Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chỉ ra một điểm nghẽn nằm ở cách tính dân số theo diện tích căn hộ. Nghe thì giống chuyện kỹ thuật, nhưng lại quyết định khá nhiều thứ trong một dự án.
Khi quy mô dân số bị “khóa”, bài toán của chủ đầu tư không còn là làm bao nhiêu căn cho phù hợp nhu cầu, mà là làm thế nào để không vượt trần. Diện tích căn hộ vì thế trở thành một công cụ điều chỉnh.
Ít căn hơn nhưng mỗi căn lớn hơn. Dân số trên giấy giữ nguyên, còn sản phẩm ngoài thị trường thì thay đổi.
Từ đó mới có chuyện cơ cấu căn hộ bị kéo lệch.
Căn 3–4 phòng ngủ, từ 85 m² trở lên, xuất hiện ngày càng nhiều. Đây là loại hình không sai, thậm chí rất hợp với một số gia đình. Nhưng nếu nhìn vào nhu cầu thực, nhóm này chỉ chiếm khoảng 5–10%.
Phần lớn người mua lại nằm ở phân khúc 1–2 phòng ngủ. Khoảng 60–70% tìm căn hai phòng ngủ, thêm 20–25% tìm căn một phòng ngủ. Tức là đa số chỉ cần một không gian vừa đủ, không dư quá nhiều, cũng không thiếu.
Sự lệch pha bắt đầu từ đây.
Khi sản phẩm chủ đạo không còn là thứ số đông tìm kiếm, thị trường tự tạo ra một khoảng trống. Người mua có tiền nhưng không tìm được căn phù hợp. Doanh nghiệp có hàng nhưng không chạm đúng nhu cầu lớn nhất.
Câu chuyện chưa dừng ở thiết kế.
Trong quá trình triển khai, quy mô dân số của dự án có thể bị điều chỉnh lại ở các bước thẩm định, cấp phép. Thường là thấp hơn so với ban đầu. Điều này kéo theo việc phải sửa thiết kế, điều chỉnh lại cơ cấu căn hộ, kéo dài thời gian và tăng chi phí.
Một dự án vì thế không chỉ đi qua bài toán thị trường, mà còn phải đi qua nhiều vòng “cân chỉnh” kỹ thuật.
Ở một góc nhìn khác, điều này đang tạo ra một hệ quả khó nhìn thấy ngay.
Quy mô hộ gia đình đô thị ngày càng nhỏ, phổ biến chỉ 1–3 người. Nhu cầu thực tế nghiêng về những căn hộ diện tích vừa phải, giá dễ tiếp cận. Nhưng nếu nguồn cung tiếp tục bị đẩy về phía căn hộ lớn, thị trường sẽ dần mất đi tính linh hoạt.
Không phải vì thiếu nhà, mà vì thiếu đúng loại nhà.
Và khi điều đó kéo dài, câu chuyện không còn là lựa chọn giữa căn này hay căn kia, mà là việc một bộ phận người mua sẽ phải đứng ngoài thị trường lâu hơn dự kiến.
Một chính sách nếu không được điều chỉnh kịp thời, đôi khi không làm thị trường dừng lại, nó chỉ khiến thị trường đi theo một hướng khác.