Ở một thế giới, chủ đầu tư mở bán dự án mới với mức giá ngày càng “tự tin”.

Khó hiểu thật đấy 🤷🏼‍♀️

Tại khu vực An Khánh, một dự án chung cư vừa khởi động với hơn 3.000 căn hộ đưa ra mức giá trung bình khoảng 93 tr/m². Nếu tính cả chi phí vay, giá thực tế có thể lên tới hơn 100 tr/m2. Mức này đưa dự án vào nhóm cao nhất khu vực, dù cách đó chỉ vài km, các phân khu đã bàn giao hoặc chuyển nhượng hiện dao động quanh 78-85 triệu đồng/m².

Không riêng phía Tây, mặt bằng giá mới cũng đang bị đẩy lên ở nhiều khu vực khác. Một dự án trong khu đô thị Nam An Khánh chào giá khoảng 96 tr/m2, trong khi tại Đông Anh, có dự án dự kiến đạt 128-132 tr/m2 mức cao chưa từng có. Với đơn giá này, một căn studio cũng vượt mốc 5 tỷ đồng, còn căn 2 phòng ngủ lên tới hơn 8 tỷ.

Nghe qua thì cứ tưởng thị trường đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, kiểu như ai không mua bây giờ thì ngày mai sẽ không còn cơ hội 😀

Nhưng ở một thế giới khác, cách đó không xa, những người đã mua nhà rồi lại đang có một tâm trạng hoàn toàn khác.

Căn hộ bắt đầu được mang đi ký gửi nhiều hơn. Những cuộc gọi hỏi mua thì ít đi, còn tin đăng bán thì dày lên. Có người trước đây tính lướt sóng, giờ chuyển sang lướt trong hy vọng. Có người từng kỳ vọng lãi vài trăm triệu, giờ chỉ mong bán hòa vốn. Thậm chí, không ít trường hợp chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng, nhất là những ai đang gánh thêm áp lực vay ngân hàng.

Nhưng vấn đề là, kể cả khi đã chịu xuống giá, người mua vẫn không mặn mà.

Một căn hộ 7–8 tỷ đồng, nếu dùng đòn bẩy tài chính, mỗi tháng có thể phải trả vài chục triệu cả gốc lẫn lãi. Con số này đủ khiến nhiều người đang có nhu cầu ở thực phải… ngồi lại tính toán cuộc đời thêm vài lần. Mua thì áp lực, không mua thì giá cứ tăng trên bảng hàng của chủ đầu tư, cảm giác giống như đứng giữa hai lựa chọn mà lựa chọn nào cũng không dễ chịu.

Thế nên mới có cảnh khá buồn cười: dự án mới thì bán giá cao, truyền thông rầm rộ, bảng hàng đẹp như mơ; còn thị trường chuyển nhượng thì lặng như tờ, nhiều căn treo vài tháng không ai hỏi.

Người bán thì bắt đầu thực tế hơn, còn người mua thì lại tỉnh táo hơn. Hai bên gặp nhau ở điểm chung là… đều không vội nữa.

Điểm đáng nói là mặt bằng giá sơ cấp vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.Lý do thì ai cũng có thể kể ra: chi phí đầu vào tăng, giá đất cao, kỳ vọng lợi nhuận, áp lực tài chính của doanh nghiệp… Nhưng thị trường không vận hành bằng lý do, mà vận hành bằng khả năng chi trả.

Khi khả năng chi trả không theo kịp mức giá được đưa ra, mọi thứ bắt đầu lệch nhịp.

Nhìn vào bức tranh hiện tại, có thể thấy rõ một điều: người mua không còn dễ bị thuyết phục bởi những câu chuyện tăng giá theo quy hoạch hay đón sóng hạ tầng như trước. Sau vài năm thị trường lên xuống, họ bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền, đến áp lực trả nợ, đến việc liệu căn nhà đó có thực sự phù hợp với cuộc sống của mình hay không.

Còn với nhà đầu tư dùng đòn bẩy, bài toán lúc này không còn là lãi bao nhiêu, mà là chịu được bao lâu

Thị trường bất động sản vốn dĩ không thiếu những giai đoạn giá tăng nhanh. Nhưng điều khiến giai đoạn này trở nên đặc biệt là việc giá vẫn tiếp tục được đẩy lên, trong khi thanh khoản lại đi xuống.

Nó giống như một bữa tiệc mà đồ ăn vẫn liên tục được mang ra, bàn ghế vẫn bày đầy đủ, nhưng khách thì bắt đầu về sớm dần. Người ở lại không phải không muốn ăn, mà là họ bắt đầu nhìn vào hóa đơn trước khi quyết định ngồi xuống.

Và trong bối cảnh đó, câu hỏi không còn là giá sẽ tăng đến đâu, mà là ai sẽ là người chấp nhận thực tế trước.