Hiện tại và tương lai của thị trường BĐS chắc chắn sẽ trực tiếp tác động tới các đối tượng tham gia thị trường. Với bài viết ngắn, trong vai “người trong cuộc” tác giả tiếp tục chia sẻ đôi điều với các đối tượng tham gia thị trường- hy vọng mang lại lợi ích cho ai đó!

Ta là ai ?

Trước hết, cần thống nhất với nhau cách hiểu về “Biết ta” ở đây là sự hiểu biết thấu đáo về bản thân với tư cách là đối tượng tham gia thị trường. Cần làm rõ: ta là ai ? tham gia thị trường với vai trò gì ? mục đích và động cơ là gì? sức khỏe tài chính, kiến thức kinh nghiệm và năng lực phán đoán ra sao ? khẩu vị đầu tư thế nào? mức độ tham gia thị trường đến đâu?…vv

Có 2 “phe” tham gia thị trường BĐS là Bên mua và Bên bán. Bên mua gồm: người mua nhà/đất/BĐS thương mại, người đầu tư; Bên bán gồm: người bán, chủ đầu tư. Ngoài ra, Môi giới đóng vai trò rất quan trọng, không chỉ là cầu nối, chất xúc tác giữa Bên mua và Bên bán, trong nhiều trường hợp Môi giới tham gia mua hoặc bán, thậm chí khoác cả 2 áo trong cùng một thương vụ mua-bán BĐS. Tham gia thị trường với vai trò gì thì tự người tham gia đều hiểu, tuy nhiên không phải ai cũng “ Biết ta” một cách đầy đủ.

Hãy cùng tìm hiểu qua vài ví dụ thực tiễn dưới đây:

(1) Khẩu vị đầu tư ( KVĐT) khác nhau thì hoạt động đầu tư cũng thường khác nhau. Ví dụ, với số tiền như nhau, cùng đầu tư vào một dự án, người có KVĐT thận trọng có xu hướng xuống hết tiền và làm sổ đỏ ngay cho chắc; người có KVĐT mạo hiểm lại dùng số tiền đó đặt cọc nhiều ô đất, sử dụng thêm đòn bảy tài chính kết hợp đàm phán thời gian giữ cọc lâu… để lướt sóng .

(2) Kiến thức và kinh nghiệm dẫn tới hành vi đầu tư cũng khác nhau. Cùng một tình huống, hoàn cảnh người đầu tư có kiến thức và kinh nghiệm (tạm gọi là Fn) thường hành xử khác so với người đầu tư BĐS lần đầu (Fo). Chẳng hạn, đứng trước cơn sốt đất, cùng chứng kiến cảnh tập nập người xe, mua mua, bán bán, đặt cọc, chốt sales…vv. Fo dễ bị lôi cuốn, hăm hở nhập cuộc trong khi Fn lại cân nhắc và ít khi tham gia khi cơn sóng đã lên cao. Chính vì vậy Fo hay thua lỗ vì “đu đỉnh, bán đáy” còn Fn lại đủng đỉnh “ mua của người chán, bán cho người thèm” kiếm bội tiền. Khi gặp biến cố, thị trường khó khăn… Fn sẵn sàng bỏ cọc, cắt lỗ… để thoát hàng, trong khi đó Fo hay tiếc giá, cố níu kéo … vay mượn thêm trả theo tiến độ… tới khi không chịu nổi lãi suất, hoặc thấy nhiều người bán … lại hoảng sợ nháo nhào tìm mọi cách để bán và thường mất mát, thua lỗ hơn nhiều.

Ở vị trí Chủ đầu tư (CĐT) dưới góc nhìn “kiến thức và kinh nghiệm “ thấy khá nhiều điều thú vị đã và đang diễn ra trong thực tiễn thị trường hiện nay.

Trong giai đoạn 2014-2018, thị trường BĐS uptrend, không ít CĐT gặt hái được thành công lớn. Đầu tư đâu thắng đó ! Nhiều CĐT thừa thắng xông lên, dùng tiền thu từ dự án trước để “chạy” thêm dự án, sử dụng tốt đa đòn bảy tín dụng và cấp tập phát hành trái phiếu với lãi suất cao … để tăng thêm dự án, mở rộng quỹ đất. Chẳng hạn, sinh sau đẻ muộn vào năm 2016, Sunshine Group thần tốc tăng vốn lên 10 lần trong 9 tháng từ 300 tỷ lên 3000 tỷ đồng; CEO vụt lớn từ công ty nho nhỏ ở Hà Nội thành gã BĐS khổng lồ đầu tư khắp các tỉnh thành từ bắc vào nam … để rồi cả 2 hiện đang phải đánh vật với khối nợ khổng lồ trong khi đống hàng tồn kho ngày càng chồng chất….

Trong khi nhiều CĐT đang say sưa ngủ quên trên chiến thắng, ra sức vay nợ để mở rộng quỹ đất thì ngay từ cuối năm 2018 Vingoup lại âm thầm chuyển nhượng dự án VinHome Vĩnh Phúc, sau đó chuyển nhượng một phần dự án VinHomes Ocean Park Long Biên, Hà Nội, dự án VinHome Grand Park quận 9, TP Hồ Chí Minh. Đầu năm của 2019 khi dấu hiệu thị trường BĐS khó khăn rõ ràng thì rút khỏi hàng loạt đại dự án như Công viên Safari 450 ha tại Củ Chi, Sài Gòn; giữa năm 2020 rút khỏi dự án Tổ hợp sân Golf và vui chơi giải trí ở Đông Triều, Quảng Ninh; siêu dự án 3.490 ha ở Bến Lức - Long an, và đầu năm 2021 lại rút khỏi siêu dự án 1.145 ha tại Thuỷ Nguyên, Hải Phòng và 2 dự án 500 ha tại Thạch Thất, Hà Nội…

Chừng đó ví dụ để khẳng định rằng “ … Biết ta” quan trọng tới nhường nào ! Khi hiểu rõ ta là ai ? ta như thế nào? và đang ở đâu trong thị trường …. đối chiếu với “ Biết địch” ( đã được trình bày trong bài 1) từ đó sẽ có những nhận định và giải pháp phù hợp và hiệu quả.