Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Doanh nghiệp BĐS “rửa” nợ xấu bằng trái phiếu doanh nghiệp

“Rửa tiền” chắc nhiều người đã từng nghe, hiểu lơ mơ ....chủ yếu qua phim ảnh phản ánh một hiện thực không phổ biến ở tít tận trời Tây. “Rửa nợ xấu” nghe lạ, rất lạ nhưng nó lại là một thực tế đã và đang diễn ra trên thị trường vốn Việt Nam dưới cái tên mỹ miều hơn đó là “ tái cơ cấu nợ”. Bài viết dưới đây là một lý giải cho một thực tế đang diễn ra trên thị trường vốn, trái phiếu doanh nghiệp hiện nay tại Việt Nam

Doanh nghiệp BĐS “rửa” nợ xấu bằng trái phiếu doanh nghiệp - 1

Những bất cập lạ !

Bùng phát trái phiếu giá cao: 8 tháng đầu năm 2019, tổng lượng chào bán Trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) là 129.016 tỷ đồng, quy mô thị trường nhảy vọt lên mức khoảng 10,2% GDP. Trái phiếu BĐS chiếm ưu thế với 44 trên tổng số 108 doanh nghiệp chào bán trái phiếu. Tổng lượng chào bán cũng rất lớn, lên đến 47.804 tỷ đồng.

Ngoài những doanh nghiệp có tên tuổi, còn có các đợt phát hành của nhưng doanh nghiệp “mới toe” mà phát hành khối lượng khủng lên tới hàng nghìn tỷ đồng với lãi suất cao thậm chí cao gấp đôi lãi suất huy động dài hạn của ngân hàng (ví dụ: BĐS Phát Đạt huy động mức 14,45%/năm ) khó lý giải khi lãi suất phát hành của doanh nghiệp BĐS lên tới 14,45 % chưa tính chi phí phát hành ( thường là 3-4%). DN phải làm gì nếu thời gian thi công kéo dài, hàng tồn kho tăng cao với chi phí tài chính lên tới 18-19%/năm ?

Một thắc mắc nữa là tại sao trong 137 đợt phát hành trái phiếu DN từ đầu năm tới nay mà chủ yếu chỉ có các tổ chức là các ngân hàng, định chế tài chính, công ty chứng khoán mua là chủ yếu chiếm tới chiếm 93,9% - Thông tin Bộ Tài chính cho biết. Nhiều gói trái phiếu giá trị lớn từ vài trăm tới hàng nghìn tỷ đồng được ngân hàng ôm trọn. Hiện tại, Techcombank là ngân hàng nắm giữ lượng trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất, khoảng 60 nghìn tỷ đồng, tiếp theo là SHB, BIDV, VietinBank, MBB.

Và vô lý nữa là nhiều doanh nghiệp BĐS có kết quả kinh doanh bết bát như tỷ lệ nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu quá cao, dòng tiền kinh doanh bị âm “nặng” nhưng vẫn phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tập đoàn Đất Xanh bị âm dòng tiền kinh doanh gần 565 tỷ đồng trong quý II. Cùng kỳ năm trước, công ty âm 996 tỷ đồng. Đất Xanh cũng là doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh trong suốt 3 năm qua, kể từ 2016 hay Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) hiện cũng đang “ôm” khoản nợ lên đến hơn 7.600 tỷ đồng. Khoản nợ này đều là những khoản nợ dài hạn. Đồng thời, khoản mục nợ phải trả của Công ty từ năm 2015 là 5.270 tỷ đồng cũng đã tăng lên 43% lên mức 7.545 tỷ đồng cuối năm 2018. Tại thời điểm cuối tháng 6, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của PDR trên bảng lưu chuyển tiền tệ âm 1.070,1 tỷ đồng (cùng kỳ dương 216,6 tỷ đồng) là những ví dụ cụ thể về sự bất hợp lý trong việc phát hành TPDN.

Tuy phát hành trái phiếu nhiều, nhưng quan sát thị trường lại thấy lượng hàng hóa BĐS được đưa ra thị trường rất khiêm tốn trong thời gian qua....vậy tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu đã đi đâu và về đâu ?

Rửa nợ xấu 

Mục đích sử dụng vốn huy động được từ việc phát hành trái phiếu rất đa dạng, trong đó có nhiều trường hợp DN phát hành hay dự án đang triển khai không hề nhận được đồng tiền “ tươi” nào mà nó được dùng để “rửa” các khoản nợ xấu theo cách sau:
Doanh nghiệp A có khoản nợ lớn đến kỳ phải trả của ngân hàng B. Doanh nghiệp đang bị ngân hàng thúc ép vì khoản nợ có khả năng chuyển hạng từ nợ đến kỳ phải trả đến (chuyển nhóm nợ 1-5) đến mức nợ có khả năng mất vốn. Với những khoản nợ lớn, nếu bị chuyển nhóm nợ ngân hàng đối mặt với nhiều nguy cơ: bị cảnh báo toàn hệ thống, bị NHNN tuýt còi, hạ hạn mức cấp tín dụng, khó vay trong liên ngân hàng ... (Trong giới DN đó đây còn có quan đểm khi anh vay 10 triệu USD thì anh phải lo, còn khi vay đủ nhiều, lên tới cả 100 triệu USD thì mối lo đó chuyển sang ngân hàng)

DN bàn với NH thuê công ty chứng khoán C vào “ tái cơ cấu nợ” bằng việc phát hành gói TPDN có giá trị lớn hơn hoặc bằng khoản nợ xấu. Ngân hàng B chính là đơn vị mua trái phiếu của doanh nghiệp A nhưng không phải là “tiền tươi” mà được khấu trừ cho khoản nợ mà A đang nợ B. Tùy vào thỏa thuận với B, hai bên chủ động đưa ra các điều kiện thanh toán gốc và lãi trên tinh thần “Win-Win” cho cả A và B.

Sau khi “mua” xong gói trái phiếu với lãi suất cao ngất ngưởng (10-12 thậm chí 14.45%), căn cứ vào uy tín doanh nghiệp, mức độ an toàn của trái triếu đang nắm giữa ( căn cứ BC của bộ phận đánh giá rủi ro), kết hợp với các nghiệp vụ “củng cố niềm tin” B xé nhỏ và chuyển nhượng số trái phiếu này cho các khách hàng, nhà đầu tư tổ chức/cá nhân sau khi giữ lại khoảng 1,5-2%. Như vậy, doanh nghiệp A đã huy động được vốn dài hạn; có bảng cân đối kế toán “đẹp” và tránh được áp lực của các khoản vay ngắn hạn và ngân hàng B sẽ tránh bị NHNN tuýt còi; thu được vốn về để kinh doanh và lại “ngang cơ” với các ngân hàng khác trong hoạt động vay nợ liên ngân hàng.

Rủi ro và hệ lụy 

Trong phạm vi bài viết, không phân tích về rủi ro của việc phát hành TPDN mà cho rằng hoạt động này mặc dù có thể loại trừ, xua những “cục máu đông” mang tên nợ xấu, tránh đổ vỡ ngân hàng, góp phần bảo vệ sự an toàn hệ thống nhưng lại chuyển rủi ro cho cộng đồng. Các nhà đầu tư cá nhân/ tổ chức thiếu thông tin, không đủ khả năng kiểm tra và thẩm định thì hãy cảnh giác do tính “ lỏng” về điều kiện phát hành của TPDN mà có thể mất trắng vì là trái chủ, nhà đầu tư chỉ được thanh toán sau khi toà án giải quyết cho các nghĩa vụ thuế, phí, các khoản nợ thế chấp của DN rồi mới đến QUÍ trái chủ.

0

Bình luận

Sun Solar Residence được khai mở ấn tượng tại sự kiện “Dấu son giữa dòng thịnh vượng”

Nóng, hồi hộp không kém đêm khai mạc Lễ hội Pháo hoa Quốc tế Đà Nẵng 2025, sự kiện giới thiệu dự án Sun Solar Residence - “Dấu son giữa dòng thịnh vượng” do Sun Property (thành viên Sun Group) tổ chức sáng 31/5 thu hút hàng trăm nhà đầu tư đến từ ba miền đất nước. Và một “dấu son” mới đã chính thức được khai mở giữa vị trí trung tâm đắc địa, phồn hoa bậc nhất Đà thành. Xem thêm
Sun Solar Residence được khai mở ấn tượng tại sự kiện “Dấu son giữa dòng thịnh vượng” - 1

Biết đâu vài năm nữa nhà lắp ghép lại lên ngôi!?

Nhà lắp ghép – nghe tên là thấy “vui rồi”, bởi nó giống như trò chơi xếp hình: các module, khung thép, tấm tường, mái, sàn… được sản xuất sẵn, rồi mang tới lắp tại chỗ như ráp mô hình. Xem thêm
Biết đâu vài năm nữa nhà lắp ghép lại lên ngôi!? - 1

Các dự án bất động sản nổi bật tại Hà Nội đầu năm 2025

Đầu năm 2025, thị trường Hà Nội không ghi nhận sự bùng nổ về số lượng dự án mới, nhưng vẫn xuất hiện một số dự án đáng chú ý, tập trung vào phân khúc căn hộ trung – cao cấp với vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và chính sách bán hàng cạnh tranh. Xem thêm
Các dự án bất động sản nổi bật tại Hà Nội đầu năm 2025 - 1

Thị trường Hà Nội đã "tiến hóa" đến một giai đoạn mới: Chỉ còn nhà ở xã hội và phân khúc cao cấp

Nếu bạn thấy mình đang ở giữa hai phân khúc ấy và chỉ mong một căn nhà “vừa phải” để an cư, thì… mình cũng vậy. Xem thêm
Thị trường Hà Nội đã "tiến hóa" đến một giai đoạn mới: Chỉ còn nhà ở xã hội và phân khúc cao cấp - 1

Tiêu chí "gối đầu" cho bất động sản nhà ở đang thay đổi

Những tiêu chí hàng đầu khi lựa chọn mua bất động sản nhà ở đang phản ánh sự thay đổi trong xu hướng và nhu cầu của người mua hiện nay. Theo báo cáo mới nhất của Vars, đây là những điểm nổi bật: Xem thêm
Tiêu chí "gối đầu" cho bất động sản nhà ở đang thay đổi - 1

Bí ẩn căn hộ tầng 13: Có hay không số nhà bị "giấu"?

Nếu là người thường xuyên đi xem căn hộ, lướt bất động sản hay đơn giản là… hay soi bảng nút thang máy, có thể ít nhất chúng ta từng đã nhận ra một điều khá kỳ lạ: rất nhiều chung cư không có tầng 13. Xem thêm
Bí ẩn căn hộ tầng 13: Có hay không số nhà bị "giấu"? - 1

Khi nhà không chỉ để ở, mà để “show”: Căn hộ thời đại sống ảo

Ngày xưa, ông bà ta mua nhà để che nắng, trú mưa, “an cư lạc nghiệp”. Còn bây giờ, giữa thời đại TikTok, Instagram, và cả cái gì cũng phải có view, nhà ở không chỉ là nơi để ở, mà còn là sân khấu để… show. Xem thêm
Khi nhà không chỉ để ở, mà để “show”: Căn hộ thời đại sống ảo - 1

Nhà thấp tầng đang tăng nguồn cung, thu hút nhóm khách mua ở thực

Bất động sản nhà thấp tầng – gồm biệt thự, nhà liền kề, shophouse – đang dần phục hồi sau giai đoạn trầm lắng 2023. Xem thêm
Nhà thấp tầng đang tăng nguồn cung, thu hút nhóm khách mua ở thực - 1

Thị trường chuyển nhượng chung cư Hà Nội đang đảo chiều, giao dịch đạt khoảng 3.400 căn - mức cao nhất trong 12 tháng trở lại đây

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, tổng giao dịch thứ cấp toàn thị trường đạt khoảng 7.600 căn, tăng 67% so với tháng 3, và cao hơn mức trung bình toàn thị trường (6.150 căn/tháng). Xem thêm
Thị trường chuyển nhượng chung cư Hà Nội đang đảo chiều, giao dịch đạt khoảng 3.400 căn - mức cao nhất trong 12 tháng trở lại đây - 1

Vì sao đề tài “Nhà ở xã hội” lại nóng và được đưa ra bàn thảo nhiều như hiện nay?

Nếu có một chủ đề khiến cả Quốc hội, doanh nghiệp và người dân phải “chú tâm" bàn thảo những ngày gần đây thì chắc chắn đó là nhà ở xã hội. Xem thêm
Vì sao đề tài “Nhà ở xã hội” lại nóng và được đưa ra bàn thảo nhiều như hiện nay? - 1

Giá bán không ngờ tới của những căn nhà mặt phố tại quận Cầu Giấy, Hà Nội 🫨

Theo khảo sát mới nhất từ các kênh mua bán bất động sản trực tuyến như batdongsan.com.vn, nhiều căn nhà mặt phố tại Cầu Giấy hiện đang được rao bán với mức giá từ vài chục đến hơn 50 tỷ đồng/căn, mức giá vốn chỉ xuất hiện ở các tuyến phố trung tâm lâu đời như Hoàn Kiếm hay Hai Bà Trưng. Xem thêm

Đơn cử, một căn nhà 8 tầng, rộng 90m2, mặt tiền 5m nằm trên mặt đường Nguyễn Khang, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy hiện đang được đăng rao bán với giá 52,5 tỷ đồng, tương đương 583,33 triệu đồng/m2.

Chính chủ rao bán một căn nhà 71m2, mặt tiền 5,1m nằm trên đường Hồ Tùng Mậu, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy với giá 36 tỷ đồng, tương đương 507,04 triệu đồng/m2.

Căn nhà mặt phố Trương Công Giai, phường Dịch Vọng, quận  Cầu Giấy, được thiết kế 6 tầng, rộng 46m2 hiện đang được rao bán với giá 22 tỷ đồng, tương đương 478,26 triệu đồng/m2

Những con số trên cho thấy mức độ leo thang của giá nhà tại khu vực này không chỉ mang tính cục bộ mà đã trở thành xu hướng rõ nét, phản ánh nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế trong phân khúc nhà mặt phố.

Giá bán không ngờ tới của những căn nhà mặt phố tại quận Cầu Giấy, Hà Nội 🫨 - 1

Trò chơi trục lợi nhà ở xã hội: Khi chính sách bị “bẻ lái”

Chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) vốn được thiết kế như một chiếc phao cứu sinh cho người thu nhập thấp. Thế nhưng, trong thực tế, không ít người đã biến nó thành “cần câu vàng” để trục lợi. Xem thêm
Trò chơi trục lợi nhà ở xã hội: Khi chính sách bị “bẻ lái” - 1

Nhiều ngôi nhà phố rao bán như kiểu cho có rồi từ từ mặc cả sau vậy 🤧

Theo khảo sát mới nhất, giá nhà phố tại Hà Nội đang thiết lập những mức rao bán khiến thị trường phải… đứng hình. Xem thêm
Nhiều ngôi nhà phố rao bán như kiểu cho có rồi từ từ mặc cả sau vậy 🤧 - 1

Mua nhà bằng thẻ tín dụng - chuyện “câu like”

Mình vẫn nhớ mãi cái ngày mà mình ký hợp đồng cọc căn hộ ở Quận 9. Đó là một ngày mưa, đường Đỗ Xuân Hợp ngập cả bánh xe, mà lúc ấy đoạn đường đó (khúc dự án Global) chưa được như bây giờ, ổ gà, ổ voi lởm chởm. Xem thêm
Mua nhà bằng thẻ tín dụng - chuyện “câu like” - 1

Bà Rịa - Vũng Tàu đề xuất Sun Group phát triển hàng loạt dự án hạ tầng

Ngày 30-5, trong khuôn khổ Hội nghị xúc tiến đầu tư, Sun Group và UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ký kết hợp tác phát triển các dự án hạ tầng, đô thị, du lịch đồng bộ. Xem thêm
Bà Rịa - Vũng Tàu đề xuất Sun Group phát triển hàng loạt dự án hạ tầng - 1

Nguồn cung nhà phố Hà Nội rất khan hiếm, nhiều chủ nhà phố đã "mượn" lý do để tăng giá rao bán

Theo 1 khảo sát mới đây của Dân Trí, sau thời gian giá nhà Hà Nội biến động mạnh, đến nay nhiều tuyến phố đã có giá rao bán nhà lên tới 1 tỷ đồng/m2, thậm chí cao hơn. Xem thêm
Nguồn cung nhà phố Hà Nội rất khan hiếm, nhiều chủ nhà phố đã "mượn" lý do để tăng giá rao bán - 1

Chung cư khu vực lõi trung tâm Hà Nội vẫn tiếp tục âm thầm tăng giá

Mặt bằng giá chung cư Hà Nội trên thị trường thứ cấp đang đi ngang từ đầu năm đến nay. Tuy nhiên, một số dự án ở các vị trí lõi trung tâm thủ đô vẫn đang ghi nhận đà nhích giá nhẹ. Xem thêm
Chung cư khu vực lõi trung tâm Hà Nội vẫn tiếp tục âm thầm tăng giá - 1

Mua nhà ở xã hội có thể nộp hồ sơ online thì sẽ bớt “xếp hàng chờ tới lượt”, thêm hy vọng có nhà giá rẻ!

Trong kỷ nguyên AI, QR code và app đặt ti tỉ mọi thứ tận nhà, thậm chí đi làm việc còn không phải mang bằng lái xe, đi khám bệnh không cần mang bảo hiểm, đi ra sân bay cũng chả cần mang giấy tờ, việc phải ôm đống hồ sơ giấy tờ đi gõ cửa từng cơ quan để xin mua nhà ở xã hội đúng là… “cổ xưa một cách đau lòng”. Xem thêm
Mua nhà ở xã hội có thể nộp hồ sơ online thì sẽ bớt “xếp hàng chờ tới lượt”, thêm hy vọng có nhà giá rẻ! - 1

Phát triển nhà ở xã hội: Cần “luồng xanh” như ngành thuế, ai làm tốt thì đừng bắt đi "đường vòng"

Ở thời buổi ai cũng than “giá nhà tăng chóng mặt như tên lửa”, thì nhà ở xã hội (NƠXH) rõ ràng là cứu cánh cho hàng triệu người thu nhập thấp, công nhân, người trẻ lập nghiệp. Xem thêm
Phát triển nhà ở xã hội: Cần “luồng xanh” như ngành thuế, ai làm tốt thì đừng bắt đi "đường vòng" - 1

Căn hộ cao tầng quá đắt, lại 'ngược dòng' tìm mua nhà trong ngõ sâu

Theo khảo sát, thị trường bất động sản phân khúc chung cư tại Hà Nội đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ quý 4/2024, nhưng giá bán lại không giảm mà có xu hướng chững lại. Xem thêm
Căn hộ cao tầng quá đắt, lại 'ngược dòng' tìm mua nhà trong ngõ sâu - 1

Quỹ Nhà ở Quốc gia: “Ông Bụt” mới cho giấc mơ thuê nhà giá rẻ?

Nếu từng phải “ngậm ngùi nuốt nước mắt” khi lướt qua giá thuê nhà ở các thành phố lớn, thì từ nay chúng ta có quyền mơ ước khi một tia hy vọng đã lóe lên từ Quốc hội. Và lần này là Quỹ Nhà ở Quốc gia – một sáng kiến cực kỳ thực tế và mang tính “an sinh quốc dân”. Xem thêm
Quỹ Nhà ở Quốc gia: “Ông Bụt” mới cho giấc mơ thuê nhà giá rẻ? - 1

The Ninety Complex: Mô hình sản phẩm bất động sản Business Suite đa công năng

Tọa lạc tại quận Đống Đa (Hà Nội), The Ninety Complex dự án theo mô hình Business Suite đang nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Xem thêm
The Ninety Complex: Mô hình sản phẩm bất động sản Business Suite đa công năng - 1

Doanh nghiệp tăng năng lực cạnh tranh từ việc quản lý tài sản chuyên nghiệp

Đã đến lúc cần nhìn nhận việc sử dụng công cụ quản lý tài sản là một bước tiến giúp doanh nghiệp không chỉ quản lý chính xác, hiệu quả, minh bạch và chuyên nghiệp hơn mà còn giúp tăng năng lực cạnh tranh. Xem thêm
Doanh nghiệp tăng năng lực cạnh tranh từ việc quản lý tài sản chuyên nghiệp - 1

Giàu không ở nhà to không ngủ phòng lớn, vì sao?

Lời dạy của người xưa giàu không ở nhà to không ngủ phòng lớn mang nhiều tầng ý nghĩa liên quan tới cả cách sống, phong thủy. Rất nhiều người biết điều này lúc muộn, làm rồi mới hối hận. Xem thêm
Giàu không ở nhà to không ngủ phòng lớn, vì sao? - 1

[Mua NOXH Cũ] những điều nên biết

Mình đang ở Hope residence, căn này nguyên bản từ chủ đầu tư luôn. Đây là nhà ở xã hội theo mình là tử tế nhất hiện giờ rồi. Xem thêm
[Mua NOXH Cũ] những điều nên biết - 1

Chung cư Hoàng Gia SME (Tô Hiệu, Hà Đông) không sổ, thiếu an toàn vẫn giá cao ngất ngưởng!

Dù đã được bàn giao cho cư dân vào ở 10 năm nay tuy nhiên, hiện nay, tòa nhà này vẫn chưa được nghiệm thu PCCC, chưa có Giấy chứng nhận Quyền sở hữu căn hộ. Xem thêm
Chung cư Hoàng Gia SME (Tô Hiệu, Hà Đông) không sổ, thiếu an toàn vẫn giá cao ngất ngưởng! - 1

Hệ thống tiện ích đẳng cấp của “viên ngọc” The Xanh 2 giữa trung tâm Cát Bà

Cát Bà, viên ngọc xanh của miền Bắc, từ lâu đã nổi tiếng với vẻ đẹp thiên nhiên hùng vĩ và khí hậu trong lành. Giữa lòng hòn đảo xinh đẹp này, The Xanh 2 nổi lên như một biểu tượng của phong cách sống thời thượng. Xem thêm
Hệ thống tiện ích đẳng cấp của “viên ngọc” The Xanh 2 giữa trung tâm Cát Bà - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết