Điều người mua nhà cần chú ý đầu tiên là thông tin, gồm: thông tin về thị trường, thông tin về chủ đầu tư, thông tin về dự án…. Trong bài 1 của series này đã đề cập tới số liệu 71% số người được hỏi trả lời “ không biết tìm lời khuyên tin cậy về tài chính ở đâu”.

Thực tế, mỗi khi thị trường BĐS khó khăn là “bội thực” hội thảo, tọa đàm, talkshow ….về BĐS, về tiềm năng thị trường. Có một điều khá thú vị nhưng ít ai để ý đó là, đứng đằng sau hầu hết các hội thảo, tọa đàm, talkshow thường là một công ty, tập đoàn BĐS nào đó và khách mời cũng thường là những người có “quyền lợi liên quan”!

Thị trường tràn ngập thông tin “một chiều” với các thông điệp chung như: thời cơ đầu tư đã tới, thị trường đã vào vùng đáy, BĐS là kênh trú ẩn dòng tiền, thị trường như chiếc lò so bị nén sẽ bật mạnh…vv và vv. Người mua nhà có thể là người lao động bình thường, nhà khoa học, quan chức…doanh nhân thành đạt… họ có thể đã thành công, giàu có từ lĩnh vực nào đó nhưng thường ít kiến thức và kinh nghiệm về thị trường BĐS nên dễ tin, bị tác động và nghe theo là điều dễ hiểu. Vì theo “Thuyết nói dối lớn” - do trùm phát xít Hitler khởi sướng ‘lời nói dối dù lớn tới đâu cũng không phải là vấn đề, mọi người sẽ tin nếu nó được lặp lại đủ nhiều’.

Sẽ là không đầy đủ nếu chỉ hô hào “cảnh giác” như trên, vì thông tin luôn có thật, có giả, có tốt có xấu….vấn đề là người mua cần có năng lực thẩm tra, xác minh, đánh giá thông tin và có khả năng ngoảnh mặt với cám dỗ hay không?

Ta tạm chia các loại thông tin thị trường thành 3 nhóm:

- Nhóm TT 1 là những thông tin ‘rõ như ban ngày’ mà “người trần mắt thịt” ai cũng nhận thức được.

- Nhóm TT 2 có độ “ẩn” cao hơn như năng lực, uy tín của chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án, của BĐS dự kiến mua

- Nhóm TT3 là các chủ chương của Chính phủ liên quan tới BĐS; các chính sách tiền tệ, tín dụng; diễn biến và xu thế các kênh đầu tư….

Dưới góc nhìn “ Biết địch” thì cả 3 Nhóm TT đều trực tiếp hoặc gián tiếp tác động tới thị trường BĐS nói chung hay BĐS cụ thể nào đó nói riêng, ứng xử ra sao ? Hành động thế nào ? Thành công hay không ? phụ thuộc vào “ Biết ta” khá lớn, cụ thể:

- Đối với thông tin Nhóm TT 1 - với những điều đã quá rõ ràng như cam kết lợi nhuận gấp đôi lãi suất ngân hàng 12% ( CoCo Bay Đà Nẵng),  15% ( Bavico Nha Trang) = 150% lợi nhuận TB ngành trong khi dự án mới bắt đầu xây dựng; hay ngân hàng tốt “đột xuất” khi cho người mua nhà vay tới 80% giá trị căn hộ và hỗ trợ toàn bộ lãi suất trong vòng 24-36 tháng …vv.  Nếu người mua vẫn “dính”, vẫn “ mắc” thì chỉ có thể giải thích đó là “lòng tham” mà thôi (xin lưu ý bài viết không đề cập tới đối tượng đầu cơ, lướt sóng).

- Với Nhóm TT 2 thì người mua nhà tốt nhất nên mua những BĐS đã có pháp lý rõ ràng như: đã có sổ đỏ, dự án đã hoàn thành hay ít nhất là hợp đồng mua bán… nên tránh những hình thức mua - bán dưới dạng hứa mua - hứa bán, hợp đồng góp vốn…đặc biệt giai đoạn hiện nay thì khả năng CĐT thực hiện đúng cam kết là rất thấp.

- Lời nhắn nhủ về cách ứng xử với Nhóm TT 3 là người mua nhà nên tìm tới những công ty tư vấn, người bán hàng có “tâm” và có “tầm” để tham khảo, tư vấn. Thực tế xung quan ta không thiếu gì người thành đạt và giàu có nhưng lại không thành công khi mua BĐS vì nghe người tư vấn có “tâm” nhưng thiếu “tầm” hoặc ngược lại.

Sự kiện vỡ lở năm 2019, ông chủ Hãng xúc xích Đức Việt bán cả công ty đang ăn nên làm ra, nghe theo lời “tư vấn” của Chủ Ngân hàng và Chủ dự án vay thêm tới 400 tỷ để tất tay đầu tư tới 600 tỷ đồng vào CoCo Bay Đà Nẵng để rồi ngậm đắng nuốt cay…. là một ví dụ điển hình đáng đi vào sách giáo khoa về kinh doanh và đầu tư. 

Vấn đề thứ hai mà người mua nhà, bất động sản tiêu dùng nên lưu ý chính là thời thời điểm mua.

Trong lúc thông tin thật giả lẫn lộn như đã phân tích ở trên, người mua cần kiên định với mục đích mua nhà là để ở, để tiêu dùng của mình và đừng phân tâm vì những mục tiêu kép khác như x2, x3 tài sản…vv. Tùy vào mục đích mua và loại BĐS là có ứng xử hợp lý nhất, chẳng hạn:

   + Với loại căn hộ, nhà riêng “bình dân”  mức giá 1-1,5 tỷ… thì nếu có cơ hội thì nên mua ngay vì phân khúc này luôn khan hiếm do mất cân đối Cung - Cầu bấy lâu nay và chưa có dấu hiệu cải thiện trong thời gian tới.

   + Với căn hộ trung và cao cấp, hiện đang neo giá rất cao (lý do đã đề cập phần cuối của Bài 1- series này). Xét về tổng thể thị trường cho phép ta nhận định: khả năng CĐT tiếp tục neo và giữ giá ở mức cao như hiện nay là không thực tế.

Khác với giai đoạn 2012 - 2013 khi giá BĐS giảm tới 30-50% sau nhiều tháng neo cao, đợt này vốn tín dụng bị thắt từ từ, lãi suất ngân hàng thấp….nhưng cả nền kinh tế đang bị bầm dập vì Covid (GDP năm 2012 và 2013 lần lượt là  6,25 % và 6,42% trongkhi GDP năm 2020 chỉ là 2,91% và năm 2021 dự kiến khoảng 3,5-4%).

Hơn nữa, phần lớn khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp của phân khúc BĐS trung và cao cấp là tầng lớn trung lưu - đối tượng đã bắt đầu thấm và ngấm sự tác động kép từ những thói quen tiêu dùng vốn có của họ là mạnh tay mua sắm các tiêu sản (mua xe, mua nhà trả góp, thanh toán bằng thẻ tín dụng…vv).

Covid đã hủy hoại, cướp đi việc làm và thu nhập của hầu hết mọi tầng lớp xã hội (67% người Việt bị căng thẳng về tài chính trong đó có tới 62% “ ngập” trong nợ nần) theo Báo cáo của Backbase - đã đề cập trong bài 1 của Series này.... không ít người trong giới “áo trắng cổ cồn” lâm vào thế ‘ tiến thoái lưỡng nan’ khi vừa bị giảm/đứt thu nhập trong khi vẫn phải trả gốc và lãi cho các khoản vay trả góp.

Từ thực tế đó có thể dự đoán rằng, sẽ có một đợt bán cắt lỗ mạnh từ các nhà đầu tư thứ cấp hoặc mua nhà trả góp cộng với làn sóng giải chấp từ ngân hàng đối với các nhà đầu tư lớn, các sàn BĐS ôm nhiều hàng và sức ép mạnh từ sự thiếu hụt lớn về dòng tiền để trả nợ, chi phí doanh nghiệp ... đối với hầu hết các CĐT…. tạo nên lực tổng hợp, tác động lên phân khúc BĐS trung và cao cấp ....việc giảm giá sẽ là điều khó tránh, vậy nên người mua nhà nên tiếp tục.... chờ.

Chỉ nên mua nhà ở những dự án đã hoàn thành, tìm mua nhà của các nhà đầu tư thứ cấp và nếu nhu cầu nhà ở là bức thiết thì thuê nhà một thời gian trước khi mua sẽ là những giải pháp khônngoan dành cho người mua nhà để ở trong giai đoạn hiện nay.

Với người mua BĐS để khai thác dòng tiền, giữ tài sản như mua để cho thuê, làm cơ sở kinh doanh, giữ  giá trị tài sản...vv. Thoạt nhìn thì đúng là cơ hội đã tới, khi hàng loạt khách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê đóng …. . tuy nhiên có mấy điểm cần lưu ý dưới đây.

- Thương mại điện tử đã và đang dần trở thành xu thế, cộng với sự lớn mạnh không ngừng của hệ thống cửa hàng tiện lợi và sự thay đổi nhanh chóng trong thói quen tiêu dùng, mua bán online … đã và đang bóp dần thị trường nhà mặt phố, shophouse…..

- Đối với những tài sản có giá trị lớn như khách sạn, resorts… Người mua cũng chớ vội vàng do các rao bán hiện này chủ yếu là khách sạn mini nhỏ, cơ sở kinh doanh xa trung tâm, kém hiệu quả...vv, khách sạn lớn 5 sao, khu resort cao cấp chưa rao bán nhiều vì chúng đang là tài sản thế chấp, là hình ảnh, là thương hiệu của  các ông chủ, tập đoàn BĐS...và chỉ bị bán khi chủ của nó lâm vào bước đường cùng....điều đó có nghĩa người mua vẫn nên… chờ!