Câu chuyện không nằm ở việc 18 triệu hay 24 triệu là đắt hay rẻ, mà nằm ở tốc độ tăng và cách người ta đang lý giải cho cái sự tăng đó. Thuế tăng, chi phí vận hành tăng, vật tư tăng, rồi kéo theo giá thuê tăng. Nghe thì hợp lý, nhưng nếu soi kỹ sẽ thấy có một đoạn bị “lược bỏ nhẹ”: thu nhập của người thuê không tăng tương ứng.

Nếu đặt cái bảng giá kia vào mặt bằng chung của Đà Nẵng hiện tại thì mới thấy nó không phải là chuyện “nói cho vui”.

Thực tế, với căn hộ dạng studio hoặc 1 phòng ngủ, giá thuê phổ biến đã dao động khoảng 10–14 triệu/tháng, còn căn 2 phòng ngủ thường rơi vào khoảng 14–22 triệu/tháng ở khu vực tương đối ổn, gần trung tâm hoặc gần biển. Nghĩa là những con số 18 triệu hay hơn 20 triệu trong bảng kia không còn là cá biệt nữa, mà đang tiệm cận với mặt bằng thật, đặc biệt nếu gắn thêm yếu tố nội thất đẹp, vị trí tốt hoặc mô hình chia phòng tối ưu dòng tiền.

Vấn đề nằm ở chỗ, bảng giá kiểu này thường là “phiên bản đẩy lên thêm một nhịp”. Ví dụ cùng là căn 2 phòng ngủ, thay vì cho thuê nguyên căn 15–18 triệu, chủ nhà chia nhỏ thành từng phòng, mỗi phòng 10–12 triệu, thì tổng dòng tiền có thể lên hơn 20 triệu là chuyện bình thường. Trên giấy tờ thì thấy hợp lý, vì mỗi người thuê chỉ gánh một phần, nhưng cộng lại thì chi phí thực tế của một căn bị đội lên khá nhiều so với cách cho thuê truyền thống.

Đặt cạnh bối cảnh chung, khi Đà Nẵng còn đang có kế hoạch điều chỉnh giá thuê, thậm chí với nhà ở xã hội cũng dự kiến tăng mạnh trong giai đoạn 2026–2030, thì việc mặt bằng thuê dân sự bị kéo lên theo gần như là điều không tránh khỏi. Nhưng cái đáng nói là tốc độ tăng này đang đi nhanh hơn khả năng thích nghi của người thuê.

Thế nên mới có chuyện nhìn bảng giá thì thấy hợp lý theo thị trường, nhưng đặt vào đời sống lại thấy hơi “căng”. Và càng nhiều bảng giá kiểu này xuất hiện, thì càng rõ một điều: thị trường cho thuê đang không còn là sân chơi dễ thở như trước nữa, kể cả ở những thành phố từng được coi là dễ sống. Trong khi đó, một số chủ nhà vẫn giữ tư duy giá phải tăng vì mọi thứ đều đang tăng.

Thị trường cho thuê vì thế trở thành một cuộc kéo co âm thầm. Một bên muốn tối đa hóa lợi nhuận, một bên cố gắng giữ chi phí sinh hoạt trong mức chịu đựng. Và ở giữa là những bảng giá kiểu này, nhìn qua thì thấy hợp lý theo lý thuyết, nhưng khi đặt vào đời sống thì lại hơi… chênh.

Điều thú vị là nếu đặt câu chuyện này cạnh Hà Nội, sẽ thấy một nghịch lý khác. Hà Nội giá mua cao hơn rất nhiều, nhưng giá thuê lại không phải lúc nào cũng “bay” tương ứng. Lý do đơn giản là thị trường thuê phụ thuộc vào khả năng chi trả thực tế, chứ không phải kỳ vọng.

Một căn hộ 6–7 tỷ ở Hà Nội chưa chắc cho thuê được 20 triệu nếu vị trí hoặc tệp khách không phù hợp. Nhưng ở Đà Nẵng, với một số khu vực trung tâm hoặc gần biển, chủ nhà bắt đầu thử đẩy giá lên, phần vì chi phí tăng thật, phần vì nhìn thấy làn sóng du lịch, người nước ngoài, và cả tâm lý thị trường đang “cho phép tăng”.

Nhưng vấn đề là thị trường cho thuê khác với thị trường mua bán. Người mua có thể chấp nhận trả cao vì kỳ vọng dài hạn, còn người thuê thì sống bằng dòng tiền hàng tháng. Giá thuê vượt quá khả năng chi trả là họ rút ngay, không có chuyện gồng như vay mua nhà.

Vì vậy, nếu nhìn dài hơn một chút, sẽ thấy việc tăng giá thuê kiểu đồng loạt như thế này không hẳn là bền vững. Nó có thể đúng trong ngắn hạn, khi nguồn cung đẹp, vị trí tốt còn hạn chế. Nhưng về dài hạn, nếu giá thuê đi quá xa so với thu nhập trung bình, thị trường sẽ tự điều chỉnh.

Hoặc là giá đứng lại, hoặc là tỷ lệ trống tăng lên.

Một chi tiết đáng để ý là những bảng giá như trong hình thường gắn với mô hình cho thuê phòng theo kiểu chia nhỏ, tối ưu diện tích. Đây là kiểu làm rất phổ biến thời gian gần đây: một căn nhà được chia thành nhiều phòng, mỗi phòng một mức giá, tối đa hóa dòng tiền. Trên lý thuyết, đây là bài toán đầu tư khá đẹp. Nhưng trên thực tế, nó cũng kéo theo nhiều vấn đề về mật độ sống, chất lượng không gian, và trải nghiệm của người thuê.

Khi số người trong một căn tăng lên, chi phí vận hành thực tế cũng tăng theo. Điện nước, bảo trì, hao mòn tài sản, thậm chí là mâu thuẫn sinh hoạt. Nếu chỉ nhìn vào con số thuê mà bỏ qua những yếu tố này, bài toán lợi nhuận sẽ không còn đẹp như lúc tính trên giấy.

Quay lại câu chuyện lớn hơn, thị trường bất động sản thời điểm này đang có một đặc điểm rất rõ: mọi thứ đều đang được “định giá lại”. Từ giá bán, giá thuê, cho đến kỳ vọng của cả người mua lẫn người bán.

Ở Đà Nẵng, việc giá thuê tăng có thể phản ánh một phần sự phục hồi của kinh tế du lịch và nhu cầu ở thực. Nhưng nó cũng cho thấy một tâm lý khá phổ biến: khi chi phí đầu vào tăng, người ta có xu hướng chuyển hết áp lực sang người thuê.

Vấn đề là người thuê không phải lúc nào cũng chịu được.

Và khi họ không chịu được nữa, thị trường sẽ trả lời thay. Không cần những cú giảm sốc, chỉ cần giao dịch chậm lại, phòng trống nhiều hơn, là đủ để kéo mặt bằng giá về một mức hợp lý hơn.

Còn ở thời điểm hiện tại, những bảng giá như thế này vẫn sẽ tiếp tục xuất hiện, như một dấu hiệu của giai đoạn “thử giá” của thị trường. Ai thử đúng thì giữ được khách, ai thử quá tay thì sẽ phải điều chỉnh.

Cuối cùng, bất động sản cho thuê vẫn là một bài toán rất đơn giản nhưng nhiều người cố làm cho phức tạp: giá chỉ bền khi người thuê trả được lâu dài. Còn nếu chỉ dựa vào cảm giác thị trường đang tăng mà đẩy lên, thì sớm muộn cũng sẽ gặp giới hạn.