Một số người bắt đầu liên tưởng đến kịch bản Trung Quốc giai đoạn 2021–2022 với những “thành phố ma”, các dự án dang dở và cú sụp đổ mang tính biểu tượng của China Evergrande Group.

Nhưng nếu tách cảm xúc ra khỏi con số, câu hỏi quan trọng hơn là: 11 triệu tỷ đó thực chất là gì, và nó phản ánh điều gì về thị trường Việt Nam?

Trước hết, cần nhìn nhận rõ bản chất: đây không phải là nợ xấu hay “quả bom” sắp nổ, mà là giá trị tài sản bảo đảm đang được hệ thống ngân hàng nắm giữ. Trong bối cảnh tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế vào khoảng 19 triệu tỷ đồng, việc bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản thế chấp cho thấy một thực tế quen thuộc: địa ốc vẫn là “cái neo” của hệ thống tài chính.

Tuy nhiên, chính vì là “cái neo”, bất động sản cũng đồng thời là khu vực nhạy cảm nhất. Khi giá trị tài sản tăng, hệ thống được củng cố; nhưng nếu giá trị suy giảm mạnh, rủi ro cũng sẽ lan rộng. Vì vậy, nỗi lo không phải là không có cơ sở, nhưng cũng không thể đánh đồng với kịch bản đã xảy ra tại Trung Quốc.

Điểm khác biệt cốt lõi nằm ở cấu trúc thị trường. Nếu như cuộc khủng hoảng tại Trung Quốc bắt nguồn từ tình trạng dư thừa nguồn cung quy mô lớn, với hàng triệu căn hộ không có người ở, thì thị trường Việt Nam hiện lại mang đặc điểm gần như ngược lại: thiếu nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực.

Chỉ cần nhìn vào thực tế ở Hà Nội sẽ thấy rõ điều đó. Một căn nhà cũ trong ngõ nhỏ ở khu vực trung tâm có thể rơi vào trạng thái “ế” suốt nhiều tháng, nhưng ngay khi thông tin quy hoạch mới được công bố, lập tức trở thành tài sản được săn đón. Giá trị không đến từ kỳ vọng tài chính thuần túy, mà gắn chặt với quy hoạch đô thị và khả năng sử dụng thực tế.

Chính yếu tố quy hoạch đang đóng vai trò như một “bộ lọc” tự nhiên của thị trường. Khi đồ án quy hoạch Thủ đô công bố ngày 13/3/2026 được đưa ra lấy ý kiến, nó không chỉ là một bản vẽ kỹ thuật mà thực chất là tấm bản đồ phân luồng dòng tiền. Những khu vực nằm trên trục hạ tầng mới, gần các tuyến metro hay vành đai sẽ trở thành điểm hút vốn, trong khi những khu vực vướng hành lang bảo vệ hoặc công trình công cộng có thể lập tức mất thanh khoản.

Song song với quy hoạch, dòng tín dụng cũng đang tạo ra một lực đẩy đáng kể. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng hơn 36%, trong đó tín dụng dành cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng gần 50%. Điều này cho thấy dòng tiền đang ưu tiên khơi thông nguồn cung dự án.

Tuy nhiên, sự “lệch pha” lại nằm ở phía cầu. Tín dụng dành cho người mua nhà, đặc biệt là người trẻ, vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (0,005%). Khi dòng tiền chủ yếu chảy vào phía phát triển dự án thay vì người mua, thị trường sẽ không tăng trưởng đồng đều mà bắt đầu phân hóa mạnh.

Đây cũng chính là điểm khiến Việt Nam khác với Trung Quốc trong cách xử lý vấn đề. Nếu Trung Quốc từng áp dụng biện pháp “cắt mạnh” với chính sách "Ba lằn ranh đỏ" để siết đòn bẩy tài chính, thì Việt Nam đang đi theo hướng thận trọng hơn: kiểm soát nhưng không làm tắc nghẽn dòng vốn. Tín dụng vẫn được duy trì, nhưng đi kèm với yêu cầu cao hơn về pháp lý và tiến độ dự án.

Lợi thế của Việt Nam nằm ở chỗ đi sau và có thể học từ những cú sốc của thị trường quốc tế. Việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng minh bạch hơn là một bước đi nhằm giảm thiểu rủi ro trước khi tích tụ thành khủng hoảng.

Dù vậy, một điểm nghẽn vẫn hiện hữu: khi dòng vốn chưa thực sự chảy mạnh vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, thì phần lớn giá trị tài sản thế chấp kia vẫn nằm ở các phân khúc cao cấp – nơi thanh khoản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng hơn là nhu cầu ở thực.

Nếu không giải quyết được điểm nghẽn này, khối tài sản hàng triệu tỷ đồng trong ngân hàng có thể trở thành “tài sản đóng băng” thay vì nguồn lực thúc đẩy tăng trưởng.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 không đứng trước một kịch bản sụp đổ dây chuyền, mà đang bước vào một giai đoạn khác: giai đoạn sàng lọc.

Thay vì những cú đổ vỡ kiểu domino, khả năng cao sẽ là làn sóng tái cấu trúc, mua bán – sáp nhập giữa các doanh nghiệp. Những chủ đầu tư yếu kém, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy sẽ dần bị đào thải, nhường chỗ cho các đơn vị có năng lực tài chính và pháp lý tốt hơn.

Trong bối cảnh đó, con số 11 triệu tỷ không chỉ là áp lực, mà còn là một nguồn lực dự trữ khổng lồ. Nếu được “kích hoạt” đúng cách thông qua các chính sách như đẩy mạnh nhà ở xã hội hay triển khai quyết liệt quy hoạch đô thị, dòng tiền này hoàn toàn có thể trở thành động lực tăng trưởng thay vì rủi ro hệ thống.

Vì vậy, thay vì nhìn con số này với sự lo ngại, có lẽ điều cần thiết hơn là hiểu dòng tiền đang chảy đi đâu và quy hoạch đang mở ra những không gian nào.

Thị trường đã qua thời kỳ “mua đâu thắng đó”, và đang bước sang giai đoạn mà chỉ những ai hiểu chính sách, hiểu quy hoạch và hiểu giá trị thực mới có thể đi đường dài.

Cre: Lợi Phan Mai