Nếu quy đổi lại theo diện tích thông thủy thì mức giá này thật ra khá mềm hơn kỳ vọng của nhiều người, đặc biệt trong bối cảnh trước đó không ít môi giới và nhà đầu tư đã bắt đầu “vẽ” một mặt bằng giá mới như thể Hà Nội sắp hóa Hong Kong tới nơi.
Điều đáng nói ở đây không nằm ở chuyện dự án này đắt hay rẻ, mà nằm ở việc một chủ đầu tư lớn như Masterise bắt đầu chấp nhận mở cuộc chiến giá để đổi lấy thanh khoản. Đây gần như là tín hiệu rõ ràng đầu tiên cho thấy thị trường sơ cấp hiện tại đang khó bán hơn rất nhiều so với những gì mọi người vẫn cố tỏ ra lạc quan trên Facebook.
Thời gian vừa rồi nhìn ngoài thì thị trường có vẻ sôi động đấy. Event mở bán đông người, booking nghe cũng nhiều, livestream flycam nhạc hùng tráng như sắp cất cánh tới Dubai. Nhưng giao dịch thực tế thì khá khác. Nhiều người đi xem nhà lúc này tâm lý giống đi siêu thị ngày cuối tháng: cầm lên đặt xuống rất nhiều nhưng tới quầy thanh toán thì bắt đầu thấy tim đập nhanh.
Thực tế là dù lãi suất thời gian qua đã tương đối tốt, chính sách hỗ trợ cũng kéo rất dài, nhưng thanh khoản trên thị trường sơ cấp vẫn khá yếu. Điều này chứng tỏ vấn đề bây giờ không còn đơn thuần là “thiếu ưu đãi”, mà là người mua đang bắt đầu sợ vay và sợ xuống tiền ở vùng giá quá cao.
Nói đơn giản hơn là giai đoạn trước nhiều người mua nhà với tâm lý: Không mua bây giờ mai lại tăng.
Còn bây giờ tâm lý phổ biến bắt đầu thành: Thôi chờ thêm tí biết đâu lại có deal ngon hơn.
Mà khi người mua bắt đầu biết chờ thì thị trường sẽ khác ngay. Chủ đầu tư cũng không thể mãi neo giá kiểu “anh thích thì anh bán” được nữa vì áp lực dòng tiền, chi phí vốn và hàng tồn vẫn nằm đó. Không ai xây dự án nghìn tỷ để rồi mỗi tháng ngồi ngắm sa bàn cho vui cả.
Cá nhân mình nghĩ đây mới chỉ là khởi đầu thôi. Sau dự án này, thị trường sẽ bắt đầu nhìn rất kỹ vào số lượng booking thật, tỷ lệ chốt thật và chính sách giá của các dự án tiếp theo. Nếu những ông lớn tiếp tục phải điều chỉnh mặt bằng giá hoặc tăng hỗ trợ tài chính thì khả năng cao thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh thanh khoản thực sự.
Riêng thị trường thứ cấp, đặc biệt các dự án đã bàn giao, mình nghĩ thời gian tới sẽ xuất hiện khá nhiều căn giảm giá ở nhóm nhà đầu tư gãy dòng tiền. Nhất là những người dùng đòn bẩy cao trong giai đoạn đỉnh hưng phấn trước đây. Đến kỳ trả lãi mà căn hộ nằm im như tượng thì áp lực tâm lý kinh khủng lắm, lúc đó bài toán không còn là lời bao nhiêu mà là “thoát được chưa”.
Nên với những người mua để ở và có sẵn tiền mặt, mình vẫn nghĩ chưa cần phải quá vội. Năm nay và có thể cả năm sau nữa, cơ hội mua được bất động sản với giá hợp lý vẫn còn khá nhiều.
Thị trường lúc này không còn là cuộc chơi của ai hô to hơn nữa, mà bắt đầu quay lại đúng bản chất: ai cầm tiền thật sẽ có lợi thế.
Còn với những bạn dòng tiền yếu mà vẫn cố FOMO ở giai đoạn này thì nói thật, cảm giác trả lãi vay trong lúc thị trường đứng hình nó không “chiến thần đầu tư” như trên TikTok đâu. Nó giống cảm giác mở mắt mỗi sáng thấy ngân hàng đứng cuối giường hơn 😆