1. Hiện tượng tăng giá quá đà luôn dẫn đến điều chỉnh mạnh

Nhìn vào các trường hợp tương tự trên thế giới, chúng ta thấy rõ một mô hình lặp lại: khi giá bất động sản tăng quá mức so với tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm, một đợt giảm sâu là không thể tránh khỏi.

Tokyo (Nhật Bản): Giá nhà tăng 200% trong 5 năm (1985-1990), sau đó giảm 50% trong 10 năm tiếp theo (1991-2001).

Mỹ (Miami, Las Vegas, Los Angeles): Giá nhà tăng 120% trong 6 năm (2001-2007), rồi giảm 40% chỉ trong 5 năm (2008-2012).

Dublin (Ireland): Giá nhà tăng 250% trong 7 năm (1998-2005), sau đó giảm 55% trong vòng 5 năm (2008-2013).

Madrid, Barcelona (Tây Ban Nha): Giá nhà tăng trung bình 40-50% mỗi năm từ 2000-2007, sau đó giảm mạnh 30-50% trong giai đoạn 2008-2013.

Bắc Kinh, Thâm Quyến (Trung Quốc): Giá nhà tăng 40-50% mỗi năm trong giai đoạn 2015-2017, sau đó giảm 20-30% từ 2018 đến nay do chính sách siết chặt tín dụng và khủng hoảng bất động sản.

Toronto, Vancouver (Canada): Giá nhà tăng 60-80% trong giai đoạn 2015-2017, sau đó giảm 25-35% từ 2018-2020 do các biện pháp thuế và kiểm soát đầu cơ.

Stockholm (Thụy Điển): Giá nhà tăng 50% từ 2014-2016, sau đó giảm 15-20% trong 2 năm tiếp theo (2017-2018) do chính phủ siết tín dụng.

Sydney, Melbourne (Úc): Giá nhà tăng hơn 70% từ 2012-2017, sau đó giảm mạnh 20-25% từ 2018-2019 do điều chỉnh lãi suất và thắt chặt vay thế chấp.

Hà Nội năm 2024 cũng chứng kiến giá chung cư tăng vọt gấp 3-4 lần mức trung bình hàng năm (65% so với mức trung bình 15%), đúng với mô hình này. Điều đó cho thấy một đợt điều chỉnh mạnh là chắc chắn sẽ xảy ra.

2. Giá chung cư đang vượt quá sức mua thực tế

Hãy nhìn vào sự chênh lệch giữa tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người và giá căn hộ:

Thu nhập bình quân 2024: 105 triệu VNĐ/năm (tăng 9,38%).

Giá chung cư tăng: 65% – nhanh hơn gấp 7 lần thu nhập thực tế.

Khi giá bất động sản tăng quá xa so với khả năng chi trả của người dân, thị trường không thể duy trì sức mua, dẫn đến giao dịch chững lại và giá giảm mạnh.

3. Chính phủ bơm tiền nhưng không thể ngăn giá giảm

Mặc dù chính phủ đang bơm tiền để kích thích kinh tế và duy trì lãi suất thấp, nhưng điều đó không có nghĩa là giá chung cư sẽ tiếp tục tăng mãi.

...

(Lượm lặt)