“Làm sao để đàm phán với chủ cho tốt? Và cần hỏi môi giới những gì để không bị hớ?”
Mình đọc xong… trong đầu cũng nảy lên một số tips nhưng mình lại không muốn trả lời ngay vào chuyện đàm phán.
Vì thật lòng, nếu mình chỉ chia sẻ vài chiêu thương lượng hay vài câu “nên hỏi môi giới”, thì cũng khó có thể giúp anh chị xử lý một giao dịch trọn vẹn. Để đi đường dài với bất động sản – nơi mỗi quyết định đều liên quan đến số tiền rất lớn – thì như vậy là chưa đủ.
Nên mình chọn cách trả lời khác đi một chút… bắt đầu từ “gốc” thay vì “ngọn”.
Và dưới đây là góc nhìn thật của mình, sau nhiều năm làm nghề, gửi đến anh chị – những người đang chuẩn bị bước vào hành trình đầu tư BĐS.
"Chưa có nhiều kinh nghiệm mà muốn tự mình đầu tư BĐS thì bắt buộc bạn phải có kiến thức nền thật sâu về BĐS để có thể chọn lọc lấy kinh nghiệm của người đi trước làm bài học cho mình nếu như không muốn mất tiền oan & đốt cháy giai đoạn.
Mình nghĩ bạn khoan vội đi vào chi tiết như: đàm phán thương lượng với chủ như thế nào - phải hỏi môi giới những điều gì... Vì nó chỉ là phần ngọn của vấn đề, còn bạn muốn đầu tư lâu dài và bền vững với nghề BĐS thì bạn nên bắt đầu từ gốc.
Đó là việc khi đầu tư bạn phải xác định trường phái của bạn là gì: tập trung đầu tư tăng trưởng (lãi vốn) hay đầu tư giá trị (dòng tiền) hoặc đầu cơ (lướt sóng). Mình thấy bạn nói muốn mua đó để có dòng tiền thôi và không quan tâm tài chính - chỉ quan tâm BĐS bạn mua có bị hớ hay không.
Đầu tiên nói về đầu tư dòng tiền, muốn khai thác hiệu quả bạn cần có 3 điều kiện cơ bản:
1. Có khả năng định giá BĐS tại khu vực bạn quan tâm;
2. Có nghề khai thác BĐS;
3. Vốn phải dày & có quỹ dự phòng đầy đủ.
Tại sao lại phải có những điều kiện trên?
Điều kiện số 1 giúp bạn tránh mua hớ hoặc ảo tưởng về một sản phẩm "ngon - bổ - rẻ" bánh vẽ nào đó trên mạng.
Còn số 2, không phải cứ mua một tòa nhà căn hộ dịch vụ có hợp đồng thuê khoán sẵn rồi hàng tháng tiền họ chuyển tiền đều đặn cho bạn - cần gì phải có nghề khai thác. Thực ra không đơn giản như vậy: dòng tiền muốn có lợi suất tốt bạn nên đầu tư từ gốc - tức là tìm được mảnh đất giá tốt để xây lên rồi tự mình khai thác - hoặc lựa chọn đơn vị thuê khoán uy tín.
Còn mua lại tòa CHDV có sẵn HĐT phải có nghề, nếu không kỹ dễ bị hớ: HĐT giá ảo - nhà xây ẩu không chất lượng - khấu hao khai thác gần hết tới phiên bạn vào phải sữa chữa, đầu tư thêm cả mớ mới giữ được dòng tiền như cũ...
Giá nhà đất ở Việt Nam hiện nay rất cao nên tỷ suất dòng tiền rất thấp: nhà phố bình quân chỉ 1,5-2,5%/năm; căn hộ chung cư 3-4%/năm; tòa CHDV hoặc khách sạn 4-6%/năm nếu thuê khoán và 8-12%/năm nếu tự khai thác (dựa trên giá vốn đầu tư ban đầu thấp)...
Do đó bỏ vốn đầu tư dòng tiền là bỏ tiền chẵn ra mà thu tiền lẻ về nên phải trường vốn. Bạn phải có tầm nhìn dài hạn 5-10 năm hoặc hơn để khi đó dòng tiền bạn thu về cùng với kỳ vọng tăng giá vốn của BĐS sẽ đảm bảo được lợi suất mong muốn của bạn.
Chứ bạn có nguồn tiền chỉ sử dụng trong ngắn hạn hoặc chưa có quỹ dự phòng mà đem hết vốn liếng đi đầu tư giá trị là thua. Khi có sự cố rủi ro xảy ra trong ngắn hạn, bắt buộc phải bán tài sản thì vừa thiệt đơn thiệt kép.
Tất cả các điều kiện trên bạn phải tự chuẩn bị cho mình nếu muốn đầu tư bền vững. Khi đã sẵn sàng rồi sẽ tới bước quan trọng là đầu tư ở đâu & phân khúc nào là phù hợp.
Cái này phụ thuộc vào trình độ và nguồn lực của bạn. Khi bạn đó có nền kiến thức thì bạn dựa trên thông tin có được để phân tích và đưa ra sự lựa chọn.
Sẽ có các bậc phân tích cơ bản từ cao đến thấp: vĩ mô => thị trường khu vực => phân khúc (loại hình) => một BĐS cụ thể.
Ví dụ: Tình hình lãi suất hiện nay đang cao nếu duy trì đủ lâu sẽ xuất hiện những tài sản ngộp ngân hàng để những người ôm tiền tươi như bạn có cơ hội mua với giá tốt. Thị trường khu vực Hà Nội tăng nóng và lập đỉnh trong 2024-2025 còn TP. HCM tuy giá cũng cao nhưng còn dư địa phát triển về khu Đông và khu Nam. Khu Đông mức giá bình quân khá cao, mật độ dân phát triển nhanh => phù hợp đầu tư dòng tiền. Khu Nam mật độ dân cư còn ít, hướng Nhà Bè giá còn thấp nên tỷ lệ tăng giá vốn trên suất đầu tư dễ bứt phá hơn...
✅ Khi bạn đã có kiến thức sâu về BĐS rồi thì việc đàm phán thương lượng với chủ như thế nào - hỏi môi giới những gì... nó sẽ tự nhảy số trong đầu bạn thôi. Còn nếu bạn như trang giấy trắng thì rất khó, chỉ có cách đọc và học cũng như đi ra ngoài quan sát và trải nghiệm thật nhiều để tích lũy kinh nghiệm - trau dồi kiến thức thôi bạn. Chúc bạn sớm tìm được hướng đầu tư phù hợp và gặp nhiều may mắn.
P/S: Mình không biết chia sẻ này có giúp ích được gì cho bạn không, nhưng chí ít cũng tăng tỷ lệ giá trị lợi ích mà môi giới đem lại cho khách hàng hơn 1/10 chứ bạn ha 😅 "
Cre: Tìm nhà cùng Nam