Đòn bẩy được hiểu đơn giản là một khoản vay tạm thời dùng cho các giao dịch. Trong Bất động sản, thế chấp là hình thức đòn bẩy phổ biến nhất. Khi đó, bạn sẽ thực hiện các khoản vay từ ngân hàng hoặc các đơn vị tài chính tư nhân.

Đòn bẩy hoạt động như thế nào trong đầu tư Bất động sản?

Trong đầu tư Bất động sản, bạn mua tài sản với mục tiêu tạo ra lợi nhuận tài chính. Bạn phải sử dụng đòn bẩy theo cách hợp lý để tối đa hóa lợi nhuận.

Khi sử dụng đòn bẩy để lấy lợi thế, bạn có thể bỏ ra một ít hoặc thậm chí là không sử dụng bất kỳ chi phí nào và tận dụng các khoản vay nợ để kiếm lợi nhuận từ các khoản đầu tư tài chính của bản thân.

Nói một cách đơn giản, đòn bẩy là việc sử dụng nợ để tăng lợi nhuận tiềm năng từ các khoản đầu tư khác. Mặc dù đòn bẩy là một công cụ có giá trị trong đầu tư Bất động sản, nhưng nó cũng ẩn chứa những mặt trái, đặc biệt là khi thị trường suy thoái. Cuối cùng, đòn bẩy cho phép bạn mua một tài sản có giá trị cao hơn tất cả khoản tiền bạn đang sở hữu.

Để giúp các bạn hiểu một cách chi tiết về đòn bẩy, cùng xem qua ví dụ sau đây. Thông thường, khi thực hiện một giao dịch Bất động sản, bạn sẽ phải trả trước khoảng 20% tổng số tiền của tài sản. Cụ thể, nếu bạn định mua một tài sản trị giá 500.000 USD thì bạn phải trả trước ít nhất 100.000 USD. Khi sử dụng đòn bẩy, bạn sẽ vay khoản tiền còn lại và chỉ sử dụng một số tiền nhỏ của bản thân để thực hiện giao dịch. Sau đó, giả sử tài sản của bạn có tỷ lệ tăng giá trị hàng năm là 5%, thì tài sản ròng của bạn sẽ đạt mức 525.000 USD sau một năm, qua đó giúp thu lãi khoảng lãi tương đương 25.000 USD

Trong khi đó, nếu bạn đã sử dụng toàn bộ tiền mặt để mua ngay tài sản, bạn sẽ vẫn phải bỏ ra 100.000 USD cho việc trả trước. Tiếp đó, bạn sẽ thu lại khoản lãi 5000 USD sau một năm, dựa trên tỷ lệ tăng giá 5%. Con số này rõ ràng thấp hơn nhiều so với mức lợi nhuận 25.000 USD khi sử dụng phương pháp đòn bẩy.

Lợi ích của đòn bẩy tài chính

Trước tiên, sử dụng đòn bẩy tài chính có thể giúp người mua nhà tiếp cận với những cơ hội tốt hơn, thay vì phải chờ đợi đến khi tích lũy đủ số vốn cần thiết. Điều này đặc biệt hữu ích trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng cao.

Thứ hai, nếu thị trường đi lên, người vay có thể hưởng lợi từ việc giá trị bất động sản tăng, trong khi số tiền vay vẫn giữ nguyên. Ví dụ, nếu một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng tăng lên 3,5 tỷ sau một năm, mà bạn chỉ dùng 1 tỷ vốn tự có và vay 2 tỷ, lợi nhuận thực tế trên số vốn tự bỏ ra có thể rất hấp dẫn.

Ngoài ra, việc sử dụng đòn bẩy giúp tối ưu hóa dòng tiền. Người mua có thể phân bổ tài sản vào nhiều khoản đầu tư khác nhau thay vì dồn hết vào một tài sản duy nhất. Nếu quản lý tốt, đây có thể là cách tạo dựng tài sản nhanh chóng.

Rủi ro khi sử dung đòn bẩy tài chính

Tuy nhiên, đòn bẩy tài chính không phải lúc nào cũng mang lại lợi ích. Một trong những rủi ro lớn nhất là áp lực trả nợ. Nếu dòng tiền không ổn định hoặc lãi suất tăng đột ngột, người vay có thể gặp khó khăn trong việc thanh toán hàng tháng, thậm chí rơi vào tình trạng mất khả năng chi trả.

Một rủi ro khác là sự biến động của thị trường. Nếu giá bất động sản giảm, người mua có thể phải bán lỗ, đặc biệt nếu họ không đủ khả năng duy trì khoản vay trong dài hạn. Khi giá trị tài sản thấp hơn số tiền nợ ngân hàng, nguy cơ bị siết nợ và mất trắng vốn đầu tư là rất cao. Nhưng đâu chỉ đơn giản là siết nợ và mất trắng, bạn có thể bị đưa vào các nhóm nợ xấu, điều đó sẽ ảnh hưởng rất nhiều nếu bạn có những kế hoạch vay vốn trong tương lai.

Ngoài ra, chi phí lãi vay cũng là một yếu tố cần cân nhắc. Lãi suất vay mua nhà thường thay đổi theo thời gian, nếu không có kế hoạch tài chính rõ ràng, người vay có thể rơi vào tình trạng bị động khi lãi suất tăng, dẫn đến gánh nặng tài chính ngày càng lớn.

Những lưu ý quan trọng

Để tận dụng lợi ích và giảm thiểu rủi ro của đòn bẩy tài chính, người mua nhà cần lưu ý những điểm sau:

- Tính toán tỷ lệ vay hợp lý: Không nên vay quá 50% giá trị bất động sản để tránh áp lực tài chính quá lớn.

- Đảm bảo nguồn thu ổn định: Khoản trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 30-40% thu nhập để tránh ảnh hưởng đến cuộc sống. Khi vay vốn, hãy tính đến lãi suất thả nổi, đừng chăm chăm vào lãi suất cố định, vì đó giống như cái bẫy.

- Dự phòng tài chính: Cần có một khoản tiết kiệm tương đương ít nhất 6 tháng trả nợ để đề phòng trường hợp khẩn cấp.

- Chọn gói vay phù hợp: Xem xét kỹ giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi để tránh bị động khi lãi suất thay đổi.

- Theo dõi thị trường: Không nên vay khi giá bất động sản đang bị thổi phồng hoặc có dấu hiệu suy giảm.

Đòn bẩy tài chính là một công cụ mạnh mẽ trong đầu tư bất động sản, nhưng chỉ nên sử dụng khi có kế hoạch rõ ràng và khả năng kiểm soát tài chính tốt. Nếu không, nó có thể biến thành gánh nặng, thậm chí khiến nhà đầu tư hoặc người mua nhà rơi vào vòng xoáy nợ nần khó thoát.