1. Nguồn cung căn hộ đang dịch chuyển mạnh ra vùng ven

Trước đây, các dự án căn hộ chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm và một phần của TP Thủ Đức. Nhưng đến năm 2025, xu hướng đã thay đổi rõ rệt:

• Các quận vùng ven như Bình Tân, Bình Chánh, Nhà Bè đang trở thành điểm nóng.

• Dự kiến hơn 2.000 căn hộ sẽ được mở bán tại các khu vực này, với 80% thuộc phân khúc hạng C (giá rẻ, dành cho người có thu nhập trung bình).

Nhận định cá nhân:

Việc dịch chuyển này không có gì quá bất ngờ vì giá đất tại trung tâm đã quá cao. Điều quan trọng là cơ sở hạ tầng vùng ven có theo kịp sự phát triển này không? Nếu các khu vực này được đầu tư mạnh về giao thông, tiện ích, thì cơ hội cho người mua nhà sẽ tốt hơn. Nhưng nếu hạ tầng không cải thiện, việc mua nhà xa trung tâm có thể dẫn đến nhiều bất tiện.

⸻

2. Phân khúc căn hộ trung cấp (hạng lên ngôi

Dữ liệu cho thấy trong năm 2024, 67% giao dịch căn hộ tại TP.HCM rơi vào phân khúc hạng B – những căn hộ có giá từ 40 - 60 triệu/m².

• Năm 2025, dự kiến hơn 10.000 căn hộ thuộc phân khúc này sẽ được mở bán, chiếm 54% tổng nguồn cung.

• Lý do khiến căn hộ hạng B được ưa chuộng:

• Giá không quá cao so với hạng A nhưng vẫn đảm bảo chất lượng tốt.

• Phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân có thu nhập ổn định.

• Tiềm năng đầu tư dài hạn tốt hơn so với căn hộ cao cấp.

Nhận định cá nhân:

Nếu ai đang có nhu cầu mua nhà để ở, phân khúc hạng B là lựa chọn hợp lý nhất. Vì đây là dòng sản phẩm có chất lượng ổn, mức giá vừa phải và ít rủi ro. Tuy nhiên, với người đầu tư, cần cân nhắc kỹ vì tốc độ tăng giá của căn hộ hạng B có thể không quá nhanh, phù hợp với đầu tư dài hạn hơn là lướt sóng.

⸻

3. Giá căn hộ vẫn tăng dù nguồn cung nhiều hơn

Một câu hỏi mà nhiều người thắc mắc là nguồn cung tăng thì giá có giảm không? Câu trả lời ngắn gọn là KHÔNG.

• Hơn 80% số căn hộ mở bán trong năm 2025 có giá trên 65 triệu đồng/m².

• Khu vực TP Thủ Đức tiếp tục là nơi có mức giá cao nhất do sự phát triển mạnh của hạ tầng và các khu đô thị lớn.

• Dù nguồn cung tăng, giá vẫn đi lên do:

• Giá đất và chi phí xây dựng tăng.

• Nhu cầu sở hữu nhà vẫn cao, đặc biệt ở tầng lớp trung lưu.

• Các dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, ít sản phẩm giá rẻ.

Nhận định cá nhân:

Với mức giá hiện tại, giấc mơ sở hữu nhà của người trẻ ngày càng xa vời. Nếu không có hỗ trợ từ gia đình hoặc tài chính ổn định, việc mua căn hộ tại TP.HCM với giá 65 - 80 triệu/m² là rất khó. Còn nếu là nhà đầu tư, mua vào thời điểm này cần cân nhắc vì biên lợi nhuận có thể không cao như giai đoạn trước.

⸻

4. Cơ hội và rủi ro khi đầu tư căn hộ năm 2025

Với tình hình hiện tại, có nên đầu tư vào căn hộ trong năm 2025 không?

Cơ hội:

• Các dự án ở vùng ven có giá tốt, có thể tăng giá khi hạ tầng hoàn thiện.

• Phân khúc hạng B là lựa chọn an toàn với nhu cầu ở thực cao.

• Lãi suất ngân hàng đã hạ nhiệt, giúp giảm áp lực tài chính khi vay mua nhà.

Rủi ro:

• Giá đã ở mức cao, khả năng tăng tiếp không còn mạnh như trước.

• Nếu chọn sai vị trí, thanh khoản sẽ rất thấp.

• Đầu tư lướt sóng khó hơn do thị trường ngày càng cạnh tranh.

Nhận định cá nhân:

Nếu mua để ở, hãy chọn những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và giá phù hợp với tài chính. Nếu mua để đầu tư, chỉ nên chọn những khu vực có tiềm năng tăng giá thực sự, tránh chạy theo số đông mà không nghiên cứu kỹ.

⸻

5. Kết luận: Thị trường căn hộ TP.HCM 2025 - Hồi phục nhưng không dễ dàng

Tóm lại, thị trường năm nay có nhiều tín hiệu tích cực nhưng vẫn còn thách thức:

• Nguồn cung tăng nhưng chủ yếu ở vùng ven, cần hạ tầng tốt để phát huy hiệu quả.

• Căn hộ hạng B là lựa chọn tốt nhất cho người mua nhà hiện nay.

• Giá tiếp tục tăng nhưng không còn tăng mạnh như trước, khiến việc đầu tư cần tính toán kỹ hơn.

• Ai mua để ở thì vẫn có cơ hội, nhưng ai đầu tư lướt sóng cần cân nhắc thật kỹ.

Quan điểm cá nhân:

• Nếu bạn đang có nhu cầu ở thực, năm 2025 vẫn là thời điểm có thể cân nhắc mua nhà, nhưng cần chọn kỹ dự án phù hợp.

• Nếu bạn là nhà đầu tư, nên hướng đến dài hạn thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh.

• Thị trường đang hồi phục, nhưng không còn là sân chơi dễ dàng như trước, đòi hỏi người mua phải có kiến thức và chiến lược rõ ràng.

Tác giả: Đạt Dương