Nghe thì vô lý, nhưng số liệu thống kê của 1 đơn vị thị trường mới phát hành lại cho thấy đúng kiểu đó 👇🏻

Quý I/2026, lượng giao dịch giảm tầm 25–35%, tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 15–20%, tức là mở bán 10 căn thì bán được 1–2 căn là cùng. Nhưng giá thì vẫn đi lên: căn hộ tăng 5–8%, nhà phố tăng thêm 3–5%. Một thị trường mà người mua ít đi, nhưng giá vẫn tăng, không phải vì người mua liều hơn, mà vì người bán không chịu lùi.

Câu chuyện ở đây không phải là giá cao quá nên ế. Nó là chi phí cao quá nên không ai dám giảm.

Nguồn cung giờ đang thiếu thật. Không phải thiếu kiểu ít hàng cho vui, mà là thiếu kiểu thị trường cần 10 thì chỉ có 4.

Nguồn cung sơ cấp hiện chỉ đáp ứng khoảng 40% nhu cầu thực, đặc biệt là mấy dòng vừa túi tiền gần như hiếm ngang vàng. Dự án mới thì vướng pháp lý, ra nhỏ giọt.

Trong khi đó, chi phí đầu vào thì tăng một loạt: tiền đất theo bảng giá mới cao hơn, vật liệu xây dựng không chịu đứng yên, lãi vay kinh doanh thì vẫn neo cao khiến chi phí vốn đội thêm 10–12%. Trong bối cảnh đó, bảo chủ đầu tư giảm giá sâu gần như là chuyện… không tưởng.

Thế nên họ chọn cách đơn giản hơn: bán chậm cũng được, nhưng không bán rẻ.

Còn phía người đang giữ nhà thì cũng chẳng ai vội. Thị trường này mà kỳ vọng có cảnh “bán tháo” diện rộng thì hơi lạc quan. Lạm phát vẫn lửng lơ, kênh đầu tư khác thì bấp bênh, gửi ngân hàng cũng không còn hấp dẫn như trước. Bất động sản, dù thanh khoản kém đi, vẫn là thứ cầm vào thấy yên tâm hơn tiền mặt. Thế nên đa số chọn giữ. Không bán, hoặc bán nhưng không giảm 🙂

Và khi bên bán không chịu giảm, bên mua bắt đầu chậm lại.

Người mua bây giờ không còn kiểu “sợ trễ” như trước nữa. Họ nhìn giá, nhìn lãi suất, nhìn thu nhập của mình rồi… đứng ngoài. Nhu cầu vẫn có, nhưng không còn xuống tiền bằng mọi giá. Một phần vì giá đã lên quá nhanh trong vài năm qua, một phần vì cảm giác thị trường chưa đủ rõ ràng để commit.

Thế là hình thành một thế giằng co rất điển hình. Người bán nghĩ: không bán lúc này cũng chẳng sao, chưa có lý do gì phải giảm. Người mua nghĩ: chưa mua cũng không chết, chờ thêm xem sao 🤣

Hai bên cùng nghĩ vậy, và giao dịch là thứ chết đầu tiên.

Đó là lý do vì sao nhiều người nhìn vào thấy thị trường “nguội”, nhưng lại không thấy “rẻ” đi. Vì bản chất của giai đoạn này không phải là suy thoái kiểu giảm giá, mà là tắc thanh khoản. Giá không phản ánh giao dịch nữa, mà phản ánh kỳ vọng giữ giá của người bán.

Nói thật, thị trường này không phải cứ giao dịch giảm là giá giảm. Nó không vận hành kiểu logic “ế thì sale off” như bán quần áo. Bất động sản là cuộc chơi của dòng tiền và sức chịu đựng. Thằng nào chịu được lâu hơn, thằng đó giữ giá.

Tôi từng gặp đủ kiểu. Có ông anh ôm mấy căn từ giai đoạn đỉnh, giờ hỏi bán không thì cười: Giảm 5–7% thì bán làm gì, thôi để đấy. Nghe thì cứng, nhưng thực ra là bài toán rất đơn giản: ông ấy không bị áp lực tài chính, không vay nhiều, thì lý do gì phải cắt lỗ? Trong khi đó, chi phí giữ tài sản không quá lớn, thậm chí còn có thể cho thuê cầm cự. Thế nên ông ấy chọn đứng im. Và thị trường có rất nhiều người như vậy.

Ngược lại, những người cần bán gấp thật, thường là nhóm dùng đòn bẩy cao thì lại không đủ nhiều để tạo thành làn sóng giảm giá. Họ có thể giảm sâu, nhưng chỉ là những điểm lẻ tẻ, không đủ kéo mặt bằng chung đi xuống. Người ngoài nhìn vào thấy có vài deal rẻ tưởng thị trường sắp sập, nhưng thực ra chỉ là vài người “đuối” phải thoát hàng.

Ai mới vào thị trường dễ bị sốt ruột, vì thấy nó không đi theo logic mình nghĩ. Nhưng ai ở lâu rồi sẽ hiểu: đây là giai đoạn lọc. Không phải lọc bằng giá, mà lọc bằng thời gian và sức chịu đựng. Người yếu tiền sẽ tự rơi, người khỏe sẽ giữ được vị trí. Và mặt bằng giá, vì thế, không cần giảm mạnh vẫn có thể “đứng vững” một cách rất lì.