Có một sự thật là chung cư đang có tốc độ tăng trưởng vượt trội, thậm chí là "bỏ xa" nhà liền thổ cả về số lượng lẫn giá bán. Cụ thể, nguồn cung căn hộ đã tăng tới 2,9 lần trong một thập kỷ, nhưng điều gây sốc nhất chính là giá sơ cấp trung bình đã vọt lên tới 288%, tương đương mỗi năm chúng ta phải chứng kiến mức tăng trưởng kép khoảng 11%. Trong khi đó, nhà liền thổ dù vẫn tăng giá rất mạnh ở mức 257% nhưng nguồn cung lại ra nhỏ giọt hơn, chỉ tăng khoảng 1,4 lần.

Điều này đặt ra một vấn đề khá nhức nhối: Tại sao một loại hình vốn được coi là "tiêu sản" theo quan niệm cũ như chung cư lại có đà tăng bền bỉ và mãnh liệt hơn cả đất nền, nhà phố? Phải chăng tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền trong thời gian quá dài đã đẩy người mua vào thế "phải chọn" chung cư, từ đó vô tình biến nó thành kênh đầu tư sinh lời còn tốt hơn cả tài sản gắn liền với đất?

Thị trường không chỉ biến động về con số mà còn đang thay đổi cả diện mạo khi dịch chuyển mạnh mẽ sang mô hình đa cực. Nếu trước đây ai cũng muốn chen chân vào lõi đô thị thì nay, các dự án đang lan rộng ra phía Tây và các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh. Dự báo đến năm 2035, nguồn cung căn hộ có thể lên tới 760.000 căn, nhưng phần lớn lại nằm cách trung tâm tận... trên 30 km.

Với nhà liền thổ cũng vậy, xu hướng "di cư" ra ngoại thành là tất yếu để hưởng lợi từ các đại đô thị và hệ thống hạ tầng đang hoàn thiện. Nguồn cung dự kiến tăng từ khoảng 132.000 căn năm 2025 lên 210.000 căn vào 2035, gần 700 dự án. Tăng, nhưng có kiểm soát hơn. Giá vẫn đi lên, nhưng không bùng nổ như căn hộ. Tuy nhiên, do mặt bằng giá vốn đã cao, phân khúc này ngày càng xa tầm với của đa số người mua ở thực.

Thế nhưng, liệu chúng ta có đang quá lạc quan khi kỳ vọng hạ tầng sẽ là "xương sống" cho việc tăng giá? Khi các cực đô thị mới hình thành cách trung tâm 30 km, bài toán không chỉ là có nhà để ở, mà là làm sao để di chuyển vào lõi làm việc mỗi ngày mà không bị kiệt sức. Các tuyến vành đai, cao tốc hay Metro dù đang nỗ lực định hình lại bản đồ bất động sản, nhưng liệu tiến độ của chúng có đủ nhanh để đuổi kịp tốc độ tăng giá của nhà ở hay không?

Nơi nào hạ tầng còn trên giấy, giá có thể đã chạy… từ lâu. Điều này tạo ra một nghịch lý khá quen thuộc: người mua ở thực thường đến sau, và phải trả giá cao hơn cho những thứ đáng lẽ họ cần được hưởng từ đầu.

Nhìn lại 10 năm, thị trường đã đi qua đủ các chu kỳ: phục hồi, tăng trưởng, chững lại vì Covid-19, siết tín dụng, rồi lại hồi phục. Nhưng có một điều gần như không thay đổi: giá vẫn đi lên.

Và từ đây, câu hỏi bắt đầu trở nên cá nhân hơn.

Nếu giá căn hộ có thể tăng gần 300% trong 10 năm, thì 10 năm tới sẽ như thế nào? Nếu nguồn cung tiếp tục đẩy ra xa, thì người mua sẽ phải đi xa đến đâu để có thể “chạm” vào một căn nhà? Và nếu thị trường tiếp tục vận hành theo logic hiện tại, liệu người mua ở thực có còn là trung tâm, hay chỉ là người đến sau trong một cuộc chơi mà giá luôn đi trước?

Có một chi tiết đáng chú ý là thị trường được kỳ vọng sẽ có thêm nguồn cung đa dạng về mức giá trong thời gian tới, khi các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn. Nghe thì tích cực, nhưng câu hỏi vẫn còn đó: đa dạng về giá có đồng nghĩa với dễ tiếp cận hơn không, hay chỉ là đa dạng trong một mặt bằng giá ngày càng cao?

Có lẽ đã đến lúc người mua nhà cần thay đổi tư duy, không chỉ nhìn vào khoảng cách km mà phải nhìn vào sự kết nối của hạ tầng, bởi trong một thị trường đang tăng trưởng "nóng" như Hà Nội, sự chậm trễ trong quyết định đôi khi sẽ phải trả giá bằng cả một thập kỷ tích lũy.