1. Nhất thời và không dành cho số đông:

Theo trend “bỏ phố về vườn”, “nghỉ dưỡng săn mây” không dành cho số đông, chỉ một số ít người thực sự có nhu cầu, đam mê, kiên trì và có khả năng. Khách hàng dạng này phải là những người yêu thiên nhiên, thích trồng cây cối, thích hoặc có sự gắn bó gì đó với vùng đất này, có khả năng tài chính và thời gian thoải mái. Vì thế đối tượng khách hàng này không nhiều.

2. Giá cao:

Các khu đất mua trong thời kỳ sốt đất nên giá cao, các lô đất mua của dân giá mua đã cao mà còn bị qua tay nhiều người mua đi bán lại, đẩy giá lên rất cao. Các lô đất mình biết tới tay nhà đầu tư cuối thì 1 ha tới mười mấy tỷ, mấy chục tỷ.

Từ việc mua đất giá cao cộng chi phí làm pháp lý, hạ tầng, bán hàng (đều rất tốn kém) dẫn đến giá từng lô đất lẻ cũng rất cao. Ở gần nhà mình có dự án thấy bán giá 10 triệu / 1 mét vuông, tức lô 5 nhân 20 có giá 1 tỷ. Một mức “giá ngáo” cho vị trí như mô tả dưới đây.

3. Vị trí trong sâu và không có gì đặc sắc:

Vị trí các khu đất này lại ở trong sâu, từ Quốc lộ 20 đi đường vào tới 7 km, ở trong sâu, không ở gần các thành phố, thị trấn, trung tâm của xã hoặc huyện. View và cảnh quan xung quanh cũng chỉ bình thường, giáp đất nông nghiệp người dân như bao nhà người dân ở khu vực này. Cảnh quan của các dự án này là nhân tạo, không phải là tự nhiên nên không thú vị hoặc tới một lần là chán. Nói chung không có gì đặc sắc hoặc nổi trội.

4. Cách làm và diện tích quá “bất ổn”:

Một “dự án” gần nhà mình có quy mô 2,5 ha nhưng có tới 125 nền, mỗi nền 120 mét vuông đến 230 mét vuông. Chỉ có thể nói quá nhiều và quá nhỏ. Và có rất nhiều khu đất, “dự án” như vậy trong xã, trong huyện, trong tỉnh. Nằm ở khu vực nông thôn, hẻo lánh vì sao các chủ đầu tư phân lô lại nghĩ có nhiều người cần đất và chấp nhận diện tích nhỏ như vậy? Nếu như ở các thành phố lớn trực thuộc trung ương thì điều này là bình thường vì nhu cầu lớn, đất chật người đông. Nhưng ở nông thôn xa xôi mà tư duy phân lô 5, 6, 7 m kiểu này là quá “bất ổn”. Người dân địa phương thì tất nhiên không có nhu cầu, còn kể cả dân thành phố về mua thì cũng khó chấp nhận các lô đất diện tích này. Vì đây là dạng bất động sản thứ 2, vui chơi, không bắt buộc phải có để ở như thành phố. Với các lô đất diện tích này thì chỉ đủ xây nhà và một chút sân phía trước giống ở thành phố thì không phù hợp. Mình có khu đất 3 sào (tức 3000 mét vuông) mà còn thấy đang nhỏ (vì cần làm nhiều thứ như trồng nhiều cây trái, ao hồ, nhà cửa, cảnh quan…) thì thấy lô đất 5 nhân 20 kiểu này không biết dùng như thế nào.

5. Không giữ được cảnh quan:

Do là dự án ở, nghỉ dưỡng nên cần phải có cảnh quan đẹp (cây cối, hoa lá, tiểu cảnh, đường xá, tưới nước…), nên chủ đầu tư phải thường xuyên tốn chi phí để duy trì điều các hạng mục. Ngoài ra do ở xa không có người canh thường xuyên nên dự án thường hay bị mất hoặc phá phách. Vì thế sau một thời gian chủ đầu tư không còn duy trì được cảnh quan, dự án không còn đẹp, trở nên trống, hoang tàn.

6. Nhu cầu không có:

Từ việc theo trend, vị trí, diện tích, giá cả như nêu trên, dẫn tới nhu cầu đối với các lô đất trong các dự án kiểu này gần như là không có. Các chủ đầu tư phân lô ra rồi không bán được là điều có thể thấy được.

Hệ quả:

Nhiều nhà đầu tư hiện nay bị mắc kẹt, bán không được mà quay trở về làm nông nghiệp như xưa cũng không xong. Và để làm các “dự án” này, chủ đầu tư phải bỏ ra ít nhất là mấy chục tỷ tới hàng trăm tỷ, trong đó nhiều người đi vay ngân hàng. Trong khi đó với số tiền này, họ có thể mua diện tích lớn đất nông nghiệp có nguồn thu. Với nhiều mặt hàng nông sản ở Tây Nguyên giá cao như 2 năm nay, các nhà đầu tư này đáng lẽ đã có thể thu về hàng tỷ đồng một năm. Qủa thật là xót xa, đáng tiếc, lãng phí.

Luật sư Lâm Đỗ