Và giờ, Hà Nội đang tính một nước đi khá thú vị: biến chính những khu tập thể cũ này thành nguồn cung nhà ở xã hội.

Theo kế hoạch mới ban hành, thành phố nghiên cứu chuyển đổi một phần quỹ nhà sau cải tạo sang làm nhà ở xã hội và tái định cư. Nghe qua thì giống một phương án “tận dụng lại hàng tồn kho”, nhưng thực ra đây là câu chuyện lớn hơn: làm sao giải bài toán nhà ở khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp.

Hiện Hà Nội có gần 1.600 khu tập thể cũ, xây từ những năm 1960–1990. Trong số đó, khoảng 200 nhà đã xuống cấp mức nguy hiểm cấp C, và có 7 nhà cấp D – tức là mức phải xử lý khẩn cấp. Không cải tạo thì nguy hiểm, mà cải tạo thì lại vướng đủ thứ 😌

Và đây chính là điểm nghẽn suốt nhiều năm qua!!! 

Cải tạo chung cư cũ chưa bao giờ là bài toán dễ. Doanh nghiệp thì ngại vì lợi nhuận không rõ ràng. Người dân thì lo mất quyền lợi, không đồng thuận. Chính quyền thì đứng giữa, vừa phải đảm bảo an toàn, vừa phải cân đối lợi ích các bên.

Kết quả là nhiều dự án “treo” năm này qua năm khác. Nhà thì xuống cấp dần, nhưng phương án thì vẫn nằm trên giấy.

Trong bối cảnh đó, việc “gắn” cải tạo chung cư cũ với mục tiêu phát triển nhà ở xã hội có thể xem là một cách xoay trục. Thay vì chỉ nghĩ đến tái định cư đơn thuần, thành phố mở rộng bài toán: vừa cải tạo, vừa tạo thêm nguồn cung nhà giá phù hợp.

Nghe có vẻ hợp lý, thậm chí là “hai trong một”.

Thứ nhất, tận dụng hạ tầng sẵn có. Những khu tập thể cũ thường nằm ở vị trí khá tốt, gần trung tâm, có sẵn điện, nước, giao thông, trường học. Nếu xây mới hoàn toàn ở khu vực khác, chi phí hạ tầng sẽ đội lên rất nhiều.

Thứ hai, rút ngắn thời gian. Không phải giải phóng mặt bằng từ đầu, không phải “đi tìm đất sạch”, nên về lý thuyết, tiến độ có thể nhanh hơn so với các dự án mới.

🤙 Và thứ ba, quan trọng nhất: tăng nguồn cung nhà ở xã hội, thứ mà thị trường đang thiếu trầm trọng.

Mục tiêu đến năm 2030 là ít nhất 120.000 căn, với khoảng 148 dự án. Một con số khá tham vọng, trong bối cảnh hiện tại, mỗi đợt mở bán vài chục căn đã được coi là “sự kiện”.

Nhưng nói đi cũng phải nói lại, cái gì nghe càng hợp lý thì khi làm càng dễ… vướng. Vấn đề lớn nhất vẫn là bài toán lợi ích.

🙂‍↔️ Người dân đang sống trong các khu tập thể cũ không chỉ cần một căn hộ mới, mà còn cần đảm bảo diện tích, vị trí, quyền lợi tương đương, thậm chí tốt hơn. Nếu chuyển đổi sang mô hình nhà ở xã hội, câu hỏi đặt ra là: họ sẽ được gì, và phải đánh đổi gì?

Doanh nghiệp cũng vậy. Làm nhà ở xã hội vốn đã biên lợi nhuận thấp. Nếu lại “cõng” thêm chi phí cải tạo, đền bù, tái định cư phức tạp, thì bài toán tài chính càng khó cân.

Còn chính quyền, dù đã tính đến việc phân cấp mạnh cho quận, huyện để rút ngắn thủ tục, thì câu chuyện thực thi vẫn là dấu hỏi lớn. Bởi ai từng làm dự án ở đô thị lớn đều hiểu: nhanh trên giấy khác rất xa nhanh ngoài thực tế.

Một điểm đáng chú ý là những khu không thể cải tạo hoặc không phù hợp chuyển đổi sẽ được đấu giá công khai. Đây là cách để tránh lãng phí tài sản công, nhưng cũng đồng nghĩa với việc không phải khu tập thể nào cũng có “happy ending”.

Nhìn rộng hơn, kế hoạch này cho thấy một sự thay đổi trong tư duy phát triển đô thị. Thay vì tiếp tục giãn ra ngoại thành, Hà Nội bắt đầu quay lại “mổ xẻ” chính phần lõi của mình, nơi vừa có giá trị, vừa có vấn đề.

Nhưng cải tạo đô thị không chỉ là câu chuyện xây mới nhà cửa. Nó là câu chuyện tái cấu trúc không gian sống, thay đổi cộng đồng cư dân, và đôi khi là cả lối sống đã tồn tại hàng chục năm.

Từ “chuồng cọp” đến nhà ở xã hội, nghe thì như một bước tiến dài. Nhưng để đi được quãng đường đó, không chỉ cần kế hoạch, mà còn cần sự đồng thuận, thứ vốn luôn khan hiếm không kém gì nhà giá rẻ.

Và nếu làm được, đây có thể là một cú xoay đáng kể của thị trường: biến những khu nhà cũ kỹ, xuống cấp thành nguồn cung mới cho người cần nhà.

Còn nếu không, rất có thể vài năm nữa, chúng ta lại tiếp tục nói về 1.600 khu tập thể cũ, nhưng với một kế hoạch mới, và những kỳ vọng… vẫn còn dang dở. 😐