Nghe hợp lý. Nhưng đó cũng là lúc rất nhiều người bắt đầu hụt hơi.

Tôi đã gặp không ít trường hợp như vậy. Cọc xong rồi mới thấy tiền đi ra theo từng đợt nhỏ nhưng dồn rất nhanh. Lúc đầu tưởng chỉ thêm vài triệu. Sau cùng cộng lại thành vài chục triệu, thậm chí có nhà phải xoay thêm 50–100 triệu ngoài kế hoạch chỉ để hoàn tất việc mua và vào ở cho ổn.

Vấn đề không phải họ không đủ khả năng mua nhà. Vấn đề là họ chỉ nhìn thấy tiền mua, mà chưa nhìn hết tiền để hoàn tất một thương vụ và bắt đầu cuộc sống mới.

Trong bối cảnh giá căn hộ tại Hà Nội năm 2025 đã lên khá cao, Savills ghi nhận giá sơ cấp trung bình quý 1/2025 khoảng 79 triệu đồng/m², còn CBRE ghi nhận đến quý 3/2025 giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt 90 triệu đồng/m² thông thủy, chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì. Nghĩa là chỉ cần mua một căn vừa phải, áp lực vốn ban đầu đã nặng hơn trước rất nhiều.

Cái đáng nói là người mua ở thật thường không thua ở giá mua. Họ thua ở phần chi phí phía sau cọc.
Nếu bạn đang mua để ở, đây là 5 khoản chi phí ẩn rất dễ làm bạn hụt hơi nếu không tính trước.

1. Chi phí sang tên, công chứng, thuế và lệ phí không hề nhỏ như nhiều người nghĩ

Đây là khoản nhiều người nghe qua rồi, nhưng lại hay ước lượng quá nhẹ.

Theo quy định hiện hành, lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%. Phí công chứng hợp đồng mua bán được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch; với nhóm tài sản từ trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng, mức thu là 1 triệu đồng cộng thêm 0,06% của phần giá trị vượt 1 tỷ đồng. Thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản hiện vẫn đang được tính phổ biến ở mức 2% trên giá chuyển nhượng từng lần. Ngoài ra còn có lệ phí cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ và một số khoản hành chính khác do địa phương quy định.

2. Chi phí kiểm tra và xử lý pháp lý thường không ồn ào, nhưng rất dễ làm lệch kế hoạch

Người mua ở thật thường có tâm lý muốn xong nhanh để kịp dọn vào. Chính tâm lý đó khiến nhiều người bỏ qua bước kiểm tra hồ sơ kỹ.

Một căn nhà nhìn bên ngoài ổn, giấy tờ cầm trên tay tưởng như đầy đủ, nhưng đến lúc làm hồ sơ mới phát hiện có điểm cần làm rõ: diện tích thực tế khác giấy tờ, hiện trạng cải tạo chưa khớp, ranh giới cần xác minh, hoặc phải bổ sung thêm giấy tờ liên quan trước khi sang tên. Những việc này không phải lúc nào cũng là lỗi nghiêm trọng, nhưng hầu như đều tốn thời gian và tiền xử lý.

Thị trường luôn nói nhiều về giá mua và giá bán. Nhưng với người mua ở thật, thời gian chậm lại một tháng đôi khi cũng là một chi phí.

3. Chi phí sửa chữa nhẹ mới là khoản khiến nhiều người bất ngờ nhất

Đây là khoản cực dễ bị đánh giá thấp.

Lúc đi xem nhà, ai cũng hay nhìn tổng thể. Thấy nhà “vào ở được” là yên tâm. Nhưng khi nhận bàn giao hoặc chuẩn bị dọn vào, hàng loạt việc nhỏ xuất hiện cùng lúc: sơn lại một mảng tường, thay ổ cắm, sửa vòi nước, chống thấm một góc, thay khóa, thay bóng đèn, xử lý mùi, vệ sinh sâu, chỉnh lại cửa, làm lại chỗ bồn rửa, kiểm tra máy bơm, bình nóng lạnh.

Không việc nào nghe quá lớn. Nhưng chính vì mỗi việc đều nhỏ nên người mua rất dễ chủ quan.

Ví dụ, một căn hộ mua lại giá đã vừa sức với gia đình trẻ. Chủ mới dự định chỉ sơn lại và vệ sinh là vào ở.
Nhưng sau khi kiểm tra thực tế, phát sinh thêm thay vài thiết bị vệ sinh, sửa đường nước, xử lý trần bị thấm cũ, thay một số thiết bị điện cho an toàn. Kết quả là ngân sách ban đầu tăng thêm vài chục triệu rất nhanh. Không phải vì sửa lớn. Mà vì sửa cái gì cũng không thể bỏ.

Người mua ở thật cần nhớ một điều: căn nhà có thể đủ điều kiện giao dịch, nhưng chưa chắc đã đủ điều kiện để sống thoải mái ngay.

4. Chi phí set-up tối thiểu trước khi ở thường bị nhầm là chuyện tính sau

Đây là sai lầm rất phổ biến.

Nhiều người tự trấn an rằng cứ mua nhà trước đã, đồ đạc thiếu thì bổ sung dần. Nhưng thực tế, có những thứ không thể thiếu nếu muốn sinh hoạt bình thường trong những tuần đầu: tủ lạnh, máy giặt, bếp, rèm, quạt hoặc điều hòa cơ bản, bình nóng lạnh, giường ngủ, một số tủ kệ tối thiểu.

Nếu nhà là căn trống hoặc nhà cũ để lại đồ không phù hợp, khoản set-up này không hề nhẹ. Chỉ cần nhìn mặt bằng giá bán lẻ hiện nay cũng thấy ngay.

Tại Điện Máy Xanh, máy giặt phổ thông có mẫu từ khoảng 4,49 triệu đồng, nhiều mẫu 8–10 kg nằm quanh vùng 6–9 triệu đồng; tủ lạnh phổ thông hiện cũng trải từ nhiều mức giá khác nhau, trong đó các mẫu mới 2025 có thể từ hơn 16 triệu đồng ở nhóm dung tích lớn; bếp từ đơn có nhóm dưới 1 triệu đồng, còn bếp từ đôi âm phổ biến có thể quanh 5–11 triệu đồng tùy dòng. Nghĩa là chỉ cần sắm một bộ tối thiểu phục vụ sinh hoạt, vài món lớn đã có thể kéo tổng chi lên khá nhanh.

Cho nên, đừng gọi đây là chi phí phát sinh. Với người mua ở thật, đây là chi phí bắt buộc để ngôi nhà thực sự trở thành nơi ở.

5. Chi phí chuyển nhà và những khoản lặt vặt mới là thứ làm tài khoản rơi nhanh nhất

Rất nhiều người chỉ tính tiền mua mà quên tiền chuyển.

Dịch vụ chuyển nhà hiện nay không quá đắt nếu nhìn từng dòng riêng lẻ, nhưng cộng lại dễ thành một khoản đáng kể.

Một số bảng giá dịch vụ chuyển nhà 2025 cho thấy xe nhỏ có thể từ khoảng 250.000–400.000 đồng cho chặng đầu, phần quãng đường tăng thêm tính theo km; phí bốc xếp có thể từ khoảng 300.000 đồng mỗi người ở một số gói dịch vụ. Đó mới là chi phí thuê xe và nhân công cơ bản. Chưa tính phát sinh do thang máy, chung cư, giờ cấm tải, quãng đường xa, hoặc phải đi nhiều lượt.

Có những gia đình mua được nhà nhưng ngay tháng đầu tiên sau giao dịch đã sống trong trạng thái căng cứng. Không phải do khoản vay quá lớn. Mà do toàn bộ quỹ tiền mặt đã bị hút hết vào phần sau cọc.