Từ 2023 đến nay, đúng là nguồn cung quay trở lại rất mạnh. Sau thời gian dài tắc pháp lý, hàng loạt dự án được gỡ vướng, bung hàng, đặc biệt ở các khu ven gắn với hạ tầng mới. Nhìn bề ngoài thì tưởng thị trường đang “dễ thở” hơn, người mua có nhiều lựa chọn hơn, không còn cảnh tranh nhau từng căn như trước.

Nhưng nếu đi xem nhà đủ nhiều, chúng ta sẽ nhận ra một điều khá buồn cười: hàng có thể nhiều hơn, nhưng giá thì vẫn đứng đó, thậm chí còn nhích lên.

Vì sao?

Vì bất động sản không phải là thứ cứ sản xuất nhiều thì sẽ rẻ đi. Một dự án hình thành được là cả một chuỗi chi phí rất khó giảm.

Trong đó, tiền đất là thứ “cứng đầu” nhất. Nó chiếm 30–40% tổng chi phí, mà đất ở đô thị thì gần như chỉ có một chiều đi lên. Bảng giá đất điều chỉnh, kỳ vọng thị trường tăng, là chi phí đầu vào lập tức đội lên. Giá đất tăng 20%, tổng chi phí dự án có thể tăng thêm 6–8%, và khoản đó không ai gánh thay người mua cả.

Rồi đến chi phí xây dựng. Giai đoạn 2023–2026, vật liệu tăng, nhân công tăng, tiêu chuẩn xây dựng cũng bị đẩy lên theo yêu cầu thị trường. Chủ đầu tư giờ không thể làm nhà kiểu “vừa đủ ở” như trước, mà phải làm tốt hơn, đẹp hơn, tiện ích nhiều hơn. Mỗi thứ thêm vào một chút, cộng lại thành một mặt bằng giá mới.

Chưa kể chi phí tài chính. Lãi suất có thể thấp ở một thời điểm, nhưng vòng đời dự án kéo dài nhiều năm, doanh nghiệp phải vay vốn, xoay dòng tiền liên tục. Chỉ cần lãi suất biến động, chi phí vốn đã khác ngay. Và tất nhiên, phần đó cuối cùng vẫn đi vào giá bán.

Giá nhà bây giờ giống như một chiếc vali đã nhét đầy đồ. Bạn có thể cố ép nó xuống một chút bằng chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, nhưng để “giảm sâu” thì gần như không có chỗ mà giảm nữa.

Một điều nữa ít người để ý là tâm lý giữ giá của thị trường. Sau một giai đoạn tăng mạnh, chủ đầu tư không dễ gì quay đầu giảm giá, vì giảm là mất biên lợi nhuận, mà còn có thể làm người mua chờ thêm, khiến thanh khoản càng tệ.

Thế nên thay vì giảm trực tiếp, họ chọn cách “giảm vòng”: tặng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất. Người mua cảm thấy nhẹ hơn, nhưng mặt bằng giá thì vẫn được giữ nguyên.

Thị trường vì thế nhìn bên ngoài có vẻ trầm, giao dịch chậm lại, nhưng giá thì không “gãy”. Nó giống như một cái lò xo bị nén lại, chứ không phải bị buông ra.

Tuy nhiên, không phải chỗ nào cũng như nhau. Thị trường đang phân hóa rất rõ. Dự án nào pháp lý mập mờ, vị trí yếu, chủ đầu tư không đủ lực thì gần như đứng hình, thậm chí phải giảm giá thật để thoát hàng. Nhưng những dự án tốt, vị trí ổn, gắn với hạ tầng, pháp lý rõ ràng thì vẫn có người mua, thậm chí giá còn nhích lên theo thời gian.

Thành ra mới có cảm giác rất lạ: cùng một thị trường, người thì kêu ế, người thì vẫn bán được, người thì bảo giá cao quá không mua, nhưng vẫn có người xuống tiền.

Cuối cùng, câu chuyện không còn là “nguồn cung nhiều hay ít”, mà là “hàng đó là hàng gì”. Nguồn cung tăng ở vùng ven, sản phẩm lớn, giá cao, chưa chắc đã giải được nhu cầu thật ở phân khúc vừa túi tiền. Trong khi đó, phân khúc phù hợp với đại đa số thì vẫn thiếu, nên giá khó mà giảm.

Với người mua, nếu vẫn giữ tư duy chờ giá giảm sâu rồi mới vào, thì có thể sẽ phải chờ rất lâu. Thị trường này không giảm theo kiểu bạn kỳ vọng, nó chỉ điều chỉnh theo cách của nó. Còn nếu xác định mua để ở hoặc giữ dài hạn, thì điều quan trọng không phải là bắt đáy, mà là mua được thứ phù hợp với khả năng tài chính và chịu được trong nhiều năm.

Nói cho cùng, trong bất động sản, thứ dễ thay đổi nhất là cảm xúc thị trường, còn thứ khó giảm nhất… vẫn là giá.