Điều buồn cười nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là có những thứ sinh ra với mục tiêu giúp người dân “dễ tiếp cận nhà ở hơn”, nhưng chỉ cần đi qua vài chu kỳ tăng giá là tự động biến thành tài sản đầu tư khiến chính người thu nhập trung bình cũng không còn với tới nổi.

Hồi trước nhắc tới nhà ở xã hội, nhiều người còn có tâm lý hơi coi thường. Nào là vị trí xa, tiện ích vừa phải, cộng đồng cư dân không “sang”, mua để ở thôi chứ đầu tư gì. Nhưng thị trường mấy năm gần đây đã chứng minh một chân lý khá đau lòng: ở Việt Nam, chỉ cần là nhà nằm trong nội đô Hà Nội mà có pháp lý ổn, có dân cư ở thật, có hạ tầng sống được thì sớm muộn gì giá cũng leo thang như chơi coin mùa uptrend.

Ngày xưa nhiều người mua Tây Nam Linh Đàm chắc cũng chỉ nghĩ đơn giản là có chỗ ở ổn định, đỡ cảnh đi thuê, tài chính vừa sức. Chứ ít ai nghĩ vài năm sau căn hộ mình mua để “an cư” lại trở thành tài sản tăng giá mạnh tới mức người mua sau phải ngồi tính toán như làm đề thi tài chính cá nhân.

Mà nhìn kỹ mới thấy cái cay của thị trường bây giờ nằm ở chỗ đó. Những sản phẩm từng được xem là “vừa túi tiền” giờ đã vượt khỏi túi tiền của chính nhóm khách hàng mà nó sinh ra để phục vụ. Thành ra mới xuất hiện nghịch cảnh rất hài: nhà ở xã hội nhưng giá giao dịch thứ cấp thì ngày càng mang vibe “xã hội thượng lưu”.

Cũng khó trách người bán. Vì trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội ngày càng đắt đỏ, đất nội đô thì hiếm, chi phí xây dựng leo thang, pháp lý kéo dài… thì những khu đã hình thành cộng đồng dân cư, có sổ, có tiện ích sống ổn định tự nhiên trở thành hàng có giá trị. Người mua bây giờ nhiều khi không mua mỗi căn hộ nữa, họ mua luôn cả sự hoàn thiện của một khu vực sống.

Nhưng nhìn cảnh một căn 50m2 giá gần 5 tỷ cũng đủ hiểu vì sao nhiều người trẻ giờ càng ngày càng thấy chuyện mua nhà giống một trò chơi sinh tồn. Lương tăng không kịp giá nhà, còn tốc độ tăng giá căn hộ thì nhiều lúc nhìn còn hăng hơn KPI sale cuối quý.

Nên đôi khi đọc mấy tin kiểu này vừa buồn cười vừa hơi chua chát. Vì hóa ra thứ tăng giá bền vững nhất ở các thành phố lớn nhiều năm qua không phải vàng, không phải chứng khoán, mà là những căn nhà từng được xây ra với hy vọng giúp người bình thường “dễ thở” hơn 😅

Bản chất ban đầu của nhà ở xã hội đâu phải để đầu tư. Nó được sinh ra như một chiếc phao cho những người thu nhập trung bình thấp, những người đi làm mòn dép vẫn chưa chắc mua nổi nhà thương mại. Nó là một chính sách an sinh nhiều hơn là một sản phẩm tài chính.

Nhưng rồi thị trường đi qua vài cơn sốt giá, nguồn cung nhà vừa túi tiền ngày càng teo tóp, giá căn hộ thương mại cứ phi mã như được gắn rocket phía sau… và thế là nhiều dự án NOXH bắt đầu tăng giá mạnh trên thị trường thứ cấp.

Có những căn hồi đầu vài trăm triệu tới hơn 1 tỷ, giờ giao dịch gấp 2, gấp 3, thậm chí hơn nữa. Thành ra xuất hiện một nghịch lý rất kỳ lạ: thứ được tạo ra để giúp người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, cuối cùng lại trở thành tài sản mà chính người thu nhập thấp đời sau cũng không mua nổi.

Đó là lúc câu hỏi bắt đầu xuất hiện: Liệu chúng ta có đang đi lệch khỏi mục tiêu ban đầu của NOXH hay không?

Vì nếu một chính sách an sinh cuối cùng lại vận hành như một kênh đầu tư sinh lời, thì chắc chắn sẽ có người tìm cách tận dụng nó. Và thực tế thì ai làm thị trường lâu cũng biết chuyện “suất ngoại giao”, “đứng tên hộ”, “lách điều kiện”, “mua xong chờ đủ năm để bán chênh”… vốn không phải chuyện hiếm.

Nhiều người sẽ phản biện: Người ta bỏ tiền ra mua thì người ta có quyền hưởng lợi từ tài sản chứ. Điều đó cũng không sai.

Nhưng nếu nhìn rộng hơn thì sẽ thấy cái khó nằm ở chỗ: NOXH không hoàn toàn là hàng hóa thị trường bình thường. Nó thường được hưởng rất nhiều ưu đãi từ thuế, quy hoạch, thủ tục, tín dụng... Tức là xã hội đang cùng góp nguồn lực để tạo ra quỹ nhà này với mục tiêu giúp người cần nhà thật sự có cơ hội an cư. Nếu cuối cùng nó trở thành một vòng quay đầu cơ hoặc tích lũy tài sản thì câu chuyện bắt đầu mất đi ý nghĩa ban đầu.

Thế nên mới có ý kiến: Có nên siết chuyện mua bán NOXH mạnh hơn không? Hoặc thậm chí chỉ cho thuê dài hạn thay vì cho sở hữu và bán lại?

Nghe thì hơi cực đoan nhưng thật ra nhiều nước đã áp dụng mô hình tương tự. Nhà ở xã hội được cho thuê ổn định với giá thấp, người dân có quyền ở lâu dài nhưng không được mua bán kiếm lời như tài sản đầu tư. Cách này giúp quỹ nhà giữ đúng mục tiêu phục vụ an sinh thay vì bị thị trường hóa hoàn toàn sau vài năm.

Nhưng nếu chỉ cho thuê mà không được sở hữu, rất nhiều người sẽ cảm thấy mình mãi ở trạng thái tạm bợ. Chưa kể khi không được mua bán, chuyển nhượng thì người dân cũng mất đi một cơ hội tích lũy tài sản quan trọng trong đời.

Nếu thả quá tự do thì NOXH dễ bị đầu tư hóa. Nhưng nếu siết quá mạnh thì lại giảm động lực tham gia của cả người dân lẫn doanh nghiệp.

Cái đáng lo nhất hiện nay không phải chỉ là chuyện NOXH tăng giá. Mà là khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đang ngày càng xa tới mức ngay cả phân khúc từng được xem là “cứu cánh” cũng bắt đầu vượt khỏi khả năng của nhiều người trẻ.