Chuyện là:

Cách đây 2 năm, chủ tus bị hấp dẫn bởi chương trình mua căn hộ “0 đồng” kèm lãi suất 0% trong 24 tháng tại TP Thủ Đức. Nhân viên tư vấn nhiệt tình giải thích rằng  được vay 100% giá trị căn hộ và hoàn toàn không phải đóng lãi trong 2 năm đầu.

"Với một người trẻ muốn sở hữu tổ ấm riêng, con số 0% như một chiếc phao cứu sinh, giúp tôi tự tin xuống tiền dù chỉ có chưa đầy 30% giá trị căn hộ.

Tuy nhiên, thực tế không như mong đợi. Tôi xuống tiền tháng 3/2023, đến tháng 10/2023 nhận nhà thì ngân hàng thông báo phải đóng cả gốc lẫn lãi 24 triệu/tháng, gấp hơn 3 lần dự tính trước đó. Nguyên nhân là lãi suất 0% chỉ áp dụng từ thời điểm dự án khởi công, trong khi tôi mua lúc dự án đã gần hoàn thiện, nên thời gian hưởng ưu đãi thực tế chỉ khoảng 6 tháng.

Không chỉ tôi, nhiều người khác cũng rơi vào cảnh tương tự. Có người mua dự án chậm tiến độ 1 năm, trong khi thời hạn lãi suất 0% đã hết, nên phải trả gốc lẫn lãi cho căn hộ chưa hoàn thiện. Thực tế này khiến nhiều gia đình phải gánh thêm chi phí thuê nhà ngoài, tạo áp lực tài chính lớn hơn cả dự kiến ban đầu.

Khi tìm hiểu kỹ hơn, tôi nhận ra “0% lãi suất” không phải món quà miễn phí. Chủ đầu tư đã tính phần lãi vào thẳng giá bán căn hộ, ví dụ căn 3 tỷ có thể tăng lên 3,2-3,3 tỷ. Như vậy, về cơ bản, người mua đã trả lãi ngân hàng trước thông qua giá trị căn nhà, trong khi vẫn bị ràng buộc bởi các điều kiện như tham gia gói bảo hiểm bắt buộc hay phí trả n.ợ trước hạn cao.

Để tránh rơi vào tình cảnh này, tôi rút ra vài lưu ý quan trọng. Hãy đọc kỹ hợp đồng, hỏi rõ thời gian thực tế hưởng ưu đãi 0% từ lúc xuống tiền đến khi nhận nhà, tính toán khả năng tài chính nếu lãi suất tăng lên 15-16%, và chỉ vay tối đa 50% giá trị căn hộ. Ngoài ra, nên chọn các dự án minh bạch với chính sách hỗ trợ lãi suất rõ ràng, thực chất"

kiểu “0% lãi suất” này đã trở thành một đặc sản marketing của thị trường bất động sản, nơi mà con số nghe thì nhẹ tênh, nhưng phần còn lại của câu chuyện lại nặng ký một cách rất âm thầm.

Anh em hãy nghe tôi, trên đời này có ba thứ miễn phí mà bạn nên cẩn thận: wifi công cộng, lời hứa lúc yêu, và lãi suất 0% khi mua nhà. Nghe thì vui, nhưng càng lớn, càng đi xem nhà nhiều, bạn sẽ nhận ra nó không còn là câu đùa nữa 😀

Bởi vì “0%” thực ra không phải là không có lãi, mà là lãi đã được “gói quà” lại, giấu rất khéo trong giá bán. Một căn hộ đáng lẽ 3 tỷ, được đội lên 3,2–3,3 tỷ, rồi sau đó bạn được tặng lại cảm giác không phải trả lãi. Nghe rất vui, nhưng thực ra bạn đã trả tiền từ trước rồi.

Vấn đề là, khi đứng trước quyết định mua nhà, rất ít người đủ tỉnh táo để bóc tách những lớp “topping tài chính” đó ra. Người mua thường chỉ nhìn vào hai thứ: số tiền phải trả mỗi tháng và cái mốc thời gian 24 tháng “nhẹ nhàng”. Trong 2 năm đầu, mọi thứ trôi qua khá êm, thậm chí có người còn thấy quyết định của mình rất sáng suốt, vì vừa có nhà ở, vừa chưa phải chịu áp lực tài chính quá lớn.

Nhưng thị trường không vận hành theo cảm xúc, và ngân hàng thì càng không.

Hết thời gian ưu đãi, câu chuyện mới bắt đầu bước vào chương chính. Lúc này, lãi suất thả nổi xuất hiện, nghĩa vụ trả gốc được kích hoạt, và con số hàng tháng nhảy từ mức “dễ chịu” lên mức “cần suy nghĩ lại cuộc đời”. Nếu trước đó bạn tính toán dựa trên một kịch bản đẹp, thì bây giờ bạn phải sống với kịch bản thật, mà kịch bản thật thì hiếm khi nhẹ nhàng.

Cái khó ở đây không phải là người mua không thông minh, mà là họ bị dẫn dắt vào một hệ quy chiếu sai ngay từ đầu. Khi bạn bắt đầu bằng “0%”, bạn sẽ vô thức xây dựng toàn bộ kế hoạch tài chính xoay quanh con số đó. Đến khi nhận ra thời gian hưởng ưu đãi thực tế ngắn hơn, hoặc điều kiện áp dụng phức tạp hơn, thì mọi thứ đã đi quá nửa chặng đường.

Và lúc đó, lựa chọn không còn nhiều.

Bán đi thì không dễ, vì thị trường không phải lúc nào cũng thanh khoản tốt, chưa kể bạn còn phải chịu phí phạt trả nợ trước hạn. Giữ lại thì áp lực tài chính tăng lên từng tháng, đặc biệt với những ai vẫn đang phải thuê nhà trong lúc chờ nhận bàn giao. Thành ra có những gia đình rơi vào cảnh rất trớ trêu: mua nhà để ổn định, nhưng lại sống trong trạng thái bất ổn hơn cả trước đó.

Nhìn rộng ra, câu chuyện này không chỉ là bài học về một chương trình ưu đãi, mà là bài học về cách chúng ta tiếp cận quyết định tài chính lớn nhất đời mình. Trong bất động sản, thứ nguy hiểm nhất không phải là lãi suất cao, mà là lãi suất thấp… trong quảng cáo. Vì lãi cao thì ai cũng sợ và sẽ tính toán kỹ, còn lãi thấp thì dễ khiến người ta chủ quan, thậm chí bỏ qua những điều khoản quan trọng.

Thế nên, nếu phải rút ra một nguyên tắc đơn giản, thì có lẽ là thế này: đừng bao giờ quyết định mua nhà dựa trên “2 năm đầu”, hãy tính xem mình sống được với nó trong 15–20 năm tiếp theo hay không. Nếu bài toán dài hạn vẫn ổn, thì ưu đãi chỉ là phần thưởng thêm. Còn nếu chỉ cần hết ưu đãi là bắt đầu thấy ngộp, thì “0%” lúc đầu chỉ là một cách trì hoãn áp lực, chứ không phải giải pháp.

Và nói thật, trong một thị trường mà cái gì cũng có thể “thiết kế” được, từ căn hộ đến phương án tài chính, thì thứ duy nhất bạn không nên thiết kế theo cảm xúc… chính là khả năng trả nợ của mình.