Căn này hiện có hợp đồng thuê 3 năm với 1 quán ăn, giá thuê 4x triệu/tháng, giá rao bán 2x tỷ. Nhà phố thì bị cái rental yield thường kém hấp dẫn hơn căn hộ chung cư nhưng capital gain thường sẽ tốt và tăng bền vững. Lúc đầu khi mình đi xem căn này, mình cũng rất thích, cảm thấy căn này vuông vức, chất lượng xây dựng rất tốt, thiết kế dễ khai thác, đường 2 làn to, nói chung quá là tốt không có điểm gì phải lăn tăn, lại còn nằm ngay cạnh nhà của chủ nhà, mà chủ nhà cũng rất xởi lởi và đàng hoàng.
Nhưng rồi mình tạm gác lại cảm xúc “quá hời” và quyết định dành hẳn 2 ngày đi lại quanh khu này đủ khung giờ - cả sáng sớm, trưa nắng, chiều tối và đêm bằng cả xe máy và đi bộ. Lúc này mình mới nhận ra một vấn đề: Dòng tiền thuê của căn này e là không ổn định như mình nghĩ. Điều này phải xuất phát từ bối cảnh con đường này có hoạt động kinh doanh chính yếu là kho hàng, sỉ lẻ nhỏ, tiệm thuốc bắc, cơ sở gia công thủ công nhỏ của người Hoa, nói chung không phải một trục đường retail đúng nghĩa. Do đó sẽ không phù hợp kinh doanh F&B hoặc thời trang/làm đẹp vì lưu lượng khách lẻ thấp, mặt bằng nhỏ, không nổi bật. Nếu vẫn muốn làm mảng này thì phải làm marketing rất tốt. Gần đó chỉ có đúng 1 quán to và đông khách là 1 quán hủ tíu (căn góc, giao của đường này với 1 đường lớn khác). Còn lại rất ít hàng quán, đều là hàng nhỏ và khá vắng khách vào chiều tối. Và cũng vì vậy, người thuê ngành này rất dễ "bỏ của chạy lấy người" nếu doanh thu không đủ bù chi phí mặt bằng.
Sau đó về mình có check lại thì đúng như mình dự đoán: Lịch sử thuê của căn này khá "xáo động" - liên tục thay người thuê trong vài năm, chủ yếu thuê bán quán, mới năm ngoái quán ăn hiện tại mới vào thuê và hợp đồng thuê còn 2 năm.
Vậy có nên mua không? Câu trả lời là: Còn tùy bạn mua để làm gì. Sau 2 ngày quan sát, mình kết luận rằng mô hình kinh doanh phù hợp nhất là cho thuê làm kho, trung chuyển, hoặc cho người Hoa chợ Lớn thuê để họ vừa kinh doanh nhỏ vừa ở. Hoặc một option khác là khai thác căn hộ dịch vụ vì đường này kết nối rất tốt với những trục đường lớn, dễ dàng đi vào trung tâm Q1 và Q3, xung quanh cũng có kha khá trường đại học. Sau đó mình có trình bày với nhóm đầu tư mình hỗ trợ rằng, căn này có rủi ro dòng tiền thuê từ quán hiện tại sẽ không ổn định, nếu khi hết hợp đồng thuê quán không gia hạn thêm thì họ nên chuyển đổi mô hình kinh doanh của căn này. Nghe xong thì họ vẫn rất thích căn này, và họ có ý định mua để về sau sẽ khai thác căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên thì họ cũng nhờ mình tìm thêm 1 vài căn khác tương tự để so sánh rồi mới pick ra căn hay ho nhất, tiềm năng đầu tư tốt nhất.
Từ sau trải nghiệm này, mình rút ra 3 bài học nhỏ sau:
Hợp đồng thuê chỉ là snapshot chứ không nói lên tính bền vững.
→ Hãy đặt câu hỏi: Mô hình hiện tại có phù hợp với khu vực không? Có cần khách vãng lai không? Có điểm thu hút khách không?
Đừng đánh giá tiềm năng chỉ dựa vào mặt bằng giá thuê hiện tại.
→ Quan trọng hơn là dòng tiền thuê có bền vững không, thị trường thuê có cầu thật không, và người thuê có đang “cố gồng” không.
Nếu mô hình kinh doanh không khớp với bối cảnh xung quanh, thì dù căn nhà tốt đến đâu, người thuê cũng sẽ khó mà trụ được. Giải pháp không phải lúc nào cũng là “không mua” mà có thể là “chuyển đổi mô hình khai thác”. Nhưng chỉ khi bạn hiểu rõ ai sẽ thuê tiếp theo, với nhu cầu gì, và có cầu thực không.
Share by Tran Anh