75% CĂN HỘ TỒN KHO THUỘC PHÂN KHÚC CAO CẤP VÀ HẠNG SANG

Một báo cáo gần đây của One Mount Group đã chỉ ra rằng hơn 75% căn hộ tồn kho tại TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và siêu sang. Cụ thể, trong quý I năm nay, mặc dù có 6.000 căn hộ được mở bán, nhưng chỉ 855 căn giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ thấp chỉ 12%. Điều này dẫn đến việc còn lại hơn 5.200 căn hộ không bán được.

Sự phân hóa trong cơ cấu hàng tồn kho này thực sự phản ánh rõ rệt tình trạng “quá đắt” của sản phẩm trên thị trường. Căn hộ cao cấp, có giá từ 60 triệu đến 120 triệu đồng/m2, chiếm 60% tổng số căn hộ tồn kho, trong khi căn hộ hạng sang và siêu sang có mức giá từ 120 triệu đồng/m2 trở lên chiếm tỷ lệ không hề nhỏ, lần lượt là 1,5% và 13,5%.

TỶ LỆ TỒN KHO CAO ĐẶC BIỆT LÀ PHÂN KHÚC CAO CẤP

Đối với Công ty tư vấn bất động sản DKRA Group, tình trạng tồn kho cũng thể hiện sự khập khiễng trong việc đáp ứng nhu cầu của thị trường. Trong cùng kỳ, 73% căn hộ tồn kho đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, giá bán từ 70 triệu đồng/m2 trở lên. Đối với Knight Frank Việt Nam, hơn 90% hàng tồn kho chào bán sơ cấp đều là căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp, với mức giá bán trung bình vượt quá 91 triệu đồng/m2.

Các phân tích này phản ánh một thực trạng mà giới chuyên gia đã chỉ ra: thị trường căn hộ TP.HCM đang đi vào ngõ cụt với mức giá vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân và nhà đầu tư. Giá căn hộ trung bình ở TP.HCM đã tăng 22% so với năm trước, với mức giá trung bình lên tới 88,4 triệu đồng/m2.

NGUYÊN NHÂN CỦA TÌNH TRẠNG TỒN KHO: CUNG VƯỢT CẦU

Các chuyên gia phân tích cho rằng, nguyên nhân chính dẫn đến sự tồn kho lớn là sự gia tăng quá nhanh của giá bất động sản trong những năm qua. Điều này đã làm lệch cung cầu, đặc biệt là đối với các căn hộ cao cấp. Cụ thể, trong quý I năm nay, gần 15% căn hộ mở bán có giá từ 120-290 triệu đồng/m2, một con số cao ngất ngưởng đối với đa số người mua.

Sự tăng giá mạnh mẽ cũng không chỉ dừng lại ở đó. One Mount Group chỉ ra rằng một số dự án đã điều chỉnh giá bán tăng lên đến 13% tại Vinhomes Grand Park và 20% tại Thảo Điền Green. Điều này càng khiến người mua thận trọng hơn trong bối cảnh kinh tế vĩ mô bất ổn.

Bà Giang Huỳnh từ Savills TP.HCM nhận định, trong bối cảnh này, phân khúc căn hộ cao cấp đang gặp phải sự bão hòa, và khó có thể hấp thụ hết khi mà các nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm những sản phẩm hợp túi tiền hơn, thay vì những lựa chọn giá cao.

DỰ BÁO TƯƠI SÁNG HƠN CHO PHÂN KHÚC CAO CẤP?

Mặc dù thị trường đang gặp nhiều khó khăn, nhưng theo các chuyên gia, tình hình có thể sẽ cải thiện trong những quý tới. Đến cuối năm 2025, TP.HCM dự báo sẽ có thêm khoảng 9.800 căn hộ mở bán, trong đó gần 80% sẽ thuộc phân khúc cao cấp. Bà Giang Huỳnh cho rằng, nếu thị trường có sự thúc đẩy từ các dự án hạ tầng trọng điểm và khung pháp lý mới, khả năng thanh khoản sẽ phục hồi.

Tuy nhiên, bà cũng cảnh báo rằng, nếu không có sự điều chỉnh về giá bán và chiến lược phát triển, đặc biệt là đối với phân khúc vừa túi tiền, việc tồn kho sẽ vẫn là vấn đề lớn của thị trường.

NHỮNG THÁCH THỨC ĐANG CHỜ ĐỢI

Một trong những thách thức chính mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt là sự tái cấu trúc chiến lược. Với lượng tồn kho cao và nhu cầu thực tế có phần giảm sút, các doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của đa số người mua. Điều này đòi hỏi họ không chỉ giảm giá mà còn phải tạo ra các sản phẩm với mức giá hợp lý và phù hợp với xu thế thị trường.

Bộ Xây dựng cũng cảnh báo rằng, tính đến quý IV/2024, thị trường bất động sản vẫn còn tồn kho đáng kể với khoảng 17.058 sản phẩm chưa tiêu thụ được, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Điều này là tín hiệu cho thấy sự lệch pha cung - cầu vẫn còn là một vấn đề nan giải.

KẾT LUẬN: CÁC DOANH NGHIỆP CẦN LINH HOẠT VÀ THÍCH NGHI

Thị trường bất động sản TP.HCM đang đối diện với nhiều thử thách, đặc biệt là tình trạng tồn kho lớn tại phân khúc cao cấp. Nếu không có sự điều chỉnh hợp lý từ các nhà phát triển bất động sản, đặc biệt là về giá cả và sản phẩm, việc tồn kho vẫn sẽ là vấn đề dai dẳng của thị trường trong thời gian tới. Do đó, các doanh nghiệp cần linh hoạt trong chiến lược phát triển và tìm cách đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường để có thể vượt qua thử thách này.

cre: BDS Thời đại