Trung Thai Tran

8 bí mật của các “sói già” bất động sản

Từng chứng kiến và trải qua tất cả những thăng trầm và phát triển của thị trường, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cũng nhận định: “Covid-19 sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020, nhưng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022”. Đây được xem là thời điểm để tìm cơ hội trong khó khăn, các nhà đầu tư bất động sản có tầm nhìn tận dụng được các ưu đãi kích cầu từ chủ đầu tư.

Hãy cùng tham khảo các bí mật các “sói già” bất động sản để tận dụng các cơ hội đầu tư:

8 bí mật của các “sói già” bất động sản - Ảnh 1

1 - Tạo game, tạo sóng, lướt sóng

Cách đây ít lâu tôi hết sức sốc khi biết giá những căn shophouse tại một khu căn hộ cao cấp có giá rất bàng hoàng, vượt quá giá trị thực và đương nhiên vượt xa giá ban đầu chủ đầu tư bán nhưng vẫn có rất nhiều nhu cầu tìm kiếm mua và chấp nhận mức chênh lệch cực cao. Lý do là những căn shop hose đó đã được những nhà đầu tư chuyên nghiệp tạo sóng, họ tung tin ảo để điều hướng thị trường, găm hàng chờ sóng và khi giá lên đến đỉnh điểm họ xả hàng để nhà đầu tư sau cùng ôm với mức giá cực cao.

Đơn cử họ đẩy giá cho thuê lên ngưỡng không tưởng, gấp 3 - 4 lần giá cho thuê thực, rồi theo tâm lý đám đông những người có shophouse trong khu đó cũng đẩy giá cho thuê theo vì đơn giản hàng xóm cho thuê được 100 triệu/ tháng thì không có lý do gì mình cho thuê 30 triệu/ tháng cả. Lòng tham con người là vô đáy đó là điểm yếu chết người của thị trường, và khi giá cho thuê tăng thì đương nhiên giá bán cũng tăng theo, một làn sóng được đẩy lên do những chủ tài sản kết hợp với một số công ty môi giới rồi kết hợp với một vài admin trong các group điều hướng dư luận, tung tin ảo,đó gọi là trò tạo game ,tạo sóng và chọn thời điểm mua vào bán ra lướt sóng để kiếm lời.

Nếu một nhà đầu tư thông minh sẽ dễ dàng nhìn thấy khi một thị trường được làm giá và giá đã lên quá cao thì không nên mạo hiểm tham gia nếu bạn không có tay trong hoặc bạn không có nghề để lướt, nhiều khả năng bạn sẽ đu đỉnh, mắc cạn và phải chờ hơi lâu. Nên hãy mang tư duy luôn đọc vị xem thị trường này có sóng không, có đang được làm game không và nếu mình vào thì mình sẽ là nhà đầu tư hay con mồi.

Hãy kiên nhẫn, không có sản phẩm này sẽ có những sản phẩm khác, bạn sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn khi bạn bình tĩnh hơn, sáng suốt hơn, chịu khó đọc tín hiệu của thị trường hơn.

2 - Kiểm soát cảm xúc khi đầu tư

Lòng tham là kẻ thù số một trong đầu tư bất động sản, khi cảm xúc đi lên thì lý trí đi xuống, nhà đầu tư lão luyện luôn hỏi: rủi ro là gì trước khi quan tâm đến lợi nhuận, nhà đầu tư tay mơ thì cứ nghe đâu nóng sốt là muốn lao tới, họ rất dễ bị cảm xúc và thích đầu tư theo đám đông. Bạn thích làm nhà đầu tư lão luyện hay những tay mơ?

Để trở thành một nhà đầu tư lão luyện thì việc đầu tiên cần làm là kiểm soát tốt cảm xúc của mình.

Hãy có những thoả thuận với mình trước rồi đầu tư sau, ví dụ:nếu tôi quyết định đầu tư một sản phẩm nào đó cho cá nhân ( không phải sản sản phẩm cho công ty bán, vì đó là kinh doanh, không phải đầu tư ) thì tối thiểu phải gấp 5(x5)tôi mới bán, tôi sẽ không bán khi tài sản đó chưa x5 và cũng vẫn sẽ quyết định bán khi nó đã x5 mà thị trường vẫn đang rất nóng sốt có thể lên x7 hay x8, nhưng chạm x5 là tôi đã bán và chốt lời rồi. Thực ra nếu bạn không có sự rõ ràng với chính mình ngay từ đầu thì phần lớn bạn sẽ quyết định bằng cảm xúc nhiều hơn. Khi có khả năng x10 mà bạn bán lúc mới x5 thì nhiều khả năng lòng tham xuất hiện và bạn đợi, bạn sẽ không bán được và bạn không chốt lời được, lòng tham luôn là kẻ thù của thành công.

Tương tự khi xây dựng doanh nghiệp tôi cũng đi theo mô hình bậc thang, đóng băng từng phần để khi rủi ro xẩy ra tôi sẽ không bị trượt dài mà chỉ bị mất một số vốn nhất định có thể là trượt xuống 2 bậc thang trong nấc thang có hàng trăm bậc.

Điều này là đang trái ngược với rất nhiều chủ doanh nghiệp khác, rất nhiều doanh nghiệp tôi biết họ thường chơi tất tay, dự án sau thường to hơn dự án trước, họ lạm dụng đòn bẩy quá nhiều và nhiều trường hợp khi đã có hàng ngàn tỷ vẫn trượt dốc và xuống hố.

Tại sao họ lại chấp nhận rủi ro khi đã an toàn? có lẽ cũng chỉ bởi lòng tham vô đáy, tôi cũng không biết nữa?

Hãy kiểm soát tốt cảm xúc của mình, giàu có bền vững và chậm rãi vẫn tốt hơn là đặt cược với rủi ro.

Nếu bạn là người thích chơi trò mạo hiểm thì hãy có ngân sách riêng cho môn thể thao đó, và hãy nhớ chơi trên tinh thần mất thì thôi, mất vẫn vui, cảm xúc vẫn tốt thì đó mới là nhà đầu tư lão luyện.

3 - Trở thành nhà đầu tư được mọi người yêu quý

Uy tín quan trọng hơn tiền, thị trường chưa bao giờ thiếu tiền chỉ thiếu niềm tin thôi, tôi rất buồn khi nhiều nhà đầu tư có tư tưởng cắt cò khi bán hay đòi tiền chiết khấu bằng cách cắt máu những bạn sale đã hỗ trợ mình khi mua.

Tôi chưa thấy một nhà đầu tư lão luyện nào làm vậy cả mà họ xem những người môi giới như cánh tay trái, tay phải của mình. Khi thị trường càng ngày càng khó khăn hơn thì những nhà đầu tư và môi giới phải gần nhau hơn, người có tiền, người có nghề, người có tài sản ,người có kỹ năng, tệp khách, hợp tác cùng có lợi thì mới mong giúp nhau được. Nhà đầu tư ma lanh quá, khôn lỏi quá thường sẽ rất cô đơn và vất vả.

Không ai thành công một mình được cả nên hãy rộng lượng,cũng giống như việc xây dựng doanh nghiệp, tôi khuyến khích mọi người nên cổ phần tất nhiên chỉ 3 cổ đông trở lại là tốt nhất trong giai đoạn đầu, trừ khi cổ phần hoá lúc công ty lớn mạnh, không nên làm một mình, nhiều người chỉ vì tham, nhưng họ quên mất một điều cổ đông sẽ cứu mình khi mình gặp khó khăn, thì tương tự khi đầu tư cũng vậy, môi giới họ giúp mình tìm những tài sản tốt, giúp mình ra hàng khi mình cần thì hà cớ gì mình tiếc tiền cho họ,mọi người ủng hộ thì hoạt động đầu tư mới được suôn sẻ.

Đứng ở góc độ là chủ đầu tư lớn hãy xây dựng thương hiệu qua giá trị sản phẩm, không phải qua quảng cáo.Đó là cách xây dựng thương hiệu tốt nhất , hãy gia tăng giá trị cho người khác, hãy tạo ra sản phẩm đầu tư để mọi người thèm khát. Mọi người ủng hộ thì hoạt động đầu tư mới được suôn sẻ, bỏ đi cái cách làm chộp giật, lừa lọc,mọi sai lầm sẽ được trả giá đầy đủ nên đã là nhà đầu tư hãy trở thành nhà đầu tư được mọi người yêu quý.

4 - Pháp lý và Vua (Tính kiểm soát)

Một bất động sản sẽ là vô giá trị nếu pháp lý của nó có vấn đề. Nếu bạn để ý thời gian gần đây rất nhiều đại gia bất động sản có nhiều nghìn tỷ nhưng bỗng chốc lâm vào nợ nần, khủng hoảng thậm chí dẫn đến phá sản chỉ vì những bất động sản họ nắm giữ bất ổn về mặt pháp lý.

Pháp lý của bất động sản phụ thuộc vào luật và người thi hành luật, chưa kể đến những yếu tố luật chồng luật. Hiện tại sổ hồng được xem là có tính pháp lý cao nhất bạn có thể chuyển nhượng hay thế chấp dễ dàng vì vậy nó được xem như có tính kiểm soát cao nhất, còn những hình thức khác gọi chung là chờ cấp sổ hồng thì phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố và có ít tính kiểm soát hơn.

Bạn có thể hiểu nôm na đang chờ cấp sổ hồng chỉ là gạo chưa ăn được, còn có sổ hồng là cơm mới ăn được, thì việc từ gạo thành cơm còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như người nấu cơm, lửa có phù hợp không, rồi nước thế nào…rủi ro bạn không được ăn là điều vẫn thường xẩy ra, nên hãy cân nhắc thật kỹ. Lời khuyên của tôi là hãy mua những bất động sản đã có sổ hồng và bạn kiểm soát được. Câu hỏi quan trọng nhất trong đầu tư không phải là lợi nhuận bao nhiêu? mà rủi ro là gì?

5 - Tính thanh khoản

Tính thanh khoản là một tư duy quan trọng giúp bạn chuyển hoá lợi nhuận, đây là câu hỏi lớn bạn phải trả lời trước khi đầu tư để tránh một vấn đề lớn nhất của hầu hết các nhà đầu tư trên thị trường là MUA DỄ BÁN KHÓ. Hãy suy nghĩ nếu bạn mua bất động sản này thì bạn bán lại có dễ dàng không, có bị mất giá không? Thanh khoản tức là khả năng chuyển hoá thành tiền có nhanh không?Có nhiều cách để thanh khoản một bất động sản nhưng tôi thường khuyên các nhà đầu tư 2 cách:

-Cách thứ nhất là: hãy có quan hệ tốt với môi giới, họ sẽ giúp bạn thanh khoản bất động sản một cách nhanh nhất bởi đơn giản họ có nghề và tệp khách hàng có sẵn.

-Cách thứ 2 là: chọn những thị trường không chết, tức cung cầu luôn cao tôi có thể, ví dụ như một thị trường mà trước đây tôi làm đó là khu đô thị mỹ phước, bình dương, tổng quy mô tới 4200 ha,có đâu đó hơn 200 văn phòng và công ty bất động sản mua qua bán lại và đã tồn tại gần 20 năm nay, thị trường đủ lớn, cung cầu luôn có thì khả năng tăng giá đều và thanh khoản nhanh là điều có thể hiểu được. Hãy cân nhắc và có tư duy về thanh khoản để đầu tư bất động sản một cách khôn ngoan thì bạn đã lời ngay khi mua rồi.

6 - Các loại đòn bẩy khi đầu tư (tiền, mối quan hệ, tay trong thông tin...)

Một trong những yếu tố quan trọng đó là ĐÒN BẨY, có thể hiểu nôm na là sử dụng thêm nguồn lực bên ngoài để bổ trợ cho công việc đầu tư được thành công hơn, nếu bạn không biết dùng đòn bẩy thì khả năng bạn sẽ mất nhiều thời gian hơn. Một ví dụ cụ thể như bạn sẽ mất rất nhiều thời gian để đi xem được 100 bất động sản hoặc có thông tin 100 bất động sản nếu không dùng đòn bẩy mỗi quan hệ là môi giới, hay bạn sẽ rất khó để lấy được sản phẩm đẹp trong một dự án hot vì rất nhiều người có tiền cũng có nhu cầu giống như bạn nếu bạn không có tay trong, hay bạn sẽ không vào được những phi vụ ngon ăn khi không có tiền hoặc thiếu tiền nếu không dùng đến những cơ chế đòn bẩy về vốn có thể hiểu là vay, đàm phán hoặc hợp tác, bán trước… thì nhiều khả năng bạn sẽ không xử lý được cơ hội và đành nhìn nó trôi đi.

Tư duy dùng đòn bẩy mà tôi đề cập ở đây không chỉ dừng lại ở việc dùng vốn ngân hàng như nhiều người vẫn hiểu mà là sử dụng các nguồn lực bổ trợ bao gồm tiền, mối quan hệ, tay trong, thông tin…bạn càng tận dụng được nhiều đòn bẩy thì bạn càng có nhiều cơ hội tốt, với cùng nguồn lực về thời gian và tiền bạc nhưng một người không biết dùng đòn bẩy sẽ thành công chậm hơn và ít hơn,ví dụ nếu bạn mua mảnh đất 1 tỷ sau 3 năm nó thành 3 tỷ nhưng cũng với 1 người biết dùng đòn bẩy thì cũng với 1 tỷ họ mua được 3 mảnh sau 3 năm họ có 9 tỷ, Sự chênh lệch rất lớn đã xẩy ra với người dùng đòn bẩy và người không dùng đòn bẩy. Nhưng một lưu ý là kiểm soát đòn bẩy để không bị bẩy ngược là tư duy cần mang theo.

7 - Chiến lược đầu tư

Như tôi đã nói ở phần trước, chiến lược đầu tư rất quan trọng, bạn phải hiểu rõ mình trước khi tìm kiếm một bất động sản phù hợp, tôi có thể ví dụ nếu bạn 30 tuổi thì chiến lược ưu tiên giàu nhanh, nhân nhiều lần tài sản và đương nhiên mức độ mạo hiểm cũng cao hơn, nhưng khi bạn đã 50 tuổi thì nhiều khả năng chiến lược bền vững và lựa chọn những bất động sản có tính dòng tiền ổn định sẽ phù hợp với bạn hơn, mức độ an toàn cũng cao hơn.

Hay bạn là một người đam mê bất động sản như tôi thì khả năng bạn sẽ đầu tư cho một bất động sản thật đẹp để hưởng thụ như tôi đang làm đó là có một trang trại cho riêng mình để ở đó tôi có thể chăm cái cây, con gà, con cá, tôi mê làm nông dân hơn là mê sưu tầm xe, nên mua những bất động sản như vậy cũng là một dạng đầu tư nhưng thiên về xu hướng hưởng thụ hơn.

Phần chiến lược này rất quan trọng nên tôi dành hẳn một chương trong phần 2 để phân tích kỹ hơn về từng chiến lược cụ thể giúp bạn phân bổ đầu tư một cách hợp lý,có những giai đoạn phải tập trung vào một chiến lược cụ thể, có giai đoạn lại phải đa dạng hoá không bỏ trứng hết vào một giỏ, có những chiến lược để sống trước đã, tránh mất tiền trước đã rồi kiếm tiền sau, từ khoá là mắc ít sai lầm thôi, lấy ngắn nuôi dài để công việc đầu tư trở nên bền vững và thú vị.

8 - Luôn đi thực tế - đi một ngày đàng học một sàng khôn

Không có gì thay thế được những trải nghiệm thực tế. Nếu bạn muốn đầu tư thành công bạn phải trả giá cho việc đi thực tế hoặc trả giá cho những sai lầm của mình.Đi thực tế giúp bạn có những nhận định sát sao hơn, cảm xúc chuẩn mực hơn để ra quyết định một cách sáng suốt hơn, đi thực tế nhiều giúp bạn có góc nhìn đa chiều hơn, tiếp cận nhiều tài sản hơn để khi vào một phi vụ cụ thể nào đó bạn sẽ bình tĩnh hơn, đỡ bị cảm xúc hơn và thường mắc ít sai lầm hơn.

Thị trường ngày nay thay đổi rất nhanh, chỉ khoảng 6 tháng bạn không đi lại thị trường thì nhiều khả năng nó đã khác lắm rồi, đã có rất nhiều người nói làm bất động sản là phải đam mê và tôi thấy điều đó hoàn toàn đúng, muốn thành công với bất động sản mà bạn không mê đi xem bất động sản, không mê chạy lòng vòng đó đây để ngắm nghía các tài sản thì nhiều khả năng bạn khó lòng thành công lớn với bất động sản.

Tôi thích chạy xe đi khám phá những điểm đó đây, tôi có thể đi xem hết bất động sản này đến bất động sản khác mà không chán, là một người làm nghề bất động sản gần như đã thuộc hầu hết các con đường ngõ ngách ở những thị trường mà mình tham gia kinh doanh đầu tư, và bằng nhiều phương pháp để cập nhật thông tin thị trường, tài sản hàng giờ hàng ngày, nhưng hầu như tháng nào tôi cũng dành vài ngày chỉ để đi thị trường xem bất động sản thực tế thay vì xem qua hình ảnh và video mà các giám đốc dự án hay những bạn môi giới gửi về, chính cái thói quen đó giúp tôi theo sát thị trường, đưa ra những quyết định ít phạm sai lầm hơn. Tin tôi đi, nếu bạn đi thị trường xem bât động sản nhiều bạn sẽ có được độ nhạy của một nhà đầu tư mà không có bất kỳ ai hay cuốn sách nào có thể dạy được. Hãy luôn đi xem thực tế để đầu tư thông thái hơn dù bận thế nào đi nữa.

Phạm Hữu Hùng

Facebook Người Mua Nhà

Luc Van Tien

27 siêu dự án tỷ USD sắp ra mắt: Hơn 3 triệu tỷ đồng đổ vào bất động sản, Vingroup và Sun Group chiếm hơn một nửa

Theo báo cáo của S&I Rating's, trong giai đoạn 2026–2027, thị trường bất động sản Việt Nam có thể đón một làn sóng nguồn cung cực lớn với 27 siêu dự án chuẩn bị triển khai. Xem thêm

Mr Long D.K

Người thu nhập trung bình thì nên mua nhà ở mức giá nào?

Nói thật với anh em, cái câu hỏi "lương bao nhiêu thì mua được nhà" bây giờ nó chẳng khác nào đi hỏi "bao giờ thì trúng Vietlott" vậy, nghe thì có vẻ đầy hy vọng nhưng thực tế lại cực kỳ khoai. Xem thêm

Bảo Hiệp

Ở homestay hay đi… trực nhật? Câu chuyện 150 nghìn tiền rửa bát ở Ninh Bình và ranh giới rất mỏng của dịch vụ

Nghĩ nó cũng hài anh em ạ, đi du lịch là để xả stress, để được phục vụ như thượng đế sau những ngày cày cuốc sml, thế mà mới đây có vị khách đi homestay ở Ninh Bình lại nhận được cái kết đắng ngắt: bị chủ nhà "vả" thêm 150 cành phụ phí chỉ vì... chưa rửa bát và dọn rác. Xem thêm

Bảo Hiệp

Sai mục đích hàng trăm tỷ tiền trái phiếu nhưng không bị phạt - câu chuyện của Hải Phát Invest và một bài học khá đắt cho nhà đầu tư

Mấy hôm nay đọc tin về trái phiếu doanh nghiệp, tôi lại thấy một câu chuyện khá thú vị, mà nếu đọc lướt thì tưởng nhỏ, nhưng nghĩ kỹ thì lại đặt ra khá nhiều câu hỏi đáng suy ngẫm. Xem thêm

My Binh Cu

Kosy và bản báo cáo "thót tim": hơn 2.500 tỷ nằm im, lợi nhuận chưa nổi một tỷ bạc còn bị Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM nhắc nhở

Đọc báo cáo tài chính của một doanh nghiệp bất động sản đôi khi giống như đọc một cuốn tiểu thuyết ngắn. Trang đầu thường khá đẹp: doanh thu tăng, dự án triển khai, tài sản nghìn tỷ. Nhưng nếu đọc kỹ đến trang cuối, nhiều khi câu chuyện lại rẽ sang hướng khác. Xem thêm

Tùng Chi

Căn nhà ngày càng nhiều đồ, nhưng con người lại ngày càng ít chỗ

Nếu nhìn lại những bức ảnh chụp nhà của tôi khoảng nhiều năm trước, nhiều người sẽ nhận ra một điều khá thú vị: nhà hồi đó nhìn… trống. Xem thêm

Minh Minh

Lúc thị trường biến động, NGƯỜI MUA NHÀ đừng nản lòng, vì 👎🏻

- Dòng tiền quay lại thị trường theo hướng chọn lọc, ưu tiên giá trị sử dụng, khai thác dòng tiền tốt và khả năng thanh khoản cao thay cho những kỳ vọng đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn Xem thêm

Mai Ngọc

Nhà càng đẹp, con người lại càng ít gặp nhau

Ngày xưa, khi nói đến chuyện hàng xóm, người ta thường nhớ đến những khu tập thể cũ. Nhà cửa thì không sang trọng, tường đôi khi mỏng đến mức nghe rõ nhà bên cạnh đang rán trứng hay kho cá. Hành lang hẹp, cầu thang bé, nhà vệ sinh đôi khi còn dùng chung. Nhưng bù lại, người ta biết nhau rất rõ. Xem thêm

Mai Ngọc

Cách kê khai nhanh Thuế cho thuê nhà/tài sản (5 phút)

Nhiều người cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng… nhưng không biết phải kê khai thuế thế nào. Thực ra có thể tự làm online rất nhanh, chỉ khoảng vài phút là hoàn thành. Các bước như sau: Xem thêm

Mai Ngọc

Chôn vốn giữa những bất động sản hot

Có một điều mình gặp khá thường xuyên khi làm việc với khách hàng. Nhiều người sở hữu 30–40 tỷ tài sản; nhưng khi cần xoay vài tỷ tiền mặt lại xoay không được. Không phải vì họ thiếu tài sản; mà vì phần lớn tài sản nằm ở những thứ từng rất dễ mua bán. Điển hình là đất phân lô ở các khu vực thưa dân; những nơi từng cực kỳ “hot” giai đoạn 2021–2022. Xem thêm

Mai Ngọc

Khi nắng gắt, mưa to, liệu penhouse có còn là chân ái?

Hôm nay chúng ta hãy cùng bàn về một phân khúc chung cư rất là đắt tiền nhé! Xem thêm

Tùng Chi

Nhiều bác cứ nhạy cảm khi em nhắc đến việc “giảm giá” của chung cư nơi các bác ở hoặc đầu tư!

Nói thật, em không bán hàng chung cư ở đó - nhưng nhà em ở đó nên em biết ạ! 😛 Xem thêm

Mai Anh Đức

🏢 Ở nhà thuê với thu nhập 30 triệu/tháng nhưng vợ tôi vẫn thẳng thừng từ chối căn chung cư 7 tỉ đồng bố mẹ đẻ cho

Tôi năm nay 31 tuổi, vợ 28 tuổi, cả hai đều làm công ăn lương tại Hà Nội. Tổng thu nhập của hai vợ chồng mỗi tháng hơn 30 triệu đồng, nhưng sau khi trừ tiền thuê nhà, sinh hoạt phí và nuôi con nhỏ thì gần như không còn dư. Xem thêm