Tiêu đề là vậy nhưng bài viết này không phải là lời khuyên có nên đầu tư hay không mà đơn thuần chỉ là một bài review và cung cấp một số thông tin, số liệu được tổng hợp từ nguồn chính thống(bộ CT) cũng như quan sát trải nghiệm thực tế của người viết nhằm giúp cho những người đang có ý định đầu tư có thêm nguồn tham khảo để ra quyết định một cách dễ dàng và chính xác hơn.
Trước tiên phải nói là mình rất thích Phú Quốc cũng như đánh giá cao tiềm năng về dịch vụ, du lịch của hòn đảo với 150km bờ biển này. Và chắc chắn khi dịch bệnh được khống chế thì tốc độ tăng trưởng của nghành du lịch ở đây sẽ giữ ở mức khá cao và ổn định(như trước khi có dịch) khi hạ tầng ngày càng được đầu tư, hoàn thiện. Tuy nhiên, đầu tư vào các sản phẩm nghỉ dưỡng ở đây thì lại là bài toán không hề đơn giản và cần tính toán kỹ lưỡng bởi số tiền bỏ ra là không nhỏ.
– 12 block condotel từ 3-5 sao
Các loại hình bđs này đều được sở hữu 50 năm theo quy đinh của nhà nước, ở dự án này thì chính xác là còn đến năm 2064. Và hiện tại được cho là sẽ được gia hạn khi hết hạn sử dụng nêu trên và phải đóng một khoản phí(tiền sử dụng đất).
Hiện chủ đầu tư Vinpearl đang bán ra các sản phẩm shophouse và mini hotel. Và để tạo ra sức hút (nói chính xác hơn là kéo du khách đến nhằm tạo ra sức hút) cho các sản phẩm này họ đã xây dựng rất nhiều các tiện ích và điểm nhấn để check-in như: Bảo tàng gấu Teddy, kênh Venice, hồ tình yêu, công viên nghệ thuật, nhà huyền thoại tre…rồi các kế hoạch trình diễn nghệ thuật quanh năm, rồi khu chợ đêm… Các hoạt đông này dự kiến sẽ khai trương trong quý 1/2021. Nói chung là khá công phu, nhiều công trình lạ và đẹp, có lẽ cũng khiến nhiều người tò mò thích thú muốn tham quan. Ngoài ra, Grand world cũng nằm cạnh các tổ hợp khác đã hoạt động là Vin wonder Phú Quốc (cũng có shophouse), vườn thú bán hoang dã Vin Safari và casino Corona. Đây đều là những điểm đến được khá nhiều người ưa thích khi đến Phú Quốc.
Rõ ràng chủ đầu tư đã rất cố gắng và dành nhiều tâm huyết để vẽ ra một viễn cảnh hết sức sáng lạn rằng các shophouse ở đây sẽ cực kỳ đông khách đến tham quan, ăn uống, mua sắm và tiền cho thuê sẽ rất cao… (để xứng đáng với… giá bán của shophouse và ks mini ở đây).
Dưới đây là giá bán của vài căn shop có vị trí tương đối xấu, đó là nhìn ra khu condotel:
Mã căn Diện tích DTXD Giá bán
– IN-06-51 105m2 282.7 13,615,210,260 (Giá chưa VAT)
– IN-06-52 105m2 282,7 13.615.210.260 (Giá chưa VAT)
– IN-06-53 105m2 282,7 13.615.210.260 (Giá chưa VAT)
Một vài căn khác view đẹp hơn nhưng chưa phải đẹp nhất:
– IN-05-34 140,5m2 345,7 21.296.955.931
– IN-05-35 125.9m2 336.2 16.144.472.630
Để biết số tiền thực tế bỏ ra thì mọi người cộng thêm 10% VAT nữa nhé. Tính ra giá mỗi m2 sẽ từ 140-190tr/m2.
Giờ chúng ta sẽ hiện thực hơn một chút, đó là đi sâu vào những con số xem nó có thực sự tiềm năng không. Đầu tư không thể chỉ dùng mình trí tưởng tượng được, phải không ạ?
Có một điều cần chú ý là tổ hợp Grand world nằm về phía bắc của đảo PQ và gần như tách biệt(cách thị trấn Dương Đông khoảng 18-20km, cách sân bay tầm 30km) với các khu dân cư trên đảo, gần tổ hợp này cũng chỉ có vài cụm dân cư nhỏ, vài resort và cơ sở lưu trú khác. Từ đây có thể nói khách hàng tiêu dùng tiềm năng của các khu shophouse ở GW phần lớn là đến từ chính khách du lịch nghỉ ngơi ở các ks mini, condotel tại Grand World và các villa ở cụm dự án bên cạnh của Vinpearl.
Ta sẽ tính toán chi tiết hơn một chút như sau:
Theo thống kê, năm 2019 Phú Quốc đón hơn 5,1 triệu lượt khách du lịch(bằng cả đường thuỷ và đường không), trong đó có hơn 671.000 lượt khách quốc tế. Nơi đây hiện đã có 430 cơ sở lưu trú, với tổng số 18.351 phòng, trong đó có 8 cơ sở đạt 4 sao và 12 cơ sở lưu trú đạt 5 sao, còn lại từ 3 sao trở xuống và các homestay, nhà nghỉ, hostel… và đa số tập trung ở nửa phía nam của đảo, cũng là nơi có nhiều cư dân bản địa sinh sống(ko có thống kê chính thức nhưng mình quan sát đc thì phải đến hơn 80%).
Từ số liệu thống kê chính thức ở trên có thể tính ngay được mỗi ngày trung bình có 13.972 người đến hòn đảo này.
Quy luật 80-20 gần như đúng với hầu hết các lĩnh vực, ở đây sẽ có khoảng 80% khách chọn lưu trú ở các cơ sở từ 3* trở xuống, 20% còn lại lưu trú ở các cơ sở 4 và 5*. Trong mùa dịch khi các ks, resort cao cấp khuyến mại nhiều thì tỷ lệ có thể thay đổi chút ít.
Như đã viết ở trên, đồng ý là Vinpearl đã xây dựng một tổ hợp lớn và có khá nhiều điểm nhấn ở phía bắc của đảo. Nhưng ngay cả khi các khu condotel và ks mini(chắc chắn là phải hướng đến phân khúc khách bình dân vì ko cạnh tranh được với chính các resort hiện có của Vinpearl ở bên cạnh ở phân khúc cao cấp) đưa vào hoạt động thì tổ hợp này có thể hút được bao nhiêu khách trong số gần 14.000 người (đến đảo mỗi ngày) đến lưu trú và sử dụng dịch vụ ở Grand World? Cực kỳ cố gắng thì cũng được 2000 người là cùng(đây là con số khó xảy ra trong thực tế nhưng mình cứ tạm lấy như vậy đi). Việc nằm cách quá xa các khu dân cư bản địa và quãng đường rất vắng vẻ đến đó thì vô hình chung nó đã tự loại bỏ một phần không nhỏ đối tượng này ra khỏi danh sách khách hàng rồi.
2000 NGƯỜI và hơn 1000 SHOPHOUSE? Mỗi người trong một ngày tính trung bình là ăn 3 bữa sáng-trưa-tối và đi uống nước, cf 2 lần => số lần sử dụng dịch vụ ở các shophuse là 5 lần= 5×2000= 10.000 lượt. 10.000 lượt khách chia cho 1000 shophouse (rộng tb 100m2 cao 4 tầng) là 10 lượt khách 1 shop mỗi ngày (=> cái này gọi là chùa Bà đanh rồi chứ buôn bán gì nữa. Bạn có nhân 10 lần lên thì vẫn chưa chắc đủ để hoà được vốn). Bán cái gì để đủ trả tiền thuê nhà? Và tính một mức lợi tức từ việc cho thuê tiêu chuẩn của shophouse là 3%/ năm thì số tiền thuê mỗi tháng là: 3%x15 tỷ/12 tháng = 37,5tr/ tháng <=> 1,25tr/ ngày. Bán 1 ly cf giá bao nhiêu để lời mỗi ly 125k mà chưa tính các chi phí khác như điện nước, lương nhân viên…? Người thuê nhà kinh doanh không có lời thì sẽ yêu cầu giảm giá thuê hoặc trả mặt bằng => người chủ căn shophouse lãnh đạn vì vẫn phải trả lãi vay đều.
Ngay cả khi Phú Quốc giữ được mức độ tăng trưởng cao và đạt 9 triệu khách vào năm 2025 thì tính ra mỗi ngày sẽ có: 24.657 người đến đảo. Cứ cho là có 4000-5000 người đến lưu trú và sử dụng dịch vụ ở Grand World đi, với hơn 1000 shophouse thì 4000-5000 người tương đương với 4-5người sử dụng trung bình 5 lượt mỗi ngày/shop rộng tầm 100m2x 4 tầng thì … thôi, không cần nói nữa.
Trong các tài liệu bán hàng hay training cho các đại lý chủ đầu tư có ý so sánh chợ đêm ở đây với các con phố đi bộ ở Sài Gòn và Hà Nội. Và nếu tinh ý thì bạn sẽ thấy sự so sánh này khập khiễng như thế nào. Sài Gòn và Hà Nội là trạm trung chuyển của hầu hết khách nước ngoài đến Việt nam và phần lớn khách du lịch nội địa, có thể thời gian lưu trú của khách ở hai thành phố này không lâu nhưng trong thời gian ngắn ngủi đó, có một số điểm thuộc diện “là nơi phải đến” thì khu lõi trung tâm với nhiều nét đặc thù và phố đi bộ sẽ nằm trong số đó. Chưa kể đó cũng là nơi mà phần không nhỏ cư dân, chủ yếu là người có con nhỏ và đặc biệt là thanh niên, lứa tuổi chi nhiều tiền và thời gian cho việc ăn uống nơi quán xá của chính 2 thành phố có số dân 8 và 13 triệu người này tụ tập khi có dịp.
Lượng người luân chuyển, sử dụng dịch vụ ở các khu phố đi bộ ở SG và HN hàng ngày dù ko có con số thống kê chính xác nhưng chắc chắc sẽ là hàng hàng trăm nghìn người, một con số khổng lồ như vậy mới khiến cho nó trở nên sầm uất như vậy.
Đến đây thì mọi người đã có câu trả lời cho mình rồi chứ? Mình sẽ bỏ qua luôn việc tính toán về dòng tiền, điểm hoà vốn, và các chi tiết tài chính khác. (Thực tế thì mình đã tính toán kỹ phương án giả định đầu tư khi đạt được tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê là 3%năm(mặc dù nó…viễn vông) thì cũng cần đến hết vòng đời dự án, tức là đến năm 2064 mới đạt được… điểm hoà vốn.)
Kể thêm một chi tiết như này. Cách đây hơn một tháng mình có gợi ý một khách hàng quen nghiên cứu sản phẩm này vì công ty mình là F1 ở đây thì chị trả lời là chị ngại đầu tư xa vì sau này sẽ bất tiện trong quản lý và hiên cũng ko sẵn tiền mặt(vì chị mới mua của mình 1 căn biệt thự). Nhưng ngay sau đó mình nhận ra sai lầm vì chưa tìm hiểu kỹ và đặt vị trí là người mua để đánh giá tiềm năng của nó mà đã chào khách. Và mình quyết định đặt vé mb ra đây 3 ngày để nghiên cứu kỹ mặc dù mới trở về từ Phú Quốc cách đó vài tuần. Nếu ổn thì sẽ triển khai bán nhưng sau khi đi về mình quyết định …dừng cuộc chơi.
Và để đánh giá được chính xác tiềm năng của chợ đêm(điểm nhấn quan trọng bậc nhất của Grand World) mình chọn ở ngay cạnh chợ đêm Dương Đông và thuê xe máy chạy khảo sát khắp đảo từ Nam tới Bắc, từ Đông sang Tây trong 3 ngày đó để cho ra bài review này. Ở dưới là hình ảnh chợ đêm tại thi trấn Dương Đông và một số hình ảnh chụp tại dự án Grand World.
Hy vọng bài viết cung cấp được một số thông tin có ích để mọi người có cái nhìn rõ hơn về sản phẩm của dự án này.
Tác giả: Hoàng Chung/ Diễn đàn Bất động sản Việt Nam