm mới đạt 1,61% và thanh khoản hệ thống đã khá dồi dào nhưng người vay hoặc không dám/ không muốn vì SX-KD không hiệu quả hoặc khó tiếp cận vì không đủ điều kiện, vậy nên sắp tới tín dụng cho BĐS vẫn chưa được cải thiện nhiều - dòng Oxy chưa được cải thiện thì bệnh tình chuyển từ ngộp thở sang tím tái và chết lâm sàng trong thời gian ngắn !
(4) Thị trường mất thanh khoản/đóng băng (do giá BĐS vẫn neo cao, do lãi suất cho vay cao, do người mua mất niềm tin)
Giá BĐS neo cao sau 2 lần bong bong bóng chồng bong bong bóng (giai đoạn2016-2018 sau đó do thời Covid 2020-2021 không biết làm gì ngoài CK và BĐS vì tiền rẻ tràn lan, huy động dễ dàng từ TPDN). Khi dòng tiền bị bóp nghẹt, dường như các đối tượng tham gia thị trường đều bị hụt hẫng vì không bán được hàng, kẹt vốn, không vay để đảo nợ hay vay thi công tiếp được….
Khủng hoảng niền tin: (i) mất niềm tin vào CĐT sau hàng loạt bê bối trốn/xù… cam kết lợi nhuận, dừng trả hỗ trợ lãi suất, không thanh toán TPDN…. ; (ii) mất niềm tin do cách giải quyết/bảo vệ quyền lợi của của chính quyền đối người mua nhà/TPDN từ việc bị bỏ/ngó lơ khi đòi quyền lợi chính đáng: sổ đỏ, công trình tiện ích công cộng tới tiền mua TPDN, mua TPDN qua ngân hàng hay gửi tiết kiệm hóa thành bảo hiểm; (iii) mất niềm tin vì mất tiền/mang nợ khi tin là làm theo vào lời khuyên/phát biểu của chuyên gia/quan chức/ báo chí; (iv) đổ vỡ niềm tin vào chính sự tự tin rằng thị trường luôn đi lên, mua là thắng…
“Băng dày 3 thước không thể tan trong một ngày” thị trường cần có sự tích lũy và sự mất mát/nỗi đau/vết thương cần có thời gian để lành/để quên và quan trong nhất giá phải giảm đủ thấp làm nảy sinh lòng tham/ham muốn áp đảo nỗi sợ/nỗi đau vì mất mát và đổ vỡ niềm tin.
(5) Khó khăn do tình hình kinh tế vĩ mô Thế giới và Việt Nam không thuận lợi cho đầu tư, kinh doanh BĐS. Vấn đề vĩ mô này khó lý giải trong vài dòng, nên tác giả không bàn luận nhiều trong bài này. Có một điều dường như chắc chắn rằng năm 2023 sẽ là năm rất khó khăn khi SX-KD suy giảm vì thị trường bị thu hẹp, thiếu sức mua, lãi xuất khó giảm thêm và có thể bật tăng trở lại khi lạm phát tăng mạnh sau đợt tăng lương 1/7, tăng giá điện… và giá nhập nhập khẩu cao gây lạm phát do chi phí đẩy và vòng quay tiền tệ tăng nếu SX-KH phục hồi vào Quý III- Quý IV
(6) Sức khỏe của các doanh nghiệp BĐS hiện đã quyệt quệ ….là nguyên nhân bên trong, nguyên nhân cơ bản.
Lương khô (tiền dữ trữ) của hầu hết các DN BĐS đã cạn kiệt và âm, trong khi sức khỏe tín dụng yếu: 43/69 doanh nghiệp chậm trả TPDN là BĐS, với tổng mức chậm trả là 78,9 nghìn tỷ đồng- chiếm 83,6% trong đó có 36,2% DN có hoạt động kinh doanh không hiệu quả, đòn bảy tài chính cao và khả năng trả nợ phụ thuộc vào công ty mẹ- trong khi chính công ty mẹ không tự giải quyết được vấn đề của mình- theo FiinRatings
Rủi ro tài chính của nhiều doanh nghiệp BĐS ở mức cao ở các tiêu chí sau: (i) khả năng trả lãi vay; (ii) khả năng trả nợ bằng hoạt động kinh doanh chính; (iii)áp lực trả nợ ngắn hạn; (iv) cấu trúc nguồn vốn và (v) sự ổn định dòng tiền tạo ra từ hoạt động kinh doanh.
Tóm lại, việc xác định nhóm nguyên nhân tạo nên hiện trạng thị trường và phân tích sự biến động của chúng đồng thời đo lường/dự phóng hiệu quả các chính sách của nhà điều hành cho phép ta nhận định rằng thị trường BĐS vẫn tiếp tục khó khăn, sẽ có những đợt giảm giá/giải chấp...từ giữa năm 2023 tạo mặt bằng giá mới, lướt và chạm đáy từ giữa năm 2024 và hình thành định hướng rõ ràng, mạch lạc hơn từ 2025 khi các Luật liên quan bắt đầu có hiệu lực, nhiệm kỳ mới và Nghị Quyết 18 bắt đầu đi vào đời sống kinh tế- xã hội.
Đọc lại Bài 1 và Bài 2