Câu chuyện của Bất động sản Diên Vĩ là một ví dụ rất điển hình.

Năm 2025, doanh nghiệp này bất ngờ báo lãi sau thuế hơn 162 tỷ đồng. Nghe con số này trong bối cảnh thị trường vẫn còn lình xình, nhiều doanh nghiệp còn đang “cầm cự”, thì rõ ràng là một tín hiệu đáng chú ý. 

Nhưng vấn đề là, trước khi có được con số 162 tỷ đó, họ đã đi qua một đoạn đường khá “xước xát”.

Nhìn vào bức tranh tài chính của Diên Vĩ, chúng ta thấy những gam màu đối lập đến mức khó tin. Một mặt, công ty đã thực hiện được một kỳ tích mà ít ông lớn BĐS nào làm được trong bối cảnh này: Quét sạch nợ trái phiếu.

Từ chỗ huy động rầm rộ 1.000 tỷ đồng vào năm 2021 với lãi suất "chát chúa" 11%/năm để đi thâu tóm dự án tại Nhơn Trạch, đến nay dư nợ trái phiếu chỉ còn vỏn vẹn... 100 triệu đồng. Việc không vay ngân hàng và tất toán trái phiếu khiến Diên Vĩ trông có vẻ rất "sạch sẽ" và tự chủ. Thế nhưng, nếu soi vào phần vốn chủ sở hữu, bạn sẽ thấy một sự sụt giảm kinh hoàng, từ mức nghìn tỷ xuống chỉ còn hơn 218 tỷ đồng – tức là bốc hơi gần 5 lần chỉ trong một năm.

Điều này đặt ra một vấn đề hóc búa: Tại sao lãi tới 162 tỷ mà vốn chủ lại teo tóp đi khủng khiếp như vậy? Phải chăng đã có một cuộc rút vốn âm thầm hay một nghiệp vụ tái cấu trúc tài sản đầy bí ẩn phía sau hậu trường?

Sự mâu thuẫn còn nằm ở chỗ hệ số nợ/vốn chủ sở hữu lại vọt lên tới 4,71 lần. Trong khi nợ vay ngân hàng và trái phiếu biến mất, thì khoản "nợ khác" lại phình to lên tới 1.670 tỷ đồng. Nó giống như việc bạn trả hết nợ cho tiệm vàng nhưng lại đi mượn của "anh em cột chèo" một số tiền lớn hơn gấp bội.

Khi đòn bẩy tài chính thực tế vẫn đang căng như dây đàn, câu hỏi đặt ra là: Liệu khoản lãi 162 tỷ kia có đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi – tức là bán nhà, thu tiền từ dự án 38ha ở Đồng Nai – hay chỉ là doanh thu tài chính từ việc chuyển nhượng cổ phần, đánh giá lại tài sản hoặc các thủ thuật kế toán trong hệ sinh thái của ông chủ Lê Thanh Liêm? Với một hệ sinh thái trải dài từ Khang An - Nhơn Trạch đến Du lịch Sài Gòn - Bình Châu, việc dòng tiền chạy qua chạy lại giữa các "túi áo" là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Thực tế, việc Diên Vĩ thoát lỗ là một tín hiệu đáng mừng cho những ai đang theo dõi dự án tại Nhơn Trạch, nhưng để gọi đây là một sự hồi sinh bền vững thì có lẽ còn quá sớm. Một doanh nghiệp BĐS không vay ngân hàng, không nợ trái phiếu nhưng vốn chủ sở hữu lại mỏng manh như tờ giấy, trong khi nợ phải trả vẫn gấp gần 5 lần vốn, thì đó là một cấu trúc cực kỳ chông chênh.

Liệu năm 2026, khi lô trái phiếu cuối cùng chính thức đáo hạn, Diên Vĩ sẽ thực sự cất cánh hay lại tiếp tục rơi vào một vòng xoáy tái cấu trúc mới? Chúng ta đang đứng trước một "ẩn số" thú vị của thị trường: Một doanh nghiệp kín tiếng, sở hữu quỹ đất vàng nhưng lại có cách vận hành dòng tiền đầy biến ảo. Có lẽ, thay vì chỉ nhìn vào con số lãi 162 tỷ để tung hô, nhà đầu tư cần tỉnh táo tự hỏi: Nếu gạt bỏ những con số hào nhoáng trên báo cáo, thì giá trị thực sự còn lại trên mặt đất của Diên Vĩ là bao nhiêu?