Đấy, chào mừng anh em đến với cái gọi là "nghịch lý chung cư Hà Nội"! Một bên thì giảm giá như xả hàng tồn kho, một bên thì ngạo mễ dựng giá chót vót. Nghe tưởng vô lý, nhưng bóc tách ra thì thấy nó... hợp lý đến mức giật mình!
Một bên "ngợp thở", một bên "thong dong" 🤷♀️
Số liệu báo cáo Quý II chỉ ra rất rõ: Giá chung cư cũ (thị trường thứ cấp) bình quân khoảng 85 triệu/m², giảm nhẹ 2%. Những khu từng "hot hòn họt" như Xa La, Trung Hòa - Nhân Chính cũng dạt dào hạ nhiệt.
Trong khi đó, ở "vũ trụ sơ cấp" (dự án mới mở bán), giá trung bình toàn 120–180 triệu/m². Mấy dự án phía Đông, phía Tây toàn 87–117 triệu/m², còn đụng vào hàng sang ở nội đô thì chuẩn bị tinh thần nhẹ nhàng... 144–250 triệu/m²!
Vì sao lại có sự lệch pha buồn cười này?
👉 Gốc rễ nằm ở NGƯỜI BÁN: Dân đầu tư cá nhân mua chung cư cũ đa phần dùng đòn bẩy ngân hàng. Giờ lãi thả nổi vọt lên cao, gánh không nổi gãy lưng thì buộc phải xả hàng cắt lỗ để cứu lấy cái mạng. Còn các bác Chủ đầu tư dự án mới? Tiền họ dày, sức chịu đựng vô biên, tội gì phải vội!
👉 Giá đất, vật liệu tăng làm "sàn giá cứng": Bảng giá đất mới tăng tới 26%, vật liệu xây dựng tăng 3–5%. Chi phí đầu vào đắt đỏ thế thì CĐT muốn giảm giá cũng chẳng khác nào tự lấy đá ghè chân mình.
👉 Toàn hàng "cao cấp" chiếm sóng: Toàn dự án ở đất vàng, phân khúc trung-cao cấp trở lên. Căn hộ vừa túi tiền mất hút trên bản đồ, nên giá bình quân bị kéo lên cao vút là điều dễ hiểu.
🤷♀️ Và "vũ khí bí mật": Áp lực từ Ngân hàng! Dự án mới chính là tài sản thế chấp của CĐT tại ngân hàng. Giờ mà công khai giảm giá niêm yết, ngân hàng định giá lại tài sản thấp xuống thì CĐT "ăn đủ". Cho nên, thay vì giảm giá gốc, họ chọn chiêu "giảm giá kỹ thuật": Chiết khấu, tặng voucher, tặng xe, hỗ trợ lãi suất... chứ quyết không chịu hạ giá niêm yết trên hợp đồng.
Vậy anh em cầm tiền mặt nên làm gì lúc này?
Túm lại, thị trường đang chia làm hai phe rõ rệt: Một bên bán vì áp lực dòng tiền (thứ cấp), một bên giữ giá vì bài toán tài chính doanh nghiệp và ngân hàng (sơ cấp).
Nếu anh em đang sở hữu "quyền lực tuyệt đối" — tức là TIỀN MẶT (nhấn mạnh là tiền mặt chứ đừng dại đi vay đợt này nhé):
1. Săn hàng thứ cấp: Đây đúng là "mỏ vàng" để anh em ép giá những chủ nhà đang ngợp tài chính. Nhưng nhớ chọn căn đã có sổ đỏ, hạ tầng hoàn thiện cho chắc ăn.
2. Nếu mua sơ cấp: Đừng để cái giá niêm yết làm cho hết hồn! Hãy lấy máy tính ra, cộng trừ toàn bộ gói chiết khấu thanh toán sớm, quà tặng, ưu đãi lãi suất... quy hết ra tiền mặt để xem GIÁ THỰC MUA là bao nhiêu. Đợt này các CĐT đang đua nhau ra gói ưu đãi "đậm đà" lắm đấy!
Đấy, hiểu đúng bản chất cuộc chơi rồi thì đỡ phải thắc mắc tại sao người ta vừa cắt lỗ vừa hét giá. Việc của mình bây giờ là: Cầm tiền thật chặt, soi cho kỹ, và chỉ xuống tiền khi thấy cái giá thực sự chạm đúng "đáy" an toàn của mình!