Nhiều gia đình bị thu hồi đất thời gian gần đây đều rơi vào một trạng thái khá giống nhau. Trước lúc nhận tiền đền bù thì nghĩ bụng: “Thôi cũng được, cầm cục tiền rồi mua chỗ khác ở"...

Nhưng tới lúc bắt đầu đi tìm nhà mới mới thấy khoảng cách giữa tiền đền bù và giá thị trường nó không còn là khoảng cách nữa, mà là vực sâu. Có những nơi người dân nhận vài chục triệu một mét vuông theo khung cũ, trong khi nhà đất khu vực xung quanh đã bị thị trường đẩy lên vài trăm triệu một mét từ lâu. Cầm tiền xong nhìn bảng giá nhà mà cảm giác giống đi siêu thị với 200 nghìn trong túi giữa thời bão giá: đi một vòng rồi lặng lẽ đi về.

Nhiều người nhìn kế hoạch “giãn dân 860.000 người” rồi mặc định nguồn cầu nội đô sẽ giảm mạnh. Nhưng vấn đề là kế hoạch này kéo dài tới tận 2045, tức gần 20 năm. Chia trung bình ra thì mỗi năm di dời vài chục nghìn người, trong khi dân nhập cư vào Hà Nội vẫn tăng đều mỗi năm. Người chuyển ra chưa hết thì người mới đã tiếp tục đổ vào. Hà Nội giống một cái bể nước mà đầu xả mở nhỏ giọt còn đầu cấp thì mở hết cỡ. Thành ra nhìn trên giấy là “giãn dân”, nhưng nhìn ngoài đường giờ cao điểm thì nhiều người vẫn có cảm giác dân số Hà Nội đang sinh sôi bằng phương pháp phân thân vô tính.

Cái khó nhất của tái định cư không nằm ở chuyện chuyển nhà, mà là chuyển cả cuộc sống. Một gia đình sống ở nội đô vài chục năm không chỉ gắn với cái nhà, mà còn gắn với công việc, trường học, khách quen, thu nhập, sinh hoạt hàng ngày. Bố mẹ bán hàng ở phố cũ, con học trường gần nhà, ông bà quen bệnh viện tuyến trung tâm. Giờ chuyển ra khu đô thị mới nghe thì văn minh, đường rộng cây xanh hồ nước đầy đủ, nhưng để một gia đình đánh đổi toàn bộ nếp sống quen thuộc ấy không hề dễ. Đó là lý do rất nhiều người sau khi nhận suất tái định cư lại tìm cách bán sang tay, rồi quay lại mua nhà trong ngõ hoặc căn hộ nhỏ hơn ở khu vực cũ để tiếp tục cuộc sống quen thuộc.

Và chính điểm này mới tạo ra áp lực lớn cho thị trường nội đô. Người bị giải tỏa mặt đường gần như không còn khả năng mua lại mặt đường nữa, vì giá đã bị kéo lên quá cao. Họ buộc phải hạ phân khúc xuống. Từ nhà mặt phố xuống nhà trong ngõ. Từ nhà đất xuống chung cư. Từ căn rộng xuống căn nhỏ hơn. Điều đó đồng nghĩa dòng tiền đền bù sẽ dồn trực tiếp vào hai nhóm tài sản: nhà trong ngõ và căn hộ nội đô. Đây lại đúng là hai phân khúc vốn đã thiếu nguồn cung từ trước.

Theo nhiều báo cáo thị trường, Hà Nội đang thiếu hàng chục nghìn căn hộ mỗi năm so với nhu cầu thực tế. Phân khúc bình dân gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Trong khi đó quy hoạch mới lại tiếp tục siết chiều cao, siết mật độ xây dựng, hạn chế phát triển thêm trong khu vực trung tâm. Tức là cầu vẫn tăng nhưng van nguồn cung thì bị khóa ngày càng chặt. Mà thị trường bất động sản có một quy luật rất đơn giản: thứ gì càng khan hiếm trong khi nhu cầu càng lớn thì giá càng khó giảm.

Nhiều người vẫn nghĩ nhu cầu ở nội đô chỉ là tâm lý “thích ở trung tâm cho sang”. Thực ra phần lớn là nhu cầu rất thực dụng. Hà Nội tập trung gần như toàn bộ hệ thống trường đại học lớn, bệnh viện tuyến đầu, cơ quan hành chính, việc làm thu nhập cao và mạng lưới dịch vụ dày đặc. Sinh viên học xong thường ở lại làm việc, khóa mới lại tiếp tục đổ về. Người ngoại tỉnh vẫn coi Hà Nội là nơi có nhiều cơ hội nhất miền Bắc. Thành ra nhu cầu ở gần trung tâm không phải cảm xúc nhất thời mà là nhu cầu sinh tồn kinh tế rất thật.

Điều bi hài nhất nằm ở chỗ: quy hoạch vốn được kỳ vọng giúp đô thị đẹp hơn, giãn dân hơn, sống tốt hơn, nhưng trong ngắn và trung hạn lại có thể vô tình tạo thêm áp lực giá nhà cho chính người dân bình thường. Người có tiền thật nhiều thì không quá bị ảnh hưởng vì họ luôn có lựa chọn. Người quá giàu vẫn mua được nhà đẹp hơn. Chỉ có tầng lớp trung lưu và người bị giải tỏa là chới với nhất. Cầm tiền đền bù trong tay nhưng nhìn quanh lại không biết mình đủ khả năng mua ở đâu để tiếp tục sống như trước.

Và đó mới là nghịch lý lớn nhất của câu chuyện quy hoạch ở Hà Nội hiện nay: người ta tưởng di dời dân sẽ làm nhà nội đô rẻ đi, nhưng rất có thể chính quá trình ấy lại đang tạo thêm một lực cầu khổng lồ cho chung cư và nhà trong ngõ. Không phải vì người dân muốn đầu cơ. Mà đơn giản vì sau tất cả biến động, ai cũng chỉ muốn tìm một chỗ ở đủ gần nơi mình từng sống, đủ để cuộc đời không bị đảo lộn quá nhiều.